張勇 安徽中安創(chuàng)谷科技園有限公司

一、引言

預算管理是房地產(chǎn)企業(yè)科學管理的制度中不可缺少的一部分，預算管理可以為企業(yè)發(fā)展進行全面的預測，并對各項資源進行科學合理的配置，從而為企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)中長期的戰(zhàn)略發(fā)展目標保駕護航。但是房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理由于起步晚、基礎(chǔ)也較差，所以，在進行實際操作的過程中，在對制度流程、風險管理、編制方法、軟件平臺和人員素質(zhì)等方面依然存在各種問題，嚴重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)預算管理工作的實施，不利于企業(yè)長效發(fā)展。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)預算管理存在的問題

（一）預算管理的制度不夠健全

即便當前大多數(shù)企業(yè)已經(jīng)意識到了預算管理的必要性，并且將其運用到企業(yè)經(jīng)營活動中，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展預算管理工作時，采取的預算管理方式不科學，缺少完善的預算管理制度。部分企業(yè)片面的認為，只要完成預算編制工作，就等同于實現(xiàn)預算管理，沒有根據(jù)預算管理要求，科學劃分管理職責。部分企業(yè)在預算編制上，工作流程比較模糊，職責分配不具體，導致預算管理過于形式化，影響其價值的發(fā)揮。因為職責分配不明確，這樣就很容易造成在日后的工作中出現(xiàn)互相推諉的現(xiàn)象，無法將預算管理工作落實到位，不能獲取理想的工作效果。

（二）預算和企業(yè)戰(zhàn)略目標的關(guān)聯(lián)不足

許多房地產(chǎn)企業(yè)對于預算都只是做年度的，而房地產(chǎn)企業(yè)的年度預算也一般都由財務部來進行收集，因為，公司制定戰(zhàn)略目標的周期相對來說都比較長并且定義也非常抽象，沒有一個清晰明確的戰(zhàn)略目標，這就使公司的各部門執(zhí)行預算時沒有辦法和公司的戰(zhàn)略目標進行結(jié)合。有些更是對公司的預算一點也不了解，所以在做這些工作時就根本不會考慮公司的一些戰(zhàn)略目標，在對預算執(zhí)行的過程中也更是很隨意的來做。直接導致的結(jié)果就是企業(yè)的預算和戰(zhàn)略目標是不能有效結(jié)合的，這兩者相關(guān)聯(lián)性不大，那么導致所制定的預算管理方案，以及預算編制不能很好地推進企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，所開展的預算管理工作也就沒有實際價值。

（三）缺乏有效資金鏈管理

房地產(chǎn)項目的運營需要很大一部分資金而且資金一定要能夠持續(xù)的投入。因為，有了足夠的資金項目才能繼續(xù)順利的運行下去，一旦資金出現(xiàn)了問題，那么項目就會遭到停滯甚至崩盤，由此看來，在預算管理活動中，資金鏈管理在其中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源以銀行貸款為主，然而，隨著銀行放貸要求的升高，給房地產(chǎn)資金統(tǒng)籌增添難度，再加上企業(yè)在資金使用中，容易產(chǎn)生不必要的成本支出，但從實際來看的話，企業(yè)的預算管理中缺少針對資金鏈管理的部分，更是沒有構(gòu)建配套的管理制度，造成了管理的漏洞，使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有資源被浪費，損害企業(yè)自身利益。

（四）預算管理的考核不合理

從目前情況來說，在對各部門預算執(zhí)行情況考核過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)依然停留在財務指標“說話”的階段，這給績效考核工作開展造成困難，導致部門負責人在確定預算目標時，通常會采取降低業(yè)績考核標準的方式，來降低考核的難度，以使自己能順利獲得業(yè)績的激勵。并且在實際考核中，容易受到主客觀因素影響，再加上缺少完善的考核機制，導致考核結(jié)果公正性和公平性無法保證。許多房地產(chǎn)企業(yè)在預算管理中都只注重考核的結(jié)果，并不會重視執(zhí)行的這個過程。造成這種現(xiàn)象的主要原因是，執(zhí)行的過程是企業(yè)的 綜合管理能力及組織能力的一個體現(xiàn)，而結(jié)果就是能夠通過量化的指標來體現(xiàn)，所以往往就會把評估的過程忽略掉。這樣也就使工作人員很難及時的發(fā)現(xiàn)預算管理當中所存在的不足，從而很難提高預算管理水平。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)預算管理問題的應對措施

（一）完善與健全預算管理制度

制度的完善對提升房地產(chǎn)企業(yè)預算管理水平具有非常積極的作用。在房地產(chǎn)企業(yè)的預算標準當中，應不斷的完善企業(yè)業(yè)績考核的制度，來切實的落實與重視預算編制的執(zhí)行力。例如企業(yè)對規(guī)劃目標、費用預算、施工計劃方案及資金籌劃等這些內(nèi)容的一個管理，都需要得到全面有效的執(zhí)行和落實。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應不斷的健全與完善自身預算管理的相關(guān)制度和標準，同時也需要構(gòu)建與落實一些相關(guān)的考核制度。通過構(gòu)建一套完善的預算管理制度，利用制度約束各級人員工作行為，保證預算管理工作有序進行，獲取理想的工作效果。預算執(zhí)行一旦出現(xiàn)了差異性的問題，就必須要嚴格按照相關(guān)的制度來對具體的執(zhí)行結(jié)果進行綜合性的分析和評價，也需要對企業(yè)內(nèi)部預算進行全面的保障，從編制到執(zhí)行再到監(jiān)控的整個過程都必須得到有效的管理與控制。

