王亞柯 葉雨彤 湯 晟

內(nèi)容提要 近年來(lái)我國(guó)人口老齡化問(wèn)題日益嚴(yán)峻，在老年群體的資產(chǎn)儲(chǔ)備中，房產(chǎn)較多但現(xiàn)金儲(chǔ)蓄相對(duì)較少，為以房養(yǎng)老提供了潛在的發(fā)展空間。但由于實(shí)踐中制度供給不足，保險(xiǎn)公司和老年人參與的積極性不高，我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)面臨發(fā)展困境。美國(guó)HECM是市場(chǎng)占有率最高的住房反向抵押項(xiàng)目，由聯(lián)邦政府提供保險(xiǎn)保障機(jī)制，貸款機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)運(yùn)作較為成熟，相關(guān)立法較為完善，可為我國(guó)發(fā)展以房養(yǎng)老提供借鑒。為推動(dòng)我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的快速發(fā)展，應(yīng)加大政府的保障力度，鼓勵(lì)多類金融機(jī)構(gòu)以多種形式參與，加快相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)。

近年來(lái)，我國(guó)人口老齡化問(wèn)題日益嚴(yán)峻，使得我國(guó)的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)不斷加重?；诖?，政府在深入改革第一支柱基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，大力發(fā)展第二支柱企業(yè)年金和職業(yè)年金的基礎(chǔ)上，開始加快建設(shè)第三支柱的養(yǎng)老體系。其中，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)作為我國(guó)第三支柱養(yǎng)老體系的重要內(nèi)容，目前已經(jīng)歷試點(diǎn)階段，自2018年8月始在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。因此，深入開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)研究，推動(dòng)我國(guó)以房養(yǎng)老的政策和實(shí)踐，對(duì)于解決養(yǎng)老難題、減少老年貧困有非常重要的意義。

以房養(yǎng)老：理論基礎(chǔ)與文獻(xiàn)述評(píng)

生命周期理論為以房養(yǎng)老模式提供了理論基礎(chǔ)。生命周期理論的核心思想是，理性的消費(fèi)者會(huì)根據(jù)自己的財(cái)產(chǎn)和未來(lái)預(yù)期的收入，平滑生命周期內(nèi)每個(gè)時(shí)點(diǎn)上的消費(fèi)，以實(shí)現(xiàn)個(gè)人效用的最大化。①根據(jù)生命周期理論，在年輕時(shí)期，個(gè)人的收入水平較低，現(xiàn)期收入主要用于消費(fèi)，儲(chǔ)蓄較少。進(jìn)入中年期，隨著工作年限的增加，個(gè)人會(huì)獲得更高的收入，儲(chǔ)蓄增多，并持有一定的財(cái)產(chǎn)，如住房等。之后，隨著年齡的增長(zhǎng)，個(gè)人收入達(dá)到高峰后會(huì)逐漸減少。退休后，老年人沒有收入，只有消費(fèi)，需要利用工作期的儲(chǔ)蓄和資產(chǎn)來(lái)支付各種消費(fèi)。一些老年人若僅依靠工作期的儲(chǔ)蓄及儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)換的養(yǎng)老金收入，還不足以支撐退休后的消費(fèi)支出，就可以通過(guò)以房養(yǎng)老項(xiàng)目，將自有房產(chǎn)作為抵押物，獲得金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老收入，直至死亡。

