林 暢

福州市馬尾區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，福建 福州 350005

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷深入，城市中各式高級(jí)住宅小區(qū)如雨后春筍般地拔地而地，這些小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施好，物業(yè)管理較為完善成為城市里一道道美麗的風(fēng)景線。但同時(shí)也要看到，在城市中還有大量老舊住宅小區(qū)，普遍存在規(guī)模小、基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善、老舊破損嚴(yán)重，沒(méi)有維修資金、物業(yè)管理收費(fèi)低收費(fèi)難問(wèn)題突出，難以引入專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理，缺乏專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)管理，只能勉強(qiáng)維持基本的小區(qū)保潔保安服務(wù)，環(huán)境衛(wèi)生差、治安隱患多、群眾意見(jiàn)大。個(gè)別小區(qū)在安全問(wèn)題方面還存在著較大的隱患。因此城市老舊住宅小區(qū)改造也成為城市發(fā)展迫在眉睫的一個(gè)問(wèn)題，此項(xiàng)工作是改善民生的重要手段也是構(gòu)建和諧社會(huì)的有效措施。本文將通過(guò)實(shí)際案例進(jìn)行歸類(lèi)總結(jié)，重點(diǎn)研究老舊住宅小區(qū)改造中的要點(diǎn)，并對(duì)老舊住宅小區(qū)改造后的長(zhǎng)效管理機(jī)制進(jìn)行探索。

1 老舊住宅小區(qū)普遍存在的問(wèn)題

1.1 房屋主體建和基礎(chǔ)設(shè)施老化嚴(yán)重，長(zhǎng)期缺乏管養(yǎng)

由于大部分老舊住宅小區(qū)為無(wú)物業(yè)小區(qū)，日常處于無(wú)人管養(yǎng)狀態(tài)，常常出現(xiàn)外墻粉刷層風(fēng)化脫落；樓道扶手銹蝕、脫落，公共照明損壞；房前屋后雨污管網(wǎng)堵塞、污流；化糞池沒(méi)有定期清理；室內(nèi)外消防栓沒(méi)水，滅火器缺失等現(xiàn)象。

1.2 小區(qū)整體環(huán)境不佳，存在臟、亂、差現(xiàn)象

主要體現(xiàn)架空層雜物隨意堆放，僵尸車(chē)占用主要通道；室外存在違章搭蓋，強(qiáng)弱電線密布形成“蜘蛛網(wǎng)”；車(chē)輛無(wú)序停放隨意侵占公共綠地、休閑場(chǎng)地等現(xiàn)象普遍存在。

1.3 公共配套設(shè)施不完善且被占用現(xiàn)象嚴(yán)重

由于老舊住宅小區(qū)建設(shè)年代較久，受限于當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)理念只是滿足于居民日?；旧钚枨?，公共配套設(shè)施如公共綠地、停車(chē)位、休閑場(chǎng)地等比例較低且經(jīng)常被占用。

1.4 物業(yè)管理薄弱，存在較大的安全隱患

由于老舊住宅小區(qū)比較分散，很難做到完全封閉式管理，任何人都可以自由進(jìn)出小區(qū)，小區(qū)車(chē)輛失竊和刑事案件時(shí)有發(fā)生存在較大的安全隱患。

2 福州市馬尾區(qū)帝豪花園改造工程實(shí)例

2.1 項(xiàng)目背景

近年來(lái)，福州市為了進(jìn)一步提升老舊住宅小區(qū)居民居住質(zhì)量，增強(qiáng)群眾獲得感。自2018 年以來(lái)全面開(kāi)展了全市老舊住宅小區(qū)改造工作，并納入每年為民辦實(shí)事工作內(nèi)容之一。

2.2 小區(qū)概況及需要解決的問(wèn)題

該小區(qū)位于羅星街道君竹路47 號(hào)，建成時(shí)間為2005 年（福州市老舊住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)可放寬至2005 年），共9 棟多層框架住宅樓，總戶數(shù)336 戶，小區(qū)建筑面積約45188m2。小區(qū)雖然建成時(shí)間較晚，但由于前期物業(yè)管理不善早在2008 年就已撤離該小區(qū)，改造前該小區(qū)無(wú)物業(yè)管理狀態(tài)，需要解決以下問(wèn)題：