（二）整合預算和戰(zhàn)略的關(guān)系

將企業(yè)戰(zhàn)略目標順利完成，是企業(yè)開展預算管理工作的主要目標，如果預算管理與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標沒有充分結(jié)合，則會影響預算管理價值的發(fā)揮。基于此，根據(jù)當前房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標與預算管理目標偏離的現(xiàn)象，企業(yè)領(lǐng)導應給予高度重視，在開展預算管理工作前，對企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標有充分的認識，將企業(yè)的目標進行量化，制定盈利、支出、融資的預計額度，便于在執(zhí)行預算管理活動中，可以有更直觀的考量，也對可對其中存在的問題及時評估和處理，并以量化的戰(zhàn)略目標為導向，來制定預算編制，將預算分解到各相關(guān)部門，并定期考核。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應構(gòu)建完善的監(jiān)督管理制度，對預算管理和戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)性進行追蹤性管理，如果發(fā)現(xiàn)預算執(zhí)行和戰(zhàn)略目標存在偏離現(xiàn)象，應及時調(diào)整，保證預算管理可以給企業(yè)戰(zhàn)略目標完成提供服務。之后，房地產(chǎn)企業(yè)在工程開發(fā)建設(shè)中，應重點關(guān)注對重要預算環(huán)節(jié)的把控，如果發(fā)現(xiàn)重要環(huán)節(jié)上的預算管理與戰(zhàn)略目標不符，必須加以重視，找到重點環(huán)節(jié)的相關(guān)人員，共同分析其中的原因，如果是預算編制的問題，沒有有效貼合戰(zhàn)略目標，就應及時對預算編制進行調(diào)整，如果是人員執(zhí)行時造成的偏差，就應從人員入手加以改進?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)在編制預算管理方案時，應該和企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標相結(jié)合，為了保證預算管理和戰(zhàn)略目標的關(guān)系，應在企業(yè)戰(zhàn)略層級上進行預算編制，便與預算管理可以給企業(yè)戰(zhàn)略目標的完成提供服務，增強企業(yè)綜合競爭實力，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

（三）加強資金鏈管理

從房地產(chǎn)企業(yè)角度來說，資金鏈作為重要內(nèi)容，在經(jīng)營發(fā)展中，如果發(fā)生資金鏈斷裂的現(xiàn)象，企業(yè)將無法正常運行，企業(yè)下一步資金也無法在短期內(nèi)打入到企業(yè)賬戶中。因此企業(yè)在預算管理中，應加大資金鏈管理力度，不斷調(diào)整管理策略，優(yōu)化管理方法，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應適當擴充融資渠道，不但要和金融機構(gòu)保持良好合作關(guān)系，還應探索多種融資渠道，包括流貸、發(fā)債、資產(chǎn)證券化，從而保證企業(yè)在資金應用上如果存在問題，可以及時處理。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要適當優(yōu)化資金管理流程，給企業(yè)資金管理活動開展提供良好條件。最后，通過對于資金管理水平的提高，從而來幫助企業(yè)提高資金安全性，提高全面預算管理水平。

（四）對預算考核機制進行優(yōu)化

預算考核的機制對于預算管理來說是一個指揮棒，是能夠體現(xiàn)兼顧任務的質(zhì)量與經(jīng)費執(zhí)行質(zhì)量的一個導向。科研項目是非常重要的，應由經(jīng)費的管理部門來組織業(yè)務部與財務部一同來對經(jīng)費的使用情況進行一下復盤。再結(jié)合研究的內(nèi)容與技術(shù)指標完成的情況來進行分析，從而找出在成本當中的關(guān)鍵項來進行評價。一次科研的投入能進行多次的產(chǎn)出這是提高科研經(jīng)費使用效率的一個關(guān)鍵，用一個科研項目就提升了整個院所的各項能力，這樣的項目才能算是成功。如果項目已經(jīng)通過了驗收，但歸檔以后再也無人問津，那么這個項目就只能算是勉強及格。預算績效的評價應該納入項目團隊績效的評價當中，也在個人的獎懲上能有所體現(xiàn)，以激勵員工認真的對待科研預算，也對預算執(zhí)行的效果進行重視，從而使科研經(jīng)費真正的花在刀刃上。

四、結(jié)束語

總而言之，預算管理作為匯集評價、獎罰、控制于一體的管理模式，是房地產(chǎn)企業(yè)完成戰(zhàn)略目標，實現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營的重要方式。房地產(chǎn)企業(yè)應考慮自身實際狀況，逐步來完善預算管理體系，通過這種方式，不但可以及時找出企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中存在的風險問題，同時也能提高資源整合和戰(zhàn)略管理能力，讓企業(yè)在市場競爭中穩(wěn)定發(fā)展。