張英輝

摘 要：西安自古以來就是各類經(jīng)濟(jì)要素的聚集發(fā)散之地。新時期，西安是促進(jìn)亞歐合作交流的國際化大都市，肩負(fù)著帶動大關(guān)中、引領(lǐng)大西北、推動西部崛起的重要使命。同時，其作為省會城市，肩負(fù)著以區(qū)位、科教、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，實現(xiàn)強關(guān)中、優(yōu)陜北、興陜南的歷史使命。本文將結(jié)合新時期西安商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，對西安商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)的相關(guān)問題展開研究。

關(guān)鍵詞：西安；商業(yè)地產(chǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；升級路徑

中圖分類號：F127 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）10（b）-153-02

西安古稱鎬京，歷史上先后有多個王朝在此建都。西安是陜西省省會城市，是國務(wù)院批復(fù)確定的中國西部地區(qū)重要的中心城市，也是國家重要的科研、教育、工業(yè)基地。西安是古代絲綢之路的起點，是新時期“一帶一路”倡議的重要節(jié)點城市。新時期，西安以建設(shè)成為國家中心城市、國際性綜合交通樞紐、建成具有歷史文化特色的國際化大都市為目標(biāo)，不斷地推動區(qū)域的產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展和交通規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)作為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局的重要內(nèi)容，其經(jīng)濟(jì)開發(fā)水平對推動西安發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)具有重要的影響。本文將結(jié)合新時期西安商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，對西安商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)的相關(guān)問題展開研究。

1 新時期西安市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析

2019年西安市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）9321.19億元。其中，分產(chǎn)業(yè)來看，第一產(chǎn)業(yè)增加值279.13億元，增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3167.44億元，增長7.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值5874.62億元，增長6.8%。房地產(chǎn)業(yè)作為涉及房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，既是第二產(chǎn)業(yè)，也是第三產(chǎn)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)的主要構(gòu)成部分，在新時期推動西安市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中作出了突出的貢獻(xiàn)。2019年以來，西安市政府相繼出臺利好政策，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，推動了西安房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫。2020年上半年，受新冠疫情的影響，西安市商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)量有所下降，但這種情況在6月發(fā)生了轉(zhuǎn)機，實現(xiàn)了大幅增長。供應(yīng)面積增加量達(dá)到了17.90萬平方米，環(huán)比增長率87.43%。從2019年西安市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r來看，發(fā)生了多起重大事件。例如“蘭桂坊百億投資西安”，意味著蘭桂坊集團(tuán)從多個方面入手與西安高新區(qū)結(jié)成了戰(zhàn)略聯(lián)盟，涉及餐飲、旅游、投資、酒店、地產(chǎn)等方面，將會對西安發(fā)展起重要的助推作用，實現(xiàn)西安現(xiàn)代化、國際化發(fā)展的提速，使西安能快速成長為一座既有豐厚文化底蘊，也有濃郁時代氣息的國際化大都市，成為時尚、品質(zhì)的象征。再如，萬達(dá)集團(tuán)決定在陜西省創(chuàng)建20個萬達(dá)廣場。這些大型項目相繼落戶，與陜西省出臺的一系列優(yōu)化營商環(huán)境的政策不無關(guān)系，營商環(huán)境得到了明顯改善。

甲級寫字樓市場和零售物業(yè)市場是商業(yè)地產(chǎn)的主要構(gòu)成部分。根據(jù)Savills 《西安2020年上半年房地產(chǎn)市場回顧與未來展望》中公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，西安零售市場總存量接近580萬平方米。近來，西安市的疫情防控卓見成效，目前最應(yīng)該考慮的就是怎樣實現(xiàn)消費市場的回暖。當(dāng)新冠疫情逐漸平穩(wěn)，要采用靈活多樣的形式刺激消費，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快速增長。自5月以來，西安市就向市民發(fā)放了消費券，此舉的目的就是為了對消費進(jìn)行引導(dǎo)，實現(xiàn)商業(yè)市場的復(fù)蘇。由于2019年西安市在商業(yè)革新方面取得了優(yōu)異成績，所以要將這種良好的勢頭保持下去。大融城位于西安城北部，對其負(fù)一層進(jìn)行改造，將其發(fā)展成為大型購物街區(qū)域，由于近十家潮流品牌入駐，形成了鮮明的“潮玩生活”主題。再對西安市甲級寫字樓市場的發(fā)展情況進(jìn)行分析，總體量達(dá)到了188萬平方米，由于受到新冠疫情影響，辦公租賃寫字樓的需求量有所下降，樓宇到訪量有了大幅下降，空置率為33.5%，一直保持著2019年下半年的水平。受新冠疫情的影響，第三方辦公運營商競爭激烈，各大品牌的發(fā)展舉步維艱，高新區(qū)及市中心區(qū)域甚至出現(xiàn)了退租現(xiàn)象，但一些實力較強的品牌卻沒有受到過多的影響。與此同時，第三方運營方的產(chǎn)品優(yōu)勢得以擴(kuò)大，憑借著較高的性價比、較為靈活的租期而受到了中小微企業(yè)客戶的青睞，為其過渡調(diào)整提供了有利條件。

