傅晨光 東平縣金地測繪中心

一、我國土地儲備運(yùn)作模式分析

（一）土地入庫階段

土地入庫也就是取得土地，在實(shí)際應(yīng)用中，其主要表現(xiàn)為利用征用、收購等的各種方法來對土地進(jìn)行集中儲備的行為，這種做法能夠?qū)崿F(xiàn)對土地存量的增加，確保土地的入庫率符合相關(guān)要求，以此來有效幫助國家做到對土地資源的合理利用與規(guī)劃，最大程度的發(fā)揮出土地資源的管控與利用效果。在此過程的執(zhí)行中，往往涉及了對一些土地的入庫必要補(bǔ)償，必須要嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定來合理開展，確保土地在入庫的整個過程中都有足夠的秩序，提高此過程的公平性與公正性，這不但能夠促使社會更加的和諧穩(wěn)定，還能夠防止發(fā)生各種糾紛問題。

（二）土地整理階段

就土地整理來看，它主要是跟根土地在完成入庫后的相關(guān)管理流程，在對土地實(shí)施整理的過程當(dāng)中可以有效確保土地自身的再次出讓能力，并且根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的要求來加強(qiáng)對土地入庫后法律文件流程的管理，確保所有入庫以后的土地都有更好的法律屬性。除此之外，要針對土地的實(shí)際狀況實(shí)施全面的整理，例如土地在完成入庫以前所存在的建筑物等，一定要及時的拆除，結(jié)合擬進(jìn)行土地出讓的類型，對土地實(shí)施相應(yīng)的改造，通常要滿足“三通一平”或者是“七通一平”的要求，以此來為土地在后續(xù)的出庫提供必要條件。

（三）土地出庫階段

就土地出庫來看，它是在經(jīng)過對土地的入庫整理以后，把土地再次投入到市場當(dāng)中。具體來看，土地出庫的主要形式包括了劃撥、租賃、出讓等。在現(xiàn)階段，經(jīng)營性用地的出庫通常會借助于招標(biāo)、拍賣以及掛牌的方法來明確土地使用者以及具體的價格，而非經(jīng)營性土地則以劃撥與租賃等的方式實(shí)現(xiàn)供地。

二、當(dāng)下土地儲備運(yùn)作模式面臨的障礙

（一）缺乏收儲能力

伴隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷加快，大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到了城市當(dāng)中，這就使得城市用地壓力不斷增加。在城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)的背景下，必須要盡快加強(qiáng)土地儲備速度，才可以及時的滿足城市化建設(shè)與發(fā)展的要求，保證城市土地的供應(yīng)能力。但就實(shí)際來看，因?yàn)橥恋刭Y源越來越緊缺，導(dǎo)致土地儲備的運(yùn)作成本大大增加，這就造成了在資金上比較緊缺的問題，嚴(yán)重影響到了土地儲備運(yùn)作的效率。

（二）有限資金來源存在問題

在城市化進(jìn)程迅速加快的今天，我國貨幣供應(yīng)量越來越高，房價上漲速度持續(xù)加快，這就會導(dǎo)致土地儲備機(jī)構(gòu)在對土地進(jìn)行儲備時面出現(xiàn)越來越大的資金壓力。在土地儲備機(jī)構(gòu)當(dāng)中，其主要的資金來源就是政府財政以及銀行貸款，其早已不能夠有效承擔(dān)越來越大資金規(guī)模的土地收儲。儲備行為的相關(guān)利益主體沒有有效的平衡機(jī)制，怎樣才能夠避免在土地儲備時出現(xiàn)資金方面的問題，是阻礙土地儲存運(yùn)作的重要因素。

三、改進(jìn)土地儲備運(yùn)作模式的有效對策

（一）構(gòu)建更加科學(xué)的土地儲備機(jī)制

相關(guān)基層單位應(yīng)當(dāng)充分把握好土地儲備過程當(dāng)中所有相關(guān)主體的利益關(guān)系，加大對于政府公共財政目標(biāo)及收儲方面盈利目標(biāo)的管理力度，盡可能的做到并推行公私合營。第一，相關(guān)政府部門要承擔(dān)自身所具有的主導(dǎo)責(zé)任，積極聯(lián)系收儲方以及社會資本，建立起綜合性的土地儲備載體，從而構(gòu)成風(fēng)險互擔(dān)且土地資源收益共享的利益共同體。第二，要充分把握政府、收儲方以及社會資本的具體分工，在此過程中，政府的職能主要就是對公共目標(biāo)的確定，對規(guī)劃的內(nèi)容進(jìn)行合理調(diào)整，此外，政府還需要加大融資支持力度，做好各個方面的管理工作。第三，要開發(fā)出與此相關(guān)的證券產(chǎn)品，促進(jìn)社會資本的準(zhǔn)入與退出機(jī)制的健全與優(yōu)化，從而有效提高資本投資回收效率。

（二）重視對土地儲備運(yùn)作的利益協(xié)調(diào)

結(jié)合實(shí)際情況，建立共同利益協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)，促使整個土地儲存運(yùn)作的效率能夠得到進(jìn)一步的提高。要構(gòu)建土地征收者、被征收者以及土地競得者間的土地參與機(jī)制，確保在實(shí)際運(yùn)作的過程當(dāng)中原本存在的矛盾能夠在標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議的方式下得到解決，在建立相關(guān)的協(xié)議以后，嚴(yán)格依據(jù)協(xié)議要求來正確執(zhí)行，加快運(yùn)作速度，提高運(yùn)作效果。

四、結(jié)語

總而言之，現(xiàn)階段，我國在土地儲備運(yùn)作方面還存在許許多多有待解決的問題，這些都是需要在今后的實(shí)踐中不斷探索與驗(yàn)證的，必須要對此引起重視，找到其中存在的問題并采取針對性的措施，才能夠進(jìn)一步改進(jìn)我國的土地儲備機(jī)制，提高土地運(yùn)作的科學(xué)性與合理性，這不但能夠加快我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，還有助于我國社會的穩(wěn)定發(fā)展，具有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。