（1）地下雨污管網(wǎng)混流，水、電設(shè)施老化嚴(yán)重且通信線纜連線混亂。

（2）小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停放區(qū)域不足，導(dǎo)致小區(qū)中心花圃、文化娛樂(lè)、健身區(qū)域等被機(jī)動(dòng)車(chē)占用。

（3）由于長(zhǎng)期缺乏專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理，大部分設(shè)施如消防栓、監(jiān)控探頭等要么損壞，要么處于失效狀態(tài)，給小區(qū)安全帶來(lái)較大的安全隱患。

2.3 小區(qū)改造的內(nèi)容和重點(diǎn)

根據(jù)《2019 年福州市馬尾區(qū)老舊小區(qū)綜合整治和提升改造工作實(shí)施方案》，該小區(qū)改造重點(diǎn)完成以下內(nèi)容：

（1）完善基礎(chǔ)保障設(shè)施，打造宜居安全社區(qū)。針對(duì)小區(qū)內(nèi)溝渠不同的堵塞程度進(jìn)行疏通，并分別埋設(shè)雨、污管道，實(shí)現(xiàn)雨污分流；依據(jù)小區(qū)戶數(shù)優(yōu)化化糞池噸位和管徑，整修窨井蓋、雨水立管；將原有破損道路重新整修，并鋪設(shè)瀝青路面，減少噪音；修繕并增設(shè)照明設(shè)施，保障夜間行人安全；建設(shè)監(jiān)督安防設(shè)施、增加智能門(mén)禁系統(tǒng)提升居住環(huán)境。完善環(huán)衛(wèi)設(shè)施、纜化下地強(qiáng)弱電管線；增加樓道修繕、樓道走道照明、防盜門(mén)和對(duì)講系統(tǒng)、完善小區(qū)智能設(shè)備和硬件系統(tǒng)，打造智慧小區(qū)［1］。

（2）整修便民服務(wù)設(shè)施，提升社區(qū)景觀環(huán)境。依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況增設(shè)臨時(shí)停車(chē)位、非機(jī)動(dòng)車(chē)位，實(shí)現(xiàn)有序停車(chē)；引進(jìn)第三方充電樁公司，合理布置充電樁位，保障充電安全；修整弱電線纜入地，實(shí)現(xiàn)空中整潔無(wú)線；強(qiáng)電從桿上變改為箱變式，強(qiáng)電線路纜化入地；修繕、增設(shè)公告宣傳欄和信報(bào)箱，實(shí)現(xiàn)公共設(shè)施整潔化；增設(shè)智能快遞柜，實(shí)現(xiàn)快遞有序接收；規(guī)范垃圾收集點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)垃圾分類(lèi)。

（3）營(yíng)造共享和諧鄰里，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理。為了深化居民間的溝通營(yíng)造良好和諧鄰里，小區(qū)配建了休閑活動(dòng)設(shè)施，并引并進(jìn)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)公司，實(shí)行規(guī)范化的物業(yè)管理。

2.4 帝豪花園小區(qū)改造的效果與經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

（1）帝豪花園小區(qū)改造的效果。帝豪花園小區(qū)改造工程已于2019年12月底完成竣工驗(yàn)收，實(shí)現(xiàn)了“路平、地凈、燈亮、管通?！?/p>

