袁晨亮

（呼和浩特市龍灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司， 內(nèi)蒙古 呼和浩特 010030）

1 現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的項(xiàng)目管理常見(jiàn)問(wèn)題

1.1 質(zhì)量管理疏忽

從現(xiàn)實(shí)的角度分析，要想保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)既定發(fā)展目標(biāo)，相關(guān)的企業(yè)管理人員必須要重視對(duì)于各類項(xiàng)目的質(zhì)管工作。從宏觀的角度分析，房地產(chǎn)行業(yè)目前呈現(xiàn)出一種虛假繁榮的現(xiàn)象，主要就是因?yàn)橄嚓P(guān)質(zhì)管工作成效相對(duì)較低，諸多項(xiàng)目的管理力度相對(duì)較低。最近一段時(shí)間，諸多社會(huì)新聞都會(huì)報(bào)道一些關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量問(wèn)題的新聞，而這也直觀的彰顯出房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序性價(jià)差以及相關(guān)管理漏洞問(wèn)題。而目前存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中的主要問(wèn)題就在企業(yè)管理人員所實(shí)施的管理理念較為傳統(tǒng)并且缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，另外在技術(shù)上存在著一定的問(wèn)題。

1.2 缺乏安全管理意識(shí)

在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初始階段，在這種情況下，就必須要有完善的安全管理標(biāo)準(zhǔn)以及計(jì)劃作為支持，同時(shí)還要嚴(yán)格的依照計(jì)劃進(jìn)行各項(xiàng)安全管理工作。從現(xiàn)實(shí)的角度分析，在工程項(xiàng)目施工方案的設(shè)計(jì)階段，相關(guān)的管理人員需要有效的分析國(guó)家相關(guān)規(guī)定以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并依據(jù)與此進(jìn)行安全施工流程的制定。在施工階段，承包方需要有效的進(jìn)行安全管理計(jì)劃的制定，并在此基礎(chǔ)上細(xì)分分包方責(zé)任與義務(wù)和相應(yīng)的管理權(quán)限，而安全技術(shù)措施要保證，有針對(duì)性、完善性和可行性。據(jù)建筑工程最新事故統(tǒng)計(jì)，建筑工程施工事故問(wèn)題所導(dǎo)致的人員傷亡總數(shù)在所有的行業(yè)當(dāng)中都位列前茅，僅僅比交通運(yùn)輸事故以及煤礦事故傷亡人數(shù)少。由此可見(jiàn)，建筑施工行業(yè)同屬于一種高危行業(yè)，從業(yè)人員的人身安全會(huì)受到極大的威脅。從本質(zhì)上來(lái)講，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建立屬于一種較為繁瑣復(fù)雜的工作，所涉及到的影響因素相對(duì)較多，同時(shí)也會(huì)直接影響企業(yè)的正本收益，該項(xiàng)工作的開(kāi)展目的主要就是為了控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，提升施工安全度。而現(xiàn)階段，諸多建筑工程施工企業(yè)為了能夠有效的控制施工成本會(huì)有意識(shí)的去構(gòu)建一些質(zhì)量無(wú)法保障的連接原材料，同時(shí)也不會(huì)在安全管理上投入大量對(duì)資金，沒(méi)有健全的管理制度，安全管理人員的綜合素質(zhì)水平有待提升，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目安全管理工作無(wú)法持續(xù)有效的開(kāi)展。除此之外，最為重要影響因素就是崗位工作人員，而專業(yè)技術(shù)應(yīng)用，現(xiàn)場(chǎng)管理質(zhì)量，施工現(xiàn)場(chǎng)審查，施工項(xiàng)目制定等也會(huì)對(duì)施工安全技術(shù)產(chǎn)生一定的不利影響。

2 加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研提高決策水平

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)下，房地產(chǎn)在發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中就必須要有效的確定自身的市場(chǎng)定位，主要就是因?yàn)檫@是市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的要求，以及房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)性質(zhì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需求，同時(shí)也是企業(yè)能夠明確投資成本，確定投資模式以及相關(guān)推廣模式確定所必須要參考的信息。房地產(chǎn)行業(yè)的定位可以細(xì)分為四種，第一種為總體定位，第二種為質(zhì)量的定位，第三種為消費(fèi)者的定位，第四種為產(chǎn)品效益的定位。除此之外，相關(guān)的管理人員還必須要重視市場(chǎng)調(diào)研工作。組織具體工作流程，防止以前的錯(cuò)誤影響最終結(jié)果。

