蔡冰琪

摘要：黨的十九大報(bào)告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。因此，《中華人民共和國(guó)民法典》在物權(quán)編中設(shè)立了居住權(quán)制度，以保障弱勢(shì)群體的居住權(quán)益，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

關(guān)鍵詞：居住權(quán) 起源 背景 暢想

1. 居住權(quán)的含義及特征

1.1 居住權(quán)的概念起源

居住權(quán)最初來(lái)源于古羅馬法。羅馬法早期，先于居住權(quán)產(chǎn)生的是用益物權(quán)，用益物權(quán)產(chǎn)生于公元前3世紀(jì)末到公元前2世紀(jì)末。公元前1世紀(jì)左右，羅馬法出現(xiàn)了使用權(quán)概念，它與用益權(quán)的差別在于權(quán)利人沒(méi)有收取孳息的權(quán)利，直到優(yōu)士丁尼時(shí)期作為獨(dú)立物權(quán)形態(tài)的居住權(quán)制度才得以確立。但當(dāng)時(shí)的居住權(quán)屬于“人役權(quán)”概念，居住權(quán)人對(duì)所涉房屋終身有居住權(quán)，但無(wú)收益權(quán)，不可贈(zèng)予、轉(zhuǎn)讓。

1.2 居住權(quán)的內(nèi)容

居住權(quán)是人役權(quán)的一種特殊形式，是指排除所有人而將建筑物或建筑物之特定部分作為住房使用的權(quán)利。其權(quán)利內(nèi)容，主要為居住的權(quán)利，可以因居住之目的而使用房屋，并可排除房屋所有人或第三人對(duì)其使用權(quán)的干預(yù)。

居住權(quán)的客體可適于已經(jīng)存在且適合居住的建筑物比如房屋。居住權(quán)的范圍，不僅滿足個(gè)人需求，也包括與其同住的家庭成員、負(fù)有照顧義務(wù)的人或是允許共用之人。此外，寵物也包括在居住權(quán)的利用范圍之內(nèi)。居住權(quán)人的基本權(quán)利與義務(wù)，依照物權(quán)的基本法理，居住權(quán)人一般應(yīng)享有基于房屋而享有的專(zhuān)有權(quán)與共有權(quán)。另外，居住權(quán)不可讓與他人而形成他人的單獨(dú)使用。

1.3 居住權(quán)的設(shè)定與屬性

1.居住權(quán)是用益物權(quán)。居住權(quán)是以滿足特定居住需要的用益物權(quán)，專(zhuān)指在他人房屋上的居住權(quán)，由房屋所有權(quán)人以外的人享有，體現(xiàn)了房屋所有權(quán)的權(quán)能分離。相比于債權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)，居住權(quán)不僅具有占有、使用的權(quán)能，還具有排除妨害的對(duì)抗第三人的物權(quán)屬性，在居住權(quán)遭受侵害時(shí)，居住權(quán)人可以行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)以保護(hù)其權(quán)利。

2.居住權(quán)是人役權(quán)。居住權(quán)是為特定人的利益設(shè)定的人役權(quán)，具有較強(qiáng)的人身依附性，一般只能由特定權(quán)利人享有，不可轉(zhuǎn)讓或者由他人繼承，原則上設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租等。其流通性和繼承性受到極大限制。居住權(quán)的歷史淵源決定了其具有人身專(zhuān)屬性、終身性和無(wú)償性。

3.居住權(quán)可以依照合同、遺囑設(shè)立，這些規(guī)定體現(xiàn)了居住權(quán)的人身性和保障性，立足于滿足 “居者有其屋”“住有所居”的樸素追求。居住權(quán)的增加也貫徹了物盡其用的立法宗旨——讓有限的資源最大程度地發(fā)揮其效用。

