吳亦希

摘 要 全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)提升管理水平的重要工具，但是由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，即使是在已實行全面預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)，預(yù)算管理仍較為松散，尤其在編制、實施、考評中存在著一些問題，直接導(dǎo)致全面預(yù)算管理難以發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的主要內(nèi)容和重要作用，分析了房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理過程中存在的主要困難，進(jìn)而提出優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的具體對策及建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算 預(yù)算管理

一、房地產(chǎn)全面預(yù)算管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理是指以目標(biāo)利潤為導(dǎo)向，在考慮房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，以一系列的預(yù)算、控制、協(xié)調(diào)、考核為內(nèi)容，建立一套科學(xué)完整的數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)，對整個房地產(chǎn)企業(yè)的全體人員、全部業(yè)務(wù)、全部過程實施預(yù)算控制和管理，并對實現(xiàn)的業(yè)績進(jìn)行考核和評價。全面預(yù)算管理是一項現(xiàn)代化企業(yè)不可或缺的系統(tǒng)工程，涉及成本費(fèi)用管控、資金管理、稅務(wù)籌劃、風(fēng)險控制、績效考核等方方面面，對企業(yè)的經(jīng)營、投資、籌資活動都有很大的指導(dǎo)價值。

（二）全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要作用

常言道，凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。全面預(yù)算管理以其主動性、市場適應(yīng)性、綜合性和權(quán)威性的鮮明特點(diǎn)贏得了房地產(chǎn)企業(yè)廣泛的關(guān)注和認(rèn)可，其重要作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.有效分解房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金投入大，開發(fā)周期長，涉及環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，全面預(yù)算管理化解了這些難以掌控的因素，站在全局的高度來認(rèn)識和把握企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，以量化的方式逐層梳理目標(biāo)責(zé)任，將預(yù)算目標(biāo)具體分解到每個部門以及每個員工身上，明確各自的權(quán)責(zé)，配合績效考核制度，充分調(diào)動各自的工作積極性，共同參與預(yù)算管理，以此實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。

2.科學(xué)配置房地產(chǎn)企業(yè)的各項資源。在大部分房地產(chǎn)企業(yè)，多項目并行運(yùn)轉(zhuǎn)是比較常見的，每個項目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度、經(jīng)營業(yè)態(tài)、租售定位都不一樣。因此，加強(qiáng)全面預(yù)算管理可以整合整個企業(yè)的資源，根據(jù)每個項目的實際情況進(jìn)行合理配置，避免資源浪費(fèi)和低效使用，促進(jìn)企業(yè)效益現(xiàn)實最大化。

3.提高房地產(chǎn)企業(yè)防控風(fēng)險的能力。房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭的激烈性和調(diào)控政策的不確定性，需要通過全面預(yù)算管理提前做好風(fēng)險評估的準(zhǔn)備，初步揭示企業(yè)下一年度的經(jīng)營情況，使可能的問題提前暴露。在執(zhí)行過程中，對比預(yù)算與實際的差異，及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理中存在的風(fēng)險，起到風(fēng)險預(yù)警作用做好風(fēng)險防范管理，建立風(fēng)險應(yīng)對機(jī)制，從而提高企業(yè)規(guī)避與化解風(fēng)險的能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的主要困難

（一）缺乏全面預(yù)算的意識

全面預(yù)算管理離不開公司全體成員的有效參與及配合。當(dāng)前，不少房地產(chǎn)企業(yè)將財務(wù)部門定為牽頭和管理部門，其他部門就認(rèn)為，“全面預(yù)算是財務(wù)部門沒事找事”，對待該項工作就會消極怠慢，不積極支持與配合，削弱了全面預(yù)算的權(quán)威性和獨(dú)立性。雖然少數(shù)企業(yè)設(shè)立了預(yù)算管理委員會，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層和各部門均有所參與，但是由于時間和精力不足，動員會開好后仍舊各自為政，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到全面認(rèn)識與全員參與的狀態(tài)，很難發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）全面預(yù)算管理體系和管理制度不完整

2008年金融危機(jī)后，全面預(yù)算管理已經(jīng)被越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)所認(rèn)可，但目前仍有大部分企業(yè)并沒有建立完善系統(tǒng)的全面預(yù)算管理體系與管理制度。一些企業(yè)只注重預(yù)算的編制，而忽略了預(yù)算管理體系的搭建和排兵布陣，沒有合理的劃分預(yù)算責(zé)任中心，沒有制度的約束，容易出現(xiàn)兩個部門或多個部門互相推諉和扯皮的現(xiàn)象，由于缺乏緊密的聯(lián)系，信息難以溝通傳遞到位，最終財務(wù)部門只能“閉門造車”，這幾乎已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中面臨的通病。