（2）帝豪花園小區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：①要注重公眾參與。老舊住宅小區(qū)存在問(wèn)題有一定的共同性，也有一定的特殊性。小區(qū)要改什么居住在小區(qū)內(nèi)的居民無(wú)疑是最有深刻體會(huì)和話語(yǔ)權(quán)的。為了保證整體改造效果，項(xiàng)目設(shè)計(jì)初期區(qū)住建局、社區(qū)、設(shè)計(jì)院就以問(wèn)卷調(diào)查、上門(mén)走訪等方式征求小區(qū)居民意見(jiàn)，并結(jié)合小區(qū)實(shí)際制定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)方案出臺(tái)后，還將設(shè)計(jì)規(guī)劃總平圖張貼在小區(qū)進(jìn)一步征求各方面意見(jiàn)，前后經(jīng)過(guò)三次征求意見(jiàn)并對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行微調(diào)后，最后得出較為滿意的方案；②民生優(yōu)先，重點(diǎn)突出。主要對(duì)老舊住宅小區(qū)的建筑主體、共用部位進(jìn)行全面改造升級(jí)，修復(fù)老舊住宅小區(qū)的原有基礎(chǔ)設(shè)施功能。老舊住宅小區(qū)改造不僅僅是外觀的“高、大、上”，而是要立足實(shí)際重點(diǎn)解決基礎(chǔ)設(shè)施老化、公共服務(wù)缺失、智能化程度不高等群眾反映強(qiáng)烈的問(wèn)題；③創(chuàng)新機(jī)制，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理。老舊住宅小區(qū)改造只是解決硬件問(wèn)題，要想真正解決老舊住宅小區(qū)存在的問(wèn)題，必須在小區(qū)長(zhǎng)效管理上下功夫。一是對(duì)具備一定物業(yè)管理基礎(chǔ)的小區(qū)，可先由地方政府給予經(jīng)費(fèi)支持，及時(shí)指導(dǎo)引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)。二是對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施條件較差，專(zhuān)業(yè)物業(yè)企業(yè)不愿進(jìn)駐的老舊住宅小區(qū)由主管部門(mén)會(huì)同鎮(zhèn)街統(tǒng)籌安排抓好長(zhǎng)效管理，在持續(xù)開(kāi)展老舊住宅小區(qū)改造工作的基礎(chǔ)上，整體打包購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)，解決這部分小區(qū)衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防范、公共維修等基本物業(yè)管理需求，努力提升老舊住宅小區(qū)居民生活品質(zhì)［2］。

3 尚待解決問(wèn)題

老舊住宅小區(qū)改造是政府從民生角度出發(fā)而實(shí)施的一項(xiàng)民心工程，但目前仍有以下問(wèn)題需要解決：

（1）改造成本高，資金籌措困難。由于各老舊住宅小區(qū)普遍存在房屋使用年限長(zhǎng)，水、電管網(wǎng)、管線老化，區(qū)內(nèi)道路破損嚴(yán)重，監(jiān)控及停車(chē)設(shè)施不足，便民生活服務(wù)設(shè)施缺乏等問(wèn)題，需要改造的內(nèi)容多、改造的成本高。但各縣區(qū)財(cái)政能力薄弱，政府配套壓力大，加之老舊住宅小區(qū)住戶大多拆遷戶、外來(lái)務(wù)工人員等收入困難群眾，因此群眾自籌積極性不高，改造資金主要依靠中央及省級(jí)補(bǔ)助，資金籌措困難。

（2）項(xiàng)目報(bào)批不規(guī)范，系統(tǒng)性監(jiān)管難。由于老舊住宅小區(qū)整治工作是新生事物，與傳統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目工程不同，主要還是依托當(dāng)?shù)氐淖〗ú块T(mén)抽調(diào)人員進(jìn)行監(jiān)管，而還未形成一套行之有效的審批和監(jiān)管手續(xù)［3］。

（3）部門(mén)間溝通協(xié)調(diào)難。老舊住宅小區(qū)是個(gè)系統(tǒng)性的工程且工期緊，任務(wù)重。建設(shè)過(guò)程中需要協(xié)調(diào)多個(gè)職能部門(mén)，尤其像供電部門(mén)這樣實(shí)行垂直管理的部門(mén)，地方基層部門(mén)無(wú)決定權(quán)，需層層上報(bào)審核。這樣既耽誤了工期，又浪費(fèi)了大量人力物力，導(dǎo)致老舊住宅小區(qū)改造工作無(wú)法按期保質(zhì)保量完成。