國(guó)外以房養(yǎng)老的歷史較長(zhǎng)，研究文獻(xiàn)也較為豐富，主要包括以下幾方面：一是以房養(yǎng)老參與意愿的影響因素研究。Weinrobe認(rèn)為，在美國(guó)，一般是低收入、房產(chǎn)滿足項(xiàng)目要求的老年人才有意愿參與以房養(yǎng)老，年齡與參與意愿正相關(guān)，收入則負(fù)相關(guān)。②Ong對(duì)澳大利亞的研究發(fā)現(xiàn)，年齡更高、單身、女性和擁有大量房產(chǎn)的人更愿意參與以房養(yǎng)老，并獲較高收益。③二是以房養(yǎng)老的潛在需求研究。Mayer和Simons利用美國(guó)1990年人口數(shù)據(jù)估算的結(jié)果顯示，大約600萬(wàn)的62歲及以上老年人可通過(guò)住房反向抵押來(lái)提高20%的退休收入。④Merrill等認(rèn)為，大約9%的69歲以上房產(chǎn)持有者有以房養(yǎng)老的需求。⑤Rasmussen等則認(rèn)為，近80%的69歲以上房產(chǎn)持有者有潛在的需求，數(shù)量高達(dá)670萬(wàn)人。⑥三是以房養(yǎng)老的風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品定價(jià)研究。這些文獻(xiàn)從貸款機(jī)構(gòu)的視角，基于各種風(fēng)險(xiǎn)研究以房養(yǎng)老的產(chǎn)品定價(jià)。以房養(yǎng)老產(chǎn)品所面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要包括長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)等，因此預(yù)期壽命、房?jī)r(jià)波動(dòng)和利率波動(dòng)是影響產(chǎn)品定價(jià)的三大重要因素。⑦基于此，越來(lái)越多的模型被用于住房反向抵押的產(chǎn)品定價(jià)研究以控制風(fēng)險(xiǎn)，例如支付因子、保險(xiǎn)精算等模型。⑧

我國(guó)以房養(yǎng)老的發(fā)展及相關(guān)政策的陸續(xù)出臺(tái)，引發(fā)了國(guó)內(nèi)學(xué)者的關(guān)注，相關(guān)研究主要集中在以房養(yǎng)老的可行性、參與意愿的影響因素等方面。陳健和黃少安認(rèn)為，以房養(yǎng)老模式在我國(guó)的發(fā)展遭遇較大阻力，其原因在于傳統(tǒng)的遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)和觀念對(duì)住房財(cái)富效應(yīng)的發(fā)揮產(chǎn)生了較強(qiáng)的抑制作用。⑨鄭秉文認(rèn)為，盡管當(dāng)前我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一項(xiàng)小眾產(chǎn)品，但在未來(lái)的發(fā)展空間較大。⑩熊景維等研究發(fā)現(xiàn)，老年人的收入水平、子女?dāng)?shù)量及其經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)以房養(yǎng)老的參與意愿有負(fù)向影響，而老年人的政策了解程度、預(yù)期子女支持等對(duì)參與意愿有正向影響?？傮w而言，我國(guó)以房養(yǎng)老的發(fā)展剛剛開始，相關(guān)研究還處于起步階段。實(shí)踐也表明，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)僅依靠商業(yè)機(jī)構(gòu)的自發(fā)推動(dòng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，迫切需要政府提供全面的政策支持。基于此，本文擬對(duì)國(guó)際上最為成熟的美國(guó)政府反向抵押HECM項(xiàng)目的運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行深入剖析，并基于我國(guó)以房養(yǎng)老項(xiàng)目的實(shí)踐探索與發(fā)展困境探討相關(guān)政策建議。

美國(guó)經(jīng)驗(yàn)：政府介入和市場(chǎng)運(yùn)作

從國(guó)際實(shí)踐看，美國(guó)是實(shí)施住房反向抵押歷史最悠久、規(guī)模最大的國(guó)家。早在1961年，美國(guó)就有一家私營(yíng)貸款機(jī)構(gòu)推行了住房反向抵押，但因有貸款期限的限制，市場(chǎng)反應(yīng)冷淡。1984年第一款終身年金型的住房反向抵押產(chǎn)品問(wèn)世，允許借款人居住在抵押房屋中直至死亡。1987年國(guó)會(huì)批準(zhǔn)HECM(Home Equity Conversion Mortgage)進(jìn)行試點(diǎn)，1988年聯(lián)邦住房管理局(FHA, Federal Housing Administration)被授權(quán)為HECM提供保險(xiǎn)。歷經(jīng)十年試點(diǎn)后，1998年國(guó)會(huì)批準(zhǔn)HECM正式確立，由住房和城市發(fā)展部(HUD, Department of Housing and Urban Development)主管。近三十年，HECM新增貸款規(guī)模逐漸增長(zhǎng)(見圖1)。試點(diǎn)初期，HECM每年的新增貸款數(shù)量增長(zhǎng)較為緩慢，從1990年的157份增長(zhǎng)為1998年的7896份。正式確立后，HECM貸款快速增長(zhǎng)，從1999年的7982份提高到2008年和2009年的11萬(wàn)多份。金融危機(jī)之后，HECM新增貸款數(shù)量有所下降，2012～2018年每年都在5萬(wàn)份左右。同時(shí)，美國(guó)市場(chǎng)上還有一些私營(yíng)的住房反向抵押項(xiàng)目，其數(shù)量規(guī)模都較小，即使在最高峰時(shí)期，這些項(xiàng)目也僅占市場(chǎng)份額的5%～10%。