（三）預(yù)算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確

大部分房地產(chǎn)企業(yè)所說的全面預(yù)算都是年度預(yù)算，這樣的預(yù)算編制和會計年度能夠有效對應(yīng)，卻忽略了房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的持續(xù)性，會讓企業(yè)陷入追求短期效益而忽視長期發(fā)展的誤區(qū)。在這種重年度預(yù)算、輕項目開發(fā)預(yù)算的模式下提取的預(yù)算信息與財務(wù)數(shù)據(jù)，無法完整真實地反映出企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，容易讓企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)脫離實際。

（四）缺乏有效的控制與分析機(jī)制

重編制輕執(zhí)行，是目前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算工作中普遍存在的問題。預(yù)算編制時大張旗鼓、勞民傷財，編制完成后就束之高閣、無人問津，由于缺乏明確的預(yù)算執(zhí)行控制流程及實時的監(jiān)控措施，既沒有定期進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行差異分析，也沒有建立有效的預(yù)警機(jī)制，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行不力、預(yù)算目標(biāo)難以完成。

（五）預(yù)算考核機(jī)制不完善

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)于年初簽訂當(dāng)年的目標(biāo)責(zé)任書，確立年底需完成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及一般指標(biāo)，但到了年底即使沒有達(dá)到預(yù)算規(guī)定的指標(biāo)，也只需要分管領(lǐng)導(dǎo)做一下計劃變動的解釋說明就不了了之，又開始忙于制定下一年的預(yù)算目標(biāo)，既沒有“真刀真槍”地實施考核與獎懲措施，也抹殺了全面預(yù)算管理的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策及建議

（一）樹立正確的全面預(yù)算管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)中主管預(yù)算管理工作的總會計師或財務(wù)總監(jiān)務(wù)必與領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行主動溝通，使其充分意識到全面預(yù)算管理可以有效提升企業(yè)管理水平，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)離不開全面預(yù)算管理。只有領(lǐng)導(dǎo)層對全面預(yù)算管理先重視和提倡起來，才能從根本上樹立全體員工的全面預(yù)算管理意識，推動全面預(yù)算管理的順利實施。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層還需為基層員工開展全面預(yù)算管理知識的培訓(xùn)與宣傳，使全體員工均認(rèn)識到全面預(yù)算管理可以為自身帶來高效和便捷，與全體員工利益息息相關(guān)，也是企業(yè)未來發(fā)展的趨勢。

（二）健全全面預(yù)算機(jī)構(gòu)

一方面，建立健全全面預(yù)算管理決策機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立全面預(yù)算管理委員會，企業(yè)的董事長、總經(jīng)理、總會計師及其他主要分管領(lǐng)導(dǎo)任委員，這樣從公司架構(gòu)層面保證了全面預(yù)算管理的權(quán)威性和獨(dú)立性。另一方面，還應(yīng)該積極構(gòu)建全面預(yù)算管理工作機(jī)構(gòu)及執(zhí)行機(jī)構(gòu)。在全面預(yù)算管理委員會下設(shè)立全面預(yù)算管理辦公室，辦公室主任應(yīng)設(shè)專崗專職，保證預(yù)算工作可以落地實施，其他職能部門的負(fù)責(zé)人任辦公室委員，督促各部門依據(jù)自身職權(quán)范圍行使相應(yīng)權(quán)利，履行相應(yīng)責(zé)任。辦公室下設(shè)小組，根據(jù)企業(yè)規(guī)模確定預(yù)算專員人數(shù)，定期收集并更新相關(guān)數(shù)據(jù)，做好預(yù)算的編制及調(diào)整工作，并落實預(yù)算的執(zhí)行及考核等工作。

（三）完善全面預(yù)算管理制度

在建立完善全面預(yù)算管理機(jī)構(gòu)的同時，還需制定出各項相應(yīng)的管理制度，通過制度來對企業(yè)管理層及基層員工進(jìn)行督促，使全員積極參與到全面預(yù)算管理活動當(dāng)中，將適用于企業(yè)實際情況的管理體系建立起來，確保全面預(yù)算管理工作的順利實施。

房地產(chǎn)企業(yè)在制定全面預(yù)算管理制度時應(yīng)注重部門協(xié)作、共同推進(jìn)。一是應(yīng)在預(yù)算管理委員會的組織下，各相關(guān)部門人員共同研究項目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況，分工編制預(yù)算，具體是：規(guī)劃、工程等部門負(fù)責(zé)項目開發(fā)成本預(yù)算;招商部負(fù)責(zé)收入預(yù)算和營銷費(fèi)用預(yù)算;資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)項目后續(xù)的維修及物業(yè)成本預(yù)算;人力資源部負(fù)責(zé)人力成本、培訓(xùn)費(fèi)等預(yù)算;各部門負(fù)責(zé)各自的日常費(fèi)用預(yù)算;財務(wù)部負(fù)責(zé)稅金及財務(wù)費(fèi)用等預(yù)算，并承擔(dān)最后的合并、分析任務(wù)。二是要從管理層到全員認(rèn)真執(zhí)行，嚴(yán)格貫徹。首先，管理層要以身作則，切實提高預(yù)算的約束力，建立預(yù)算分級管理、責(zé)任到人的機(jī)制，將預(yù)算層層分解、落實到具體的部門和責(zé)任人。其次，在經(jīng)營活動的過程中嚴(yán)格按預(yù)算執(zhí)行，不得隨意超預(yù)算或無預(yù)算安排支出，建立嚴(yán)格的調(diào)整審批制度，通過明確“誰簽字，誰負(fù)責(zé)”，將權(quán)力和責(zé)任統(tǒng)一起來，給實施全面預(yù)算管理樹立權(quán)威。

