方永晟

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，整個(gè)行業(yè)鏈與民生經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家財(cái)政收入主要來(lái)源之一，推動(dòng)了城市現(xiàn)代化建設(shè)，帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)飛速發(fā)展，提供了大量就業(yè)崗位，提升了人們的生活質(zhì)量和幸福感等，其重要性不言而喻。房地產(chǎn)不同于其他行業(yè)，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金要求極大，因此房地產(chǎn)企業(yè)融資是其生存與發(fā)展的關(guān)鍵。隨著國(guó)家相繼出臺(tái)一系列調(diào)控政策，導(dǎo)致目前房地產(chǎn)企業(yè)融資受到很大限制。文章就當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀、通常采取的融資方式、存在的問(wèn)題及原因進(jìn)行淺析，并就相關(guān)問(wèn)題提出了一些應(yīng)對(duì)方案。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);融資方式;問(wèn)題;對(duì)策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.02.078

1 房地產(chǎn)企業(yè)融資概述

房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的，通過(guò)各種信用方式、方法和工具為房地產(chǎn)業(yè)融通資金的金融行為。在這里可以通俗的理解為房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)各種合法渠道，籌集資金，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)融資主要方式

房地產(chǎn)企業(yè)融資方式較多，其融資主要注重的是規(guī)模和放款的及時(shí)性，在不同開(kāi)發(fā)階段采用的融資手段也不盡相同，大致如下：

其一，在獲取土地前期主要采用的融資方式有：信托、資管計(jì)劃、舊改貸、并購(gòu)貸、并購(gòu)基金、舊改基金等;其二，在獲取土地取得“四證”之前主要采用結(jié)構(gòu)化融資;其三，在取得“預(yù)售證”之前主要采用的融資方式有：開(kāi)發(fā)貸、信托、資管計(jì)劃、地產(chǎn)基金等;其四，在取得“預(yù)售證”之后，竣工驗(yàn)收前主要采用的融資方式有：按揭貸款、購(gòu)房尾款、ABS等;其五，交付使用時(shí)候主要采用的融資方式有：經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、租金收入、ABS等。

3 當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題及原因

3.1 融資渠道受限，難以達(dá)到融資規(guī)模

2017年2月13日中基協(xié)發(fā)布《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)——私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》規(guī)定，證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。私募資產(chǎn)管理計(jì)劃不得通過(guò)銀行委托貸款、信托計(jì)劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)等方式向以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金;不得直接或間接為各類(lèi)機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

2018年4月印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（銀發(fā)〔2018〕106號(hào)），其中第二十二條規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)不得為其他金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)管理產(chǎn)品提供規(guī)避投資范圍、杠桿約束等監(jiān)管要求的通道服務(wù)。該規(guī)定直接導(dǎo)致之前通過(guò)通道實(shí)施的違規(guī)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款用于支付土地出讓金的棚改貸款業(yè)務(wù)，或者違規(guī)為四證不全、資本金比例不到位項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)被叫停。

由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相繼出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資沖擊很大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限，難以達(dá)到融資規(guī)模。

3.2 融資周期長(zhǎng)，變化因素多，致企業(yè)財(cái)務(wù)壓力大

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，導(dǎo)致其財(cái)務(wù)壓力非常大。其一，項(xiàng)目周期性較長(zhǎng)，且前期投資巨大。房地產(chǎn)項(xiàng)目從取得土地到竣工驗(yàn)收是一個(gè)長(zhǎng)期而復(fù)雜的過(guò)程，目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金以銀行貸款為主，需要支付高額債務(wù)利息。其二，政策因素的影響。近幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控比較頻繁，一旦出現(xiàn)政策調(diào)整，企業(yè)將面臨計(jì)劃內(nèi)的融資渠道受限、利率上調(diào)、房產(chǎn)限售限購(gòu)等政策因素變化的影響，原定的融資計(jì)劃很可能破產(chǎn)。其三，開(kāi)發(fā)成本越來(lái)越高。隨著物價(jià)的上漲，各建筑材料、人工成本也在上漲，導(dǎo)致建筑施工成本不斷提高，工程款項(xiàng)支付壓力增大。其四，資金周轉(zhuǎn)率低。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中晚期才有回款收益，如果沒(méi)有足夠的項(xiàng)目資金支撐，容易導(dǎo)致資金鏈斷裂，工程停滯，影響工程進(jìn)度。其五，項(xiàng)目期間不確定性因素較多。項(xiàng)目前期通常會(huì)涉及土地性質(zhì)變更、容積率調(diào)整、項(xiàng)目設(shè)計(jì)調(diào)整、綠化率是否達(dá)標(biāo)以及人防工程對(duì)接等一系列問(wèn)題，這些事項(xiàng)手續(xù)復(fù)雜，都會(huì)延長(zhǎng)項(xiàng)目周期。工程施工過(guò)程中的安全事故也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目停工，巨額賠償?shù)取?/p>

3.3 銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資門(mén)檻設(shè)置較高

通過(guò)前面的論述可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款融資的依賴(lài)程度非常高，而銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的準(zhǔn)入條件又非常高。銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款融資條件有一定的限制，如是否屬于全國(guó)100強(qiáng)（部分銀行要求120強(qiáng)）企業(yè)、信用等級(jí)是否達(dá)到2A以上、是不是城中村改造項(xiàng)目、商業(yè)地段是否非常好且商業(yè)運(yùn)營(yíng)良好，商業(yè)占比是否達(dá)到50%等。很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)都無(wú)法滿(mǎn)足上述條件，導(dǎo)致很多企業(yè)貸款融資受限。