圖1 1990～2018年HECM項(xiàng)目的新增貸款規(guī)模

可以看出，HECM是美國(guó)市場(chǎng)占有率最高的住房反向抵押項(xiàng)目，主導(dǎo)了整個(gè)市場(chǎng)。其基本經(jīng)驗(yàn)可概括為如下幾方面：

(一)聯(lián)邦政府提供保險(xiǎn)保障機(jī)制，并主導(dǎo)產(chǎn)品定價(jià)

HUD及其下屬的FHA是HECM項(xiàng)目的管理機(jī)構(gòu)。HUD負(fù)責(zé)HECM相關(guān)政策的發(fā)布和調(diào)整。HUD每年會(huì)發(fā)布報(bào)告，根據(jù)房?jī)r(jià)變化、利率波動(dòng)、市場(chǎng)供求、二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行情況等因素，對(duì)HECM賬戶在中長(zhǎng)期的價(jià)值變動(dòng)進(jìn)行精算研究。同時(shí)，HUD還負(fù)責(zé)設(shè)置產(chǎn)品類型，以確定貸款的支付方式。1998年僅有浮動(dòng)利率型，即貸款利率根據(jù)市場(chǎng)利率浮動(dòng)調(diào)整，未領(lǐng)取款項(xiàng)將累積生息提升貸款額度。2008年HUD推出了固定利率型，借款人只能一次性領(lǐng)取全部的貸款額度，貸款利率為一次性確定的固定利率。2011年固定利率型產(chǎn)品迅速占領(lǐng)了69%的市場(chǎng)份額。2012年約10%的借款人因未能適當(dāng)理財(cái)而無(wú)法繳納HECM的各種稅費(fèi)。為了控制風(fēng)險(xiǎn)，2013年底HUD規(guī)定借款人在第一年最多只能取出60%的款項(xiàng)，若領(lǐng)取更多款項(xiàng)，需支付房?jī)r(jià)的2.5%作為首次抵押保險(xiǎn)費(fèi)。之后，固定利率型產(chǎn)品的市場(chǎng)份額迅速下滑，2016年降為10.7%。

FHA負(fù)責(zé)為HECM提供保險(xiǎn)。FHA要求借款人在HECM開始和持續(xù)期間都要繳納抵押保險(xiǎn)費(fèi)，保費(fèi)進(jìn)入FHA管理的共同抵押保險(xiǎn)基金(Mutual Mortgage Insurance Fund，MMI Fund)。FHA保險(xiǎn)提供雙層保障：一是借款人在未來(lái)會(huì)獲得有保障的貸款資金，即使貸款機(jī)構(gòu)遭遇了資金困難或房?jī)r(jià)下跌也不例外。二是項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，若房產(chǎn)價(jià)值不能完全補(bǔ)償貸款額度，共同抵押保險(xiǎn)基金會(huì)向貸款機(jī)構(gòu)支付差額部分。

為了控制風(fēng)險(xiǎn)，F(xiàn)HA還負(fù)責(zé)確定貸款額度。FHA會(huì)根據(jù)借款人年齡、貸款利率、房屋價(jià)值和貸款上限等因素，通過(guò)既定公式計(jì)算貸款額度，由貸款機(jī)構(gòu)發(fā)放。最初推出的標(biāo)準(zhǔn)型(Standard)HECM中，在借款人72歲、貸款利率為5%的條件下，借款人可獲得的貸款上限為房屋價(jià)值的67.7%。2010年推出的經(jīng)濟(jì)型(Saver)HECM中，同樣條件下，借款人的貸款上限為房屋價(jià)值的55.4%。2013年底這兩類合并為新型HECM，貸款上限調(diào)整為房屋價(jià)值的57.5%。