3 強(qiáng)化對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的控制力度

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量會(huì)直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展速度以及項(xiàng)目運(yùn)行的速度的關(guān)鍵影響因素，這也是構(gòu)建出人民新的過(guò)的工程所必須要作好的一項(xiàng)工作。要想有效的提升項(xiàng)目質(zhì)量就需要有效的進(jìn)行開(kāi)發(fā)過(guò)程的管理。嚴(yán)格審查施工設(shè)計(jì)方案與實(shí)際施工是否一致以及施工與合同的規(guī)定是否一致，逐一消除一切明顯或不明確的因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施前，經(jīng)營(yíng)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行正式招標(biāo)。此外，工程開(kāi)工前，相關(guān)管理部門還必須要有效的對(duì)各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)密的審查。除此之外，為了能夠有效的降低施工問(wèn)題出現(xiàn)的概率，還要盡可能的保證工程方案以及施工負(fù)責(zé)人不會(huì)出現(xiàn)變更情況，構(gòu)建出與之相對(duì)應(yīng)的評(píng)價(jià)管理體系，具體可以細(xì)分為以下幾種評(píng)價(jià)，一是固定評(píng)價(jià)，二是實(shí)施過(guò)程評(píng)價(jià)體系。而為了保證相關(guān)施工安全度，就需要有效的制定出相關(guān)的安全維護(hù)措施，火災(zāi)預(yù)防措施，危險(xiǎn)處理流程，并在此基礎(chǔ)上封閉相關(guān)的施工現(xiàn)場(chǎng)。最后，還必須要有效的降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與生態(tài)環(huán)保之間的矛盾性，作好生態(tài)環(huán)保工作。

4 強(qiáng)化成本管理、提升項(xiàng)目管理規(guī)范性

成本管理在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理體系當(dāng)中的地位極高，該項(xiàng)管理是直接影響企業(yè)收益的管理內(nèi)容，而開(kāi)發(fā)商以及相關(guān)管理人員在實(shí)際工作期間就對(duì)于成本預(yù)算以及管理方案制定工作的重要性，才能夠保證企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)既定發(fā)展目標(biāo)，完成既定成本管控目標(biāo)。從現(xiàn)實(shí)的角度分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作所涉及到的資金相對(duì)較為龐大，各類活動(dòng)都需要資金作為支持，例如土地開(kāi)發(fā)成本，基本費(fèi)用等。由此可見(jiàn)，成本管理工作極為重要。而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作當(dāng)中所涉及到的成本管理主要是針對(duì)以下幾項(xiàng)工作，一是規(guī)劃管理，二是設(shè)計(jì)階段管理，三是施工階段管理。而對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本管理在一定程度上直接影響到企業(yè)的整體成本收益，但是由于諸多開(kāi)發(fā)商都不重視該階段的成本管理，很容易導(dǎo)致后期開(kāi)發(fā)工作出現(xiàn)問(wèn)題。相關(guān)成本管理人員需要細(xì)致的審查該階段的所有不正常的成本信息，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題就需要通過(guò)開(kāi)展工作研討會(huì)找出問(wèn)題出現(xiàn)的原因，并進(jìn)行解決。

5 加強(qiáng)安全管理人員素質(zhì)促進(jìn)項(xiàng)目管理

項(xiàng)目的安全管理負(fù)責(zé)人在一定程度上直接影響著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題出現(xiàn)的概率，在這種情況下，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者就需要重視專業(yè)化的安全管理團(tuán)隊(duì)組建工作。同時(shí)在職的安全管理負(fù)責(zé)人還需要重視自身綜合素質(zhì)水平的提升，強(qiáng)化自身對(duì)于相關(guān)法律法規(guī)的了解程度。具體而言，首先，需要重視安全管理負(fù)責(zé)人的專業(yè)管理能力提升，為其提供專業(yè)的接受培訓(xùn)機(jī)會(huì)，具體培訓(xùn)內(nèi)容要包括安全管理意識(shí)，交流溝通能力以及表達(dá)能力和對(duì)于法律知識(shí)的了解程度。其次，相關(guān)管理人員還要定期的開(kāi)展工作研討會(huì)以及安全管理信息宣傳工作，制作出一定的宣傳片以及并開(kāi)展定期的講座活動(dòng)，以此來(lái)保證企業(yè)從而保證每一位管理人員能夠有渠道來(lái)進(jìn)行自我提升。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人必須要將安全管理團(tuán)隊(duì)組建工作上升到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度，以此來(lái)有效的提升企業(yè)的整體社會(huì)形象。

6 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理整合了項(xiàng)目管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。工程管理理論為建設(shè)項(xiàng)目管理提供了理論工具，使建設(shè)項(xiàng)目管理越來(lái)越系統(tǒng)化、科學(xué)化。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃的關(guān)鍵是加強(qiáng)質(zhì)量預(yù)防措施的實(shí)施，適當(dāng)提高預(yù)控成本與質(zhì)量成本的一致性，大力降低返工成本與質(zhì)量成本的不一致性，提高房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。