3.4 內(nèi)控體制不夠健全，缺乏管理型人才

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，普遍存在內(nèi)部控制制度缺失或不健全。很多企業(yè)在內(nèi)控實(shí)施環(huán)節(jié)沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行，“特事特辦”成為了一種慣性，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，資本結(jié)構(gòu)不合理。在人才儲(chǔ)備和培養(yǎng)方面不夠重視，追求短期利益，沒(méi)有實(shí)施長(zhǎng)遠(yuǎn)合理的人才培養(yǎng)計(jì)劃。

4 房地產(chǎn)企業(yè)融資的優(yōu)化對(duì)策

4.1 拓展融資渠道，順應(yīng)國(guó)家政策導(dǎo)向

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，主動(dòng)適應(yīng)外部環(huán)境，積極創(chuàng)新融資方案，保證每個(gè)環(huán)節(jié)資金需求。其次，需多參與政府支持的項(xiàng)目，如城中村改造、安置房、公租房項(xiàng)目建設(shè)等，充分利用國(guó)家優(yōu)惠政策，獲得政策性?xún)?yōu)惠貸款支持。再次，要積極參與地標(biāo)性建筑項(xiàng)目，提升企業(yè)知名度及品牌形象。最后，廣泛開(kāi)展合作，實(shí)行多元化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資本積累。

4.2 調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

首先，控制項(xiàng)目周期，加強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)管，保證項(xiàng)目順利正常推進(jìn)。發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，多方合作，獲取資金保障。其次，建立多個(gè)融資備選方案，積極應(yīng)對(duì)國(guó)家政策調(diào)控對(duì)企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。與銀行簽訂固定利率貸款，以免利率變動(dòng)造成財(cái)務(wù)壓力。制訂科學(xué)全面的銷(xiāo)售計(jì)劃，合理保證資金快速回籠;與下游企業(yè)通力合作，必要時(shí)采取并購(gòu)策略或成立建筑公司，緩解工程施工款支付壓力;提高資金周轉(zhuǎn)率，盤(pán)活存量資產(chǎn)，防止資金鏈斷裂。再次，從各部門(mén)抽調(diào)專(zhuān)業(yè)人員，設(shè)立專(zhuān)門(mén)團(tuán)隊(duì)，熟悉運(yùn)用相關(guān)政策法規(guī)，掌握各個(gè)環(huán)節(jié)流程，保證各項(xiàng)手續(xù)得以順利推進(jìn)，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)作用。最后，需要對(duì)施工單位嚴(yán)格監(jiān)管，安全、質(zhì)量、效率等納入日常監(jiān)督范圍，一旦發(fā)現(xiàn)隱患，一定要及時(shí)處理，對(duì)安全事故零容忍。同時(shí)要求施工方為施工人員購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)保險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)意外風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 向銀行設(shè)置的貸款條件靠攏，爭(zhēng)取銀行貸款支持

企業(yè)要與銀行等金融機(jī)構(gòu)建立良好的長(zhǎng)期合作關(guān)系，努力提高企業(yè)信用等級(jí)，這是一個(gè)漫長(zhǎng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪^(guò)程。人無(wú)信而不立，以誠(chéng)信為本，企業(yè)才能長(zhǎng)久立足。企業(yè)要把誠(chéng)信意識(shí)作為一種企業(yè)文化進(jìn)行宣傳，與業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，從企業(yè)層面、業(yè)務(wù)層面和個(gè)人層面建立誠(chéng)信意識(shí)。同時(shí)要加強(qiáng)與百?gòu)?qiáng)企業(yè)合作，提升企業(yè)知名度和形象。積極參與政府支持項(xiàng)目，獲得政府信任，爭(zhēng)取進(jìn)入銀行授信貸款范疇，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展鋪路。

4.4 健全內(nèi)控制度，建立人才培養(yǎng)機(jī)制

首先要重視內(nèi)控制度的建設(shè)，實(shí)施全面預(yù)算管理，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控，優(yōu)化融資方案。尤其在融資方面，要遵循低成本、規(guī)模適度、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、把握最佳時(shí)機(jī)、風(fēng)險(xiǎn)可控等原則。其次要引進(jìn)人才，以德才兼?zhèn)洹⒁缘聻橄葹樵瓌t，注重人才儲(chǔ)備和培養(yǎng)。建立公平、公正、合理的獎(jiǎng)懲機(jī)制，發(fā)揮人才作用。企業(yè)還應(yīng)當(dāng)積極培育具有自身特色的企業(yè)文化，引導(dǎo)和規(guī)范員工行為，打造以主業(yè)為核心的企業(yè)品牌，形成整體團(tuán)隊(duì)的向心力，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

5 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)雖然市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，融資受到各種條件限制，但也不必悲觀。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，政府對(duì)企業(yè)開(kāi)放了許多優(yōu)惠政策，出路有很多。為了企業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必須遵紀(jì)守法，適應(yīng)復(fù)雜的社會(huì)環(huán)境。同時(shí)對(duì)企業(yè)要實(shí)行規(guī)范化管理，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新思路，拓寬視野，抓住機(jī)遇。

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