(二)借款人可居住在抵押房屋中直至死亡，并獲得保險(xiǎn)保障

借款人具有在抵押房屋中居住直至死亡的權(quán)利，并獲得長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)的保障，即借款人可以在未來(lái)獲得貸款，即使貸款額度超出房?jī)r(jià)，或貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)。同時(shí)，借款人的貸款過(guò)程受到嚴(yán)格規(guī)范。首先，HUD要求借款人在貸款前必須先向第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢。咨詢機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)借款人的各項(xiàng)條件進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)估。如果借款人適合此項(xiàng)目，咨詢機(jī)構(gòu)將講解項(xiàng)目細(xì)節(jié)，確保借款人對(duì)項(xiàng)目理解正確。同時(shí)，HECM對(duì)借款人及其房產(chǎn)都有一定的限制。借款人必須大于62歲，多個(gè)借款人中年齡較小者須大于62歲。同時(shí)，借款人對(duì)房屋必須擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)或已還清大部分貸款，且房屋僅由借款人及其家人居住。HECM項(xiàng)目開始時(shí)，借款人需要支付前期費(fèi)用，包括啟動(dòng)費(fèi)用、首次抵押保險(xiǎn)費(fèi)、第三方成本和咨詢費(fèi)用。標(biāo)準(zhǔn)型HECM的首次抵押保險(xiǎn)費(fèi)是房屋價(jià)值的2%，經(jīng)濟(jì)型HECM則是房屋價(jià)值的0.01%，新型HECM統(tǒng)一為房屋價(jià)值的0.5%。項(xiàng)目持續(xù)期間，借款人還須支付后續(xù)費(fèi)用，包括后期抵押保險(xiǎn)費(fèi)、貸款機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)、房屋保險(xiǎn)費(fèi)和貸款利息。借款人去世后，家屬可以還款，或交付房屋。當(dāng)借款人出現(xiàn)搬離房屋、失去房產(chǎn)所有權(quán)以及無(wú)法支付稅費(fèi)等情況時(shí)，會(huì)被要求提前結(jié)束項(xiàng)目，并償還貸款。

(三)貸款機(jī)構(gòu)獲得保險(xiǎn)保障，并在多級(jí)市場(chǎng)上運(yùn)作分散風(fēng)險(xiǎn)

貸款機(jī)構(gòu)獲得FHA提供的保險(xiǎn)保障，即項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，若房?jī)r(jià)低于應(yīng)還貸款金額，差額部分將由共同抵押保險(xiǎn)基金補(bǔ)償。銀行性和非銀行性金融機(jī)構(gòu)都可充當(dāng)貸款機(jī)構(gòu)，貸款機(jī)構(gòu)可通過(guò)各種方式在多級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行運(yùn)作，以分散風(fēng)險(xiǎn)(見圖2)。

一級(jí)市場(chǎng)上，貸款機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)并提供貸款，通常以三種方式操作：一是直接從借款人處承接業(yè)務(wù)并將貸款直接投放到二級(jí)市場(chǎng)。二是從經(jīng)紀(jì)人處獲得貸款業(yè)務(wù)，并通過(guò)其他公司進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)。經(jīng)紀(jì)人也稱為貸款發(fā)起人，即接受借款人申請(qǐng)并安排貸款的機(jī)構(gòu)。三是貸款機(jī)構(gòu)直接從借款人處承接業(yè)務(wù)，并通過(guò)其他公司進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)。近年來(lái)，后兩種方式逐漸增多。二級(jí)市場(chǎng)上，為了分散流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，貸款機(jī)構(gòu)不會(huì)長(zhǎng)期持有反向抵押資產(chǎn)直至到期日，會(huì)交由集合發(fā)行機(jī)構(gòu)，或直接由零售貸款機(jī)構(gòu)打包成證券進(jìn)行出售，以獲取流動(dòng)資金。在此過(guò)程中，吉利美公司會(huì)通過(guò)HMBS(HECM Mortgage Backed Securities)資金池為資產(chǎn)證券化提供標(biāo)準(zhǔn)渠道和政府擔(dān)保，以增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性。發(fā)行服務(wù)機(jī)構(gòu)將證券打包后，賣給經(jīng)紀(jì)交易商，并由其投放給二級(jí)市場(chǎng)的投資者。二級(jí)市場(chǎng)的投資者只在購(gòu)買合約簽訂時(shí)一次性支付借款人的款項(xiàng)，而發(fā)行服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)支付后續(xù)款項(xiàng)。