2 新時期西安商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)的轉(zhuǎn)型和升級路徑

新時期，無論從西安自身的發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展定位，還是從國家層面西部經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略部署出發(fā)，都對西安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提出了高標(biāo)準(zhǔn)的要求。房地產(chǎn)中的商業(yè)地產(chǎn)是推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)構(gòu)成部分。新時期，推動西安房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)的轉(zhuǎn)型與升級，對推動新時期西安更好的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。新時期為分析西安商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況，以下將側(cè)重對西安商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)相關(guān)問題展開研究。

2.1 推動商業(yè)地產(chǎn)的多重升級

商業(yè)地產(chǎn)實際上就是商業(yè)綜合體，功能較為豐富，涉及休閑、餐飲、零售等方面。隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，人們的消費需求也發(fā)生了重大改變，各種新的商業(yè)地產(chǎn)類型相繼出現(xiàn)在公眾視野，例如社區(qū)商業(yè)、旅游地產(chǎn)等。在這種情況下，要努力實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的升級，在具體實踐中要做到以下幾點：第一，對商業(yè)地產(chǎn)項目內(nèi)容進(jìn)行創(chuàng)新。對商業(yè)綜合體下一階段的發(fā)展趨勢進(jìn)行分析，體驗化成為必然。要想獲得良好的體驗，商業(yè)綜合體要同時具有多項功能，包括娛樂、文化、休閑、餐飲等，同時，也要積極發(fā)展家庭娛樂業(yè)態(tài)、休閑業(yè)態(tài)、運動業(yè)態(tài)、康體業(yè)態(tài)等。隨著多元化業(yè)態(tài)的形成，客戶多樣化的需求能得到極大滿足，客戶忠誠度得到有效提升，實現(xiàn)業(yè)務(wù)的整體增長。第二，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)與旅游業(yè)的協(xié)同發(fā)展。旅游業(yè)的快速發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)提供了新的增長點。近年來，人均可支配收入一再提高，人們希望得到精神層面的滿足，旅游能達(dá)到拓寬視野、增長見聞、緩解壓力的目的，與國民消費需求的發(fā)展趨勢保持一致。同時，目前景區(qū)服務(wù)難以滿足人們的需求，新型旅游對旅游業(yè)的發(fā)展起到了引領(lǐng)作用。目前，在旅游地產(chǎn)中，主題樂園、商業(yè)與酒店相結(jié)合的項目得到了快速發(fā)展，這些項目功能較為完善，能更好地為各種類型的旅游消費群體提供服務(wù)。與此同時，城市文化旅游產(chǎn)品也受到了追捧，這種類型的旅游產(chǎn)品有著豐富的文化內(nèi)涵，能更好地滿足人們的需求，例如萬達(dá)丹寨小鎮(zhèn)、?？隈T小剛電影公社等都是杰出代表?？傊?，通過采取多重升級措施有效地推進(jìn)西安市商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級，對活躍西安市商業(yè)地產(chǎn)市場，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有力地推進(jìn)西安市發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)。

2.2 加強對西安商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的引領(lǐng)和調(diào)控