（四）提升全面預(yù)算管理的信息化水平

完善信息化預(yù)算系統(tǒng)可以從這四個方面加強(qiáng)。一是擴(kuò)大信息覆蓋面，借助信息化系統(tǒng)收集信息和處理數(shù)據(jù)的高速，做到實時全覽每個影響企業(yè)發(fā)展成敗的關(guān)鍵要素。二是統(tǒng)一信息標(biāo)準(zhǔn)，信息格式的一致性有利于對預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行對比、查找原因，避免了人為統(tǒng)計的主觀干擾。三是優(yōu)化審批程序，一個流程中可能會出現(xiàn)一人多角色，負(fù)責(zé)多個審批節(jié)點(diǎn)，通過系統(tǒng)自動識別簡化節(jié)點(diǎn)，有利于加快流程的進(jìn)度和提高管理層的決策效率。四是大數(shù)據(jù)采集目標(biāo)客戶群的特征及需求，實時掌握企業(yè)和市場的發(fā)展趨勢，發(fā)現(xiàn)潛在客戶，制定更佳的戰(zhàn)略規(guī)劃和項目設(shè)計方案，擴(kuò)大市場占有率，增強(qiáng)產(chǎn)品的競爭力。

提升全面預(yù)算管理的信息化水平，可以幫助企業(yè)克服預(yù)算編制的煩瑣、預(yù)算控制的乏力、預(yù)算分析的滯后，還可以使企業(yè)整體達(dá)到資源共享，實時獲取動態(tài)數(shù)據(jù)，強(qiáng)化各部門間的協(xié)作溝通。

（五）優(yōu)化全面預(yù)算管理控制及分析機(jī)制

全面預(yù)算控制與分析是優(yōu)化預(yù)算運(yùn)行質(zhì)量和反映預(yù)算執(zhí)行效果的重要環(huán)節(jié)。企業(yè)需設(shè)定明確的預(yù)算執(zhí)行控制流程，采取有效的監(jiān)控措施，加強(qiáng)過程控制，建立有效的預(yù)警機(jī)制及風(fēng)險應(yīng)對機(jī)制，實時跟蹤關(guān)鍵性指標(biāo)。全面預(yù)算控制的方式可以采用總額控制和單項控制、絕對數(shù)控制和相對數(shù)控制、剛性控制和柔性控制相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算小組應(yīng)當(dāng)定期收集財務(wù)、業(yè)務(wù)、工程各方面的有關(guān)信息資料，在每個關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)上報預(yù)算執(zhí)行差異情況，及時分析偏離預(yù)算的原因提前預(yù)警項目整體盈虧情況，提出整改方案，并落實到具體人員。常用的預(yù)算分析方法包括差異分析法、對比分析法、對標(biāo)分析法、因素分析法等，企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際情況單獨(dú)或組合使用。

（六）建立完善的全面預(yù)算考核機(jī)制

為使全面預(yù)算管理的作用能夠得到充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)需要對預(yù)算完成的結(jié)果進(jìn)行一定的考核與評價，建立與預(yù)算管理相匹配的激勵機(jī)制，可以借鑒平衡計分卡的管理方法，把年度預(yù)算的完成情況作為考核的關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)，保證員工更加積極地參與到預(yù)算管理工作中來，為房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理水平的提升奠定堅實的基礎(chǔ)。企業(yè)應(yīng)遵循公平公開公正的原則，對于積極服從預(yù)算管理、保質(zhì)保量完成年度預(yù)算或為預(yù)算管理水平提升做出突出貢獻(xiàn)的部門和員工進(jìn)行全公司范圍內(nèi)的表彰，并給予一定的物質(zhì)和精神的獎勵;對于不配合預(yù)算管理或預(yù)算未能及時完成的部門和員工要做出適當(dāng)?shù)奶幚頉Q定，根據(jù)其未達(dá)標(biāo)的程度進(jìn)行部門或公司范圍內(nèi)的批評和懲罰。

總之，借助全面預(yù)算管理提升自身核心競爭力，向管理要效益是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面對市場競爭應(yīng)加以關(guān)注的重要課題。只有正視全面預(yù)算管理當(dāng)前存在的問題，樹立正確的經(jīng)營管理理念，健全全面預(yù)算機(jī)構(gòu)，制定科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碇贫?，不斷更新信息化水平，?yōu)化分析及考核機(jī)制，才能使全面預(yù)算管理效用得以體現(xiàn)，幫助企業(yè)實現(xiàn)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為上海市北高新股份有限公司）

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