圖2 HECM項(xiàng)目的多級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作

(四)HECM項(xiàng)目的相關(guān)立法較多，制度較為完善

消費(fèi)者金融保護(hù)局(Consumer Protection Financial Bureau，CFPB)負(fù)責(zé)規(guī)范HECM的運(yùn)行，并保護(hù)老年人的合法權(quán)益。CFPB制定項(xiàng)目運(yùn)行規(guī)章，協(xié)助消費(fèi)者做出理性選擇，監(jiān)管市場(chǎng)欺詐和誤導(dǎo)行為，并接受消費(fèi)者投訴。同時(shí)，還有多部法案涉及HECM，并嚴(yán)格規(guī)范貸款發(fā)起人的資質(zhì)要求、宣傳規(guī)范、銷售行為等。2008年《抵押貸款許可法案》對(duì)貸款發(fā)起人的個(gè)人、機(jī)構(gòu)信息披露及更新方面進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，但對(duì)其財(cái)力和工作年限沒有太多的限制。2009年政府問(wèn)責(zé)辦公室(Government Accountability Office)規(guī)定，存在銷售誤導(dǎo)的貸款發(fā)起人將面臨嚴(yán)重的處罰，并界定了各種誤導(dǎo)方式。2008年《住房和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇法案》規(guī)定，不允許進(jìn)行“交叉銷售”，即銷售HECM時(shí)誘使借款人將貸款購(gòu)買其他理財(cái)產(chǎn)品。

我國(guó)以房養(yǎng)老：實(shí)踐探索與現(xiàn)實(shí)困境

2013年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，鼓勵(lì)開展老年人住房反向抵押項(xiàng)目。2014年6月，原保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》(以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》)，為以房養(yǎng)老發(fā)展提供了政策依據(jù)，并自7月1日起在北京等地試點(diǎn)。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是針對(duì)60歲及以上老年人，將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的一種創(chuàng)新性商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)。2016年7月，原保監(jiān)會(huì)將試點(diǎn)期延長(zhǎng)至2018年，并將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市及江蘇部分地級(jí)市。2017年7月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的若干意見》，要求大力發(fā)展反向抵押保險(xiǎn)，支持商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)開展反向抵押保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)交易、登記、公證等機(jī)構(gòu)設(shè)立綠色通道，降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)化辦事程序，提升服務(wù)效率。經(jīng)過(guò)四年多試點(diǎn)，2018年8月銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)通知在全國(guó)范圍內(nèi)推廣老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，這標(biāo)志著以房養(yǎng)老正式推向全國(guó)。

值得注意的是，盡管國(guó)家連續(xù)出臺(tái)政策推動(dòng)試點(diǎn)實(shí)踐，但以房養(yǎng)老的發(fā)展依然非常緩慢。雖然多家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)獲得試點(diǎn)資格，但只有幸福人壽和人保壽險(xiǎn)的產(chǎn)品獲批。2015年3月首款產(chǎn)品“幸福房來(lái)寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”獲批，2016年10月“人保壽險(xiǎn)安居樂老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”通過(guò)審核。但就市場(chǎng)來(lái)看，響應(yīng)者寥寥無(wú)幾，老年人的投保熱情遠(yuǎn)低于預(yù)期。截至2018年7月31日，幸福人壽累計(jì)簽約201單(141戶)，累計(jì)承保139單(99戶)?？傮w上看，我國(guó)以房養(yǎng)老面臨呼聲高、市場(chǎng)冷的發(fā)展困境。

