[摘 要]我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在其投資過(guò)程中會(huì)遇到諸多風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)的存在將威脅房地產(chǎn)企業(yè)投資及未來(lái)收益。因此，文章正是從這點(diǎn)出發(fā)，利用改進(jìn)模糊層次分析法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，篩選出關(guān)鍵投資風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)而以解釋結(jié)構(gòu)模型為工具，對(duì)關(guān)鍵投資風(fēng)險(xiǎn)因素加以分析，最終形成了關(guān)鍵投資風(fēng)險(xiǎn)因素的ISM模型。從理論上厘清關(guān)鍵投資風(fēng)險(xiǎn)因素的相互關(guān)系，并根據(jù)模型解析，提出防范投資風(fēng)險(xiǎn)的建議對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);投資風(fēng)險(xiǎn);ISM模型

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.02.035

1 引言

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”及國(guó)家政策逐步落地，房地產(chǎn)銷售增速進(jìn)一步回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)沖高動(dòng)能不足。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年1月至11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資100387億元，同比名義增長(zhǎng)7.5%，增速比1月至10月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。然而在房地產(chǎn)企業(yè)投資過(guò)程中，不確定性較強(qiáng)，易受多種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，導(dǎo)致投資失敗。因此，本文用ISM模型對(duì)影響房地產(chǎn)企業(yè)投資的各個(gè)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，建立解釋結(jié)構(gòu)模型，提出防范與控制投資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，以降低風(fēng)險(xiǎn)，減少投資損失，保障房地產(chǎn)企業(yè)投資效益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)ISM分析

2.1 構(gòu)建關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素集

在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資實(shí)際情況的分析及相關(guān)研究文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，收集影響其投資的41個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查法和專家訪談法，將收集來(lái)的41個(gè)風(fēng)險(xiǎn)篩選至20個(gè)，進(jìn)而通過(guò)利用改進(jìn)模糊層次分析法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行評(píng)價(jià)，篩選了綜合權(quán)重評(píng)價(jià)值大于4.0%的備選因素，得到影響房地產(chǎn)企業(yè)投資的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素，如表1所示。

2.3.2 建立解釋結(jié)構(gòu)模型

根據(jù)上述分析可得房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的遞階結(jié)構(gòu)模型圖，如圖1所示。

3 模型解析

通過(guò)ISM模型的分析以及房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的遞階結(jié)構(gòu)模型圖（見(jiàn)圖1），筆者可以得到如下結(jié)論。

金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)是整個(gè)系統(tǒng)的基礎(chǔ)，它影響著系統(tǒng)中的區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等要素，即系統(tǒng)中這些要素若要進(jìn)行改善，需要以金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)為先行;同時(shí)，金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是相互作用的，這一點(diǎn)是符合實(shí)際情況的。

產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)四者呈現(xiàn)遞階影響，即產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)影響著區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)影響著城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)，城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上會(huì)影響市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)，故產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)是其他三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的基礎(chǔ)和根本。

市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)，根本原因是產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)，直接原因是城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn);產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)不僅影響區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生一定的影響作用;金融政策風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，有助于降低區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。

4 防范房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的建議對(duì)策

根據(jù)上述對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的ISM模型的解析可知，上述分析的七個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，即金融政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)，均為較高風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資的成敗起著關(guān)鍵性的作用，須對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范與控制。因此，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)投資實(shí)際情況，降低房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)投資收益的最大化，提出防范投資風(fēng)險(xiǎn)的建議對(duì)策。

4.1 把握政策變動(dòng)，找準(zhǔn)投資方向

房地產(chǎn)企業(yè)投資者在進(jìn)行投資前，應(yīng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家和地方政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)政策及其變動(dòng)，把握政策的動(dòng)態(tài)，對(duì)各項(xiàng)政策進(jìn)行研究，有助于房地產(chǎn)企業(yè)投資過(guò)程中降低和規(guī)避金融政策風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)和其他政治風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而有助于降低住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，也有助于投資者找準(zhǔn)投資方向，調(diào)整投資政策。

4.2 開展財(cái)務(wù)分析，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

開展財(cái)務(wù)分析，利用財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)即將投資的項(xiàng)目進(jìn)行分析，可用來(lái)判斷投資項(xiàng)目是否可行，也可同來(lái)預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)的收益情況，進(jìn)行合理準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)分析，有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而有利于控制風(fēng)險(xiǎn);優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，采用多種融資模式，或者融資模式相互結(jié)合的方式，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)互相協(xié)調(diào)發(fā)展

市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)，直接原因是城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。首先城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資與開發(fā)具有必要的管制作用，合理的城市規(guī)劃能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投資，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展;但在追求收益目標(biāo)的驅(qū)動(dòng)下，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)大投資，過(guò)度開發(fā)，影響市場(chǎng)供求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)投資和發(fā)展應(yīng)遵循國(guó)家的“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”政策。同時(shí)，“供給側(cè)改革”可在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求管理中起到一定的積極作用，故城市規(guī)劃與房地產(chǎn)投資開發(fā)互相協(xié)調(diào)發(fā)展，以有助于降低城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。

5 結(jié)論

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)在投資過(guò)程中真實(shí)存在，須對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，采取措施進(jìn)行防范。本文采用ISM模型對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，根據(jù)模型解析，提出了房地產(chǎn)企業(yè)投資的七個(gè)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行防范與控制的建議對(duì)策，以便房地產(chǎn)企業(yè)在投資過(guò)程中對(duì)影響較高的這些投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防和控制，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資的成功率，加大企業(yè)投資的安全性，進(jìn)而有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)效益和整體競(jìng)爭(zhēng)力。

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