西安市商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，有些問題逐漸浮出水面，這是由多個原因促成的，所以在對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行引領(lǐng)、管控的過程中，一定要從多個方面入手制定出合理的管理措施。一定要立足于我國的發(fā)展環(huán)境，將各個區(qū)域整合到一起，以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的形式謀求發(fā)展，增進(jìn)不同規(guī)模城市之間的聯(lián)系，實現(xiàn)各種基本公共服務(wù)的均衡化發(fā)展，使人口分布更加合理，對住房需求進(jìn)行引領(lǐng)。此外，住房制度改革也要常抓不懈，創(chuàng)建完善的住房制度體系，充分發(fā)揮出多種供給主體的優(yōu)勢，以多種方式為滿足群眾的住房需求提供保障，人口的不斷擴(kuò)大，商業(yè)需求在不斷增強，人口流動在加速，對商業(yè)地產(chǎn)的需求起到促進(jìn)作用。同時，要引領(lǐng)住房租賃市場的發(fā)展，尤其要關(guān)注一些人口凈流入較大的城市，積極培育租賃市場，為國有租賃企業(yè)的發(fā)展提供支持，爭取在國有企業(yè)的帶動下實現(xiàn)市場的規(guī)范化發(fā)展，起到有效調(diào)控的作用。在商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的始終，都要對市場秩序進(jìn)行規(guī)范、整頓、審查，時刻保持高壓態(tài)勢，確保所有商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)都能在法律條款允許的范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營，確保商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)能始終保持著穩(wěn)定有序的發(fā)展態(tài)勢。因此，為推動西安市商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康、快速發(fā)展，必須要加強宏觀層面的引領(lǐng)和調(diào)控，確保其沿著正確的軌道向前發(fā)展。

2.3 完善和創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)風(fēng)險管理體系

在對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實施管理的過程中，要把風(fēng)險防控當(dāng)成重要內(nèi)容。在具體實踐過程中，一要結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，對現(xiàn)有的市場風(fēng)險監(jiān)管體系進(jìn)行創(chuàng)新、優(yōu)化，然后要圍繞商業(yè)地產(chǎn)金融市場的特征，創(chuàng)建完善的預(yù)警指標(biāo)體系，增進(jìn)金融機構(gòu)與金融監(jiān)管部門之間的聯(lián)系，對每一種類型的商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品進(jìn)行風(fēng)險防控，將金融風(fēng)險發(fā)生率控制到最低限度。二要采取合適的手段對各種進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場的投機性資金進(jìn)行控制，以此來達(dá)到規(guī)避風(fēng)險的目的。三要以最快的速度創(chuàng)建社會征信體系，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)、地產(chǎn)項目開發(fā)、購房貸款等方面發(fā)揮出應(yīng)有的作用。有了這樣的鋪墊，再結(jié)合當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險的發(fā)生機制、引發(fā)原因等，創(chuàng)建相應(yīng)的征信體系。四要創(chuàng)建完善的商業(yè)地產(chǎn)金融體系，使之更好地與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形勢保持一致，并要對該體系進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，使商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展模式變得更加合理和完善。

2.4 完善促進(jìn)商業(yè)地方健康發(fā)展的長效機制

構(gòu)建和完善推動西安市商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型與升級的長效機制是新時期西安市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要工作。新時期，隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做好準(zhǔn)備，但要想把這種良好的發(fā)展勢頭長期保持下去，一定要在分析現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，創(chuàng)建能促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長效機制。具體包括：第一，在創(chuàng)建商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機制過程中，同時發(fā)揮出購房與租賃兩種模式的優(yōu)勢，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。在下一階段的發(fā)展中，要將更多的精力用于租賃市場發(fā)展方面，也要積極進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)租賃市場的規(guī)范化、多元化發(fā)展，創(chuàng)建完善的租賃體系，使更多城鎮(zhèn)居民的住房需求得到滿足。第二，創(chuàng)建層次化的住房供給體系。乘著國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的東風(fēng)，對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)供需進(jìn)行調(diào)整，對住房供給體系進(jìn)行調(diào)整和完善，尤其要通過清庫存、轉(zhuǎn)住房等手段，使長期困擾商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的住房短缺問題得到解決。

3 結(jié)語

新時期，西安市有著明確的發(fā)展定位和發(fā)展規(guī)劃，而在此發(fā)展定位和發(fā)展規(guī)劃下，商業(yè)地產(chǎn)作為推動西安市發(fā)展的重要力量，必須要認(rèn)清當(dāng)前西安市商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)的實際情況及發(fā)展趨勢，合理地對新時期西安商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)的轉(zhuǎn)型和升級路徑進(jìn)行探索，采取切實有效的措施，才能更好地推動西安商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，助力西安市發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)，為將西安市打造成國家中心城市、國際性綜合交通樞紐、建成具有歷史文化特色的國際化大都市作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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