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)作為一種新型養(yǎng)老產(chǎn)品，需要政府在政策層面給予大力支持。但從實(shí)踐來(lái)看，政府的參與力度明顯不足，政策規(guī)定僅有2014年《指導(dǎo)意見》。從內(nèi)容上來(lái)看，《指導(dǎo)意見》也只對(duì)投保人、保險(xiǎn)公司的資格、產(chǎn)品等方面進(jìn)行了宏觀指導(dǎo)，并未提供具體的政策支持。首先，它規(guī)定投保人必須是60周歲及以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。其次，它對(duì)保險(xiǎn)公司的產(chǎn)品管理進(jìn)行了規(guī)定，根據(jù)投保人所抵押房產(chǎn)增值的方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型與非參與型兩類。參與型是指保險(xiǎn)公司可以參與分享房產(chǎn)增值收益，非參與型是指保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，價(jià)值增長(zhǎng)屬于投保人。就目前而言，幸福人壽和人保壽險(xiǎn)都選擇了非參與型產(chǎn)品。再次，《指導(dǎo)意見》還對(duì)業(yè)務(wù)宣傳、銷售人員和過(guò)程管理以及服務(wù)創(chuàng)新等方面進(jìn)行了規(guī)范。例如，宣傳材料必須由總公司統(tǒng)一制作并嚴(yán)格管理，并如實(shí)介紹該業(yè)務(wù)，明確提示借款人抵押房產(chǎn)的后續(xù)評(píng)估、管理和處置情況，不得夸大房產(chǎn)增值在提升養(yǎng)老金領(lǐng)取水平方面的作用。銷售人員需經(jīng)考核后才能取得銷售資格，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)通過(guò)錄音、錄像或第三方見證等方式增強(qiáng)合同簽訂過(guò)程的公平、公正性，確保合同體現(xiàn)各方真實(shí)意思表示等。此外，《指導(dǎo)意見》規(guī)定由地區(qū)保監(jiān)局實(shí)施監(jiān)管，以確保消費(fèi)者的合法權(quán)益。

上述規(guī)定顯示，在政策設(shè)計(jì)中，政府機(jī)構(gòu)并未實(shí)際參與，僅涉及部分監(jiān)管職能。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一種特殊的養(yǎng)老產(chǎn)品，我國(guó)投保人會(huì)受到房產(chǎn)遺贈(zèng)后代傳統(tǒng)觀念、政策了解程度以及養(yǎng)老模式等多種因素的影響而對(duì)其持觀望態(tài)度，保險(xiǎn)公司也面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，包括長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等。因此，盡管住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在我國(guó)的發(fā)展空間未來(lái)可期，但投保人、保險(xiǎn)公司的積極性和投入力度都受到了極大抑制。

以房養(yǎng)老發(fā)展：潛在需求與路徑選擇

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)作為老年人養(yǎng)老保障的多元化選擇之一，在我國(guó)的潛在需求較大。一方面，我國(guó)老年群體規(guī)模不斷增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2018年我國(guó)60歲及以上人口高達(dá)24949萬(wàn)人，占人口比重為17.9%，其中65歲及以上人口的比重為11.9%。另一方面，發(fā)展以房養(yǎng)老是構(gòu)建我國(guó)多層次養(yǎng)老保障體系的重要內(nèi)容。在我國(guó)多層次的養(yǎng)老體系中，第一支柱基本養(yǎng)老保險(xiǎn)雖然實(shí)現(xiàn)了制度上的全覆蓋，但保障水平比較有限，第二支柱雖能發(fā)揮一定的補(bǔ)充作用，但覆蓋面非常低。因此，大力發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是建設(shè)我國(guó)多層次養(yǎng)老保障體系的內(nèi)在需求。

同時(shí)，我國(guó)老年群體的房產(chǎn)擁有率較高，為以房養(yǎng)老項(xiàng)目的推行提供了基礎(chǔ)條件。中國(guó)養(yǎng)老金融2017年調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)老人養(yǎng)老儲(chǔ)備呈現(xiàn)儲(chǔ)蓄少、房產(chǎn)多的特征。71.1%的被調(diào)查對(duì)象的養(yǎng)老資產(chǎn)儲(chǔ)備在50萬(wàn)元以內(nèi)，僅有4.5%的被調(diào)查對(duì)象尚未進(jìn)行任何養(yǎng)老資產(chǎn)儲(chǔ)備；同時(shí)，72.3%的被調(diào)查對(duì)象擁有1套或1套以上的房產(chǎn)，且年齡越大，房產(chǎn)越多，60歲及以上人群中83.5%的人擁有房產(chǎn)，其中，50.5%的人擁有1套房產(chǎn)，33%的人擁有2套及以上房產(chǎn)，遠(yuǎn)超美國(guó)、日本、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家。可以看出，房產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)老年人養(yǎng)老儲(chǔ)備的重要來(lái)源。