1.4 國(guó)外民法典對(duì)居住權(quán)的規(guī)定

現(xiàn)代社會(huì)設(shè)立居住權(quán)的國(guó)家有德國(guó)、瑞士等，有的國(guó)家已對(duì)居住權(quán)傳統(tǒng)定義進(jìn)行突破，增加了與經(jīng)濟(jì)時(shí)代發(fā)展相適應(yīng)的規(guī)定，如《瑞士民法典》規(guī)定，居住權(quán)人對(duì)于物的違法或者不適當(dāng)使用，所有權(quán)人可以提出異議（第776條至778條）;《法國(guó)民法典》對(duì)居住權(quán)通過(guò)合同自由原則進(jìn)行創(chuàng)新，其第628條規(guī)定，使用權(quán)與居住權(quán)依設(shè)定行為的規(guī)定，其范圍，依設(shè)定行為約款決定，不再限定于傳統(tǒng)居住權(quán)的人身屬性?！兜聡?guó)民法典》對(duì)居住權(quán)的創(chuàng)新體現(xiàn)在其1093條第1款的規(guī)定，限制人役權(quán)之設(shè)定，亦得以利用建筑物或建筑物之一部分，排除所有權(quán)人之干涉，充作住處為其內(nèi)容。前段規(guī)定之權(quán)利，準(zhǔn)用第1031條、第1034條關(guān)于用役權(quán)之規(guī)定。

2. 我國(guó)民法典設(shè)立居住權(quán)制度的背景

2.1 民法典設(shè)立居住權(quán)的必然性

我國(guó)憲法第33條規(guī)定：“國(guó)家尊重和保障人權(quán)”。作為生存必然所需的居住權(quán)，應(yīng)該為民法典所覆蓋，達(dá)到實(shí)現(xiàn)憲法目的的作用。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》并未涉及居住權(quán)，但“單純所有權(quán)的分配是一種非此即彼的關(guān)系，而居住權(quán)使得財(cái)產(chǎn)分配更為多元，由此使得有限的資源滿足多個(gè)主體的需求”，因此，設(shè)定居住權(quán)更有利于實(shí)現(xiàn)物權(quán)中所有權(quán)的多樣化發(fā)展。居住權(quán)可以依附在物權(quán)之上，約束權(quán)力設(shè)立人及后續(xù)的權(quán)利受讓人。即使居住權(quán)在權(quán)能方面受到限制，其經(jīng)過(guò)登記公示、占有支配、物權(quán)優(yōu)先權(quán)行使等方面均具有債權(quán)不具有的先進(jìn)性，因此，從必然角度出發(fā)，居住權(quán)應(yīng)當(dāng)在民法典中予以規(guī)定。

2.2 民法典設(shè)立居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)性

首先是保障“住有所居”的必然性?！肮夥俊薄敖?jīng)濟(jì)適用房”“集資房”等的出現(xiàn)，將承租人的權(quán)利解釋為租賃權(quán)，顯然不具有穩(wěn)定性、公示性，不足以對(duì)抗所有人及第三人。因此，從國(guó)家的長(zhǎng)治久安角度看，對(duì)上述房屋設(shè)立居住權(quán)具有重要的意義。其次，投資房產(chǎn)的產(chǎn)生讓居住權(quán)的設(shè)立具有現(xiàn)實(shí)的迫切性。近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人對(duì)于物權(quán)尤其是房屋物權(quán)的需求已經(jīng)從“居住所有一體化”到投資、居住、利用全面發(fā)展，比如“民宿主人既可以是民宿業(yè)主，又可以是酒店經(jīng)營(yíng)者，前者作為房屋所有權(quán)人經(jīng)營(yíng)民宿自然無(wú)需繞道他處，但后者的情形，相較于租賃合同而言，居住權(quán)所能提供的物權(quán)保障無(wú)疑更為周全”。因此，設(shè)立居住權(quán)，很有現(xiàn)實(shí)意義。

3.居住權(quán)的未來(lái)暢想

結(jié)合居住權(quán)的立法目的、《民法典》的規(guī)定、經(jīng)濟(jì)生活的實(shí)踐和居住權(quán)產(chǎn)生以后的場(chǎng)景預(yù)估，筆者認(rèn)為，居住權(quán)至少可以在如下現(xiàn)實(shí)場(chǎng)景中落地適用：

3.1 老人以房養(yǎng)老

以房養(yǎng)老目前而言更多是一個(gè)商業(yè)概念，并非法律概念，大意指老人將名下所有的房屋出賣(mài)過(guò)戶給他方，但房屋出賣(mài)以后老人仍然保留房屋的居住權(quán)繼續(xù)居住，直至去世或者至約定的時(shí)間，出賣(mài)房屋所得的房款由老人自己作為養(yǎng)老資金使用。