美國(guó)HECM項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，政府的政策支持和大力推動(dòng)至關(guān)重要，金融機(jī)構(gòu)成熟的市場(chǎng)運(yùn)作能夠有效分散風(fēng)險(xiǎn)，完善的法律環(huán)境也有利于促進(jìn)以房養(yǎng)老市場(chǎng)的健康快速發(fā)展。與此相比，我國(guó)以房養(yǎng)老還處于初級(jí)階段，不僅缺乏制度供給方面的精密設(shè)計(jì)，還缺乏實(shí)踐操作層面的經(jīng)驗(yàn)積累。但隨著我國(guó)人口老齡化進(jìn)一步加深和傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的逐步轉(zhuǎn)變，以房養(yǎng)老的市場(chǎng)發(fā)展空間會(huì)進(jìn)一步加大。因此，我國(guó)應(yīng)盡快從制度供給、金融主體和法律環(huán)境等方面著力推動(dòng)其發(fā)展，加快多層次的養(yǎng)老保障體系建設(shè)。

第一，促進(jìn)政府在需求端和供給端的制度供給，提供保險(xiǎn)保障機(jī)制。老年人住房反向抵押保險(xiǎn)是一種年金保險(xiǎn)，具有養(yǎng)老保障性質(zhì)，政府應(yīng)積極參與，在產(chǎn)品定價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)控制、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)等方面發(fā)揮主導(dǎo)作用，為貸款機(jī)構(gòu)和老年人提供保障。一方面，對(duì)保險(xiǎn)公司的產(chǎn)品定價(jià)進(jìn)行宏觀指導(dǎo)，并提供保險(xiǎn)保障機(jī)制。可由中國(guó)再保險(xiǎn)集團(tuán)，或成立新的機(jī)構(gòu)，為以房養(yǎng)老項(xiàng)目提供保險(xiǎn)機(jī)制，分擔(dān)房?jī)r(jià)下跌、長(zhǎng)壽等風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，要為老年人提供咨詢渠道，防止其上當(dāng)受騙，并保障老年人居住在抵押房產(chǎn)內(nèi)直至死亡的權(quán)利。

第二，鼓勵(lì)各類金融機(jī)構(gòu)以多種形式積極參與，利用市場(chǎng)機(jī)制來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)允許非保險(xiǎn)類金融機(jī)構(gòu)以多種方式參與以房養(yǎng)老，與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)形成合作補(bǔ)充。同時(shí)，拓寬保險(xiǎn)公司住房風(fēng)險(xiǎn)抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的投資方式和渠道。根據(jù)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品在一級(jí)市場(chǎng)上的實(shí)施情況，適時(shí)推進(jìn)其在二級(jí)市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化，以分散、轉(zhuǎn)移現(xiàn)金流壓力及壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

第三，加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)，提供法制規(guī)范和保障。建議由銀保監(jiān)會(huì)牽頭，聯(lián)合社會(huì)保障、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)等部門，加快完善相關(guān)政策法規(guī)，共同提供制度保障。應(yīng)對(duì)借款人繳納保險(xiǎn)費(fèi)進(jìn)行強(qiáng)制性規(guī)范，并保障其可以在抵押房屋內(nèi)居住直至死亡的權(quán)利。同時(shí)，對(duì)貸款機(jī)構(gòu)的銷售、宣傳等行為進(jìn)行規(guī)范，防止虛假宣傳和誤導(dǎo)消費(fèi)者，損害老年人的利益?！脖疚氖艿綄?duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)中央高校基本科研業(yè)務(wù)費(fèi)專項(xiàng)資金項(xiàng)目(CXTD9-05)資助〕

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⑩鄭秉文：《以房養(yǎng)老的前景分析與政策建議——寫在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)推向全國(guó)之際》，《武漢科技大學(xué)學(xué)報(bào)》(社科版)2018年第6期。