在該種落地場(chǎng)景中，老人將房屋出賣(mài)后仍然保留居住權(quán)，可以通過(guò)《民法典》的居住權(quán)規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)并進(jìn)行登記，實(shí)現(xiàn)老有所居和老有所養(yǎng)的雙重目的。

3.2 老人遺囑指定居住權(quán)人

老人在遺囑中將其所有的房屋權(quán)屬特別規(guī)定屬于某方，同時(shí)老人還對(duì)于某個(gè)繼承人或者非繼承人的居住權(quán)進(jìn)行特別照顧規(guī)定，在老人去世后，由需要被特別照顧者繼續(xù)居住，直至該居住權(quán)人去世或者至遺囑規(guī)定的時(shí)間。此種情況中，往往是老人有一些需要進(jìn)行特別照顧的繼承人或者其他自然人，前者比如老人后代繼承人中經(jīng)濟(jì)情況較差者，后者比如和老人共同生活的非婚姻生活伴侶或老人的日常生活關(guān)照者等。

在該種落地場(chǎng)景中，居住權(quán)可以滿足老人處置遺產(chǎn)過(guò)程中的多元化愿望，拓寬遺產(chǎn)處置的方式。同時(shí)，繼承房屋所有權(quán)的繼承人繼承的即為附帶了居住權(quán)權(quán)利限制的房屋所有權(quán)。

3.3 離婚財(cái)產(chǎn)分配中對(duì)無(wú)住房一方的關(guān)照

關(guān)于離婚時(shí)對(duì)無(wú)房一方的特別照顧，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚?001年發(fā)布實(shí)施）最早進(jìn)行了規(guī)定，該解釋第二十七條第三款規(guī)定：“離婚時(shí)，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房對(duì)生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)?！痹撍痉ń忉尩囊?guī)定可以說(shuō)是最早的居住權(quán)雛形，但該條未能為離婚時(shí)無(wú)房一方的特別照顧提供一種建制化保護(hù)，更遑論司法化的保護(hù)。

《民法典》實(shí)施以后，如果雙方在離婚時(shí)約定對(duì)無(wú)房一方設(shè)置居住權(quán)并進(jìn)行居住權(quán)登記，則可以從民事基本制度層面為無(wú)房一方的特別照顧提供法律和司法層面的保護(hù)。

4. 農(nóng)村宅基地上建房屋的居住權(quán)設(shè)立

在現(xiàn)行法律框架下，繼承人可以依法或者依遺囑繼承農(nóng)村宅基地上建的合法房屋的所有權(quán)，但是對(duì)于沒(méi)有這種繼承機(jī)會(huì)的主體來(lái)說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)返回農(nóng)村居住的田園生活方式，只能通過(guò)房屋租賃的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，但租賃有20年的期限限制，而且其本質(zhì)是一種債權(quán)，履行過(guò)程中存在解除等風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)而言不利于租賃權(quán)人長(zhǎng)期穩(wěn)定居住。

《民法典》實(shí)施以后，宅基地上建房屋的所有權(quán)人和居住權(quán)人可以簽訂居住權(quán)合同，并進(jìn)行居住權(quán)登記。同時(shí)，居住權(quán)可以有償?shù)姆绞皆O(shè)立，宅基地上建房屋的所有權(quán)人可以通過(guò)居住權(quán)的設(shè)立獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬，且不受租賃20年的期限限制。這樣，居住權(quán)人就能獲得登記的法定用益物權(quán)保護(hù)。

從居住權(quán)的起源和我國(guó)居住權(quán)設(shè)立的初衷來(lái)看，其目的都在于保障弱勢(shì)群體的居住權(quán)益，待《民法典》正式實(shí)施后，居住權(quán)能夠在弱勢(shì)群體住房保障中發(fā)揮強(qiáng)有力的效能。

【參考文獻(xiàn)】

[1]居住權(quán)制度的起源及“入典”的意義.河南省淮濱縣人民法院.民主與法制社.

[2]辜明安，蔣昇洋.我國(guó)民法典設(shè)立居住權(quán)的必要性及其制度構(gòu)造.西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)，2020（2）.