文/李曉杰

體會(huì)思考

日本TOD 綜合開發(fā)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)

在日本，TOD綜合開發(fā)實(shí)踐已持續(xù)百年。日本企業(yè)之父澀澤榮一于1918年創(chuàng)立了田園都市會(huì)社，開始致力于東京西南郊的土地收購與住宅建造。受1923年關(guān)東大地震影響，東京的鐵路與城市開發(fā)逐步向西部破壞程度較小的區(qū)域拓展。二戰(zhàn)后，大量人口涌入，既有城區(qū)已無法容納，只有沿軌道線路向郊外擴(kuò)張。

“以人為本”提供人性化智慧城市服務(wù)

日本在TOD開發(fā)建設(shè)中，都從交通組織、功能設(shè)施、慢行系統(tǒng)等方面入手，持續(xù)改進(jìn)市民體驗(yàn)，著力構(gòu)建便捷舒適的站城空間，吸引人流向TOD項(xiàng)目集中匯聚。

柏葉智慧新城

“政策體系與市場(chǎng)導(dǎo)向”是TOD 開發(fā)的基礎(chǔ)

TOD綜合開發(fā)與常規(guī)開發(fā)最大的不同，在于其對(duì)城市建設(shè)具有更加廣泛而深遠(yuǎn)的影響。因此，為保障TOD開發(fā)用地，在土地政策方面，日本和中國(guó)香港均出臺(tái)了政策?！蛾P(guān)于大城市居住區(qū)開發(fā)和軌道交通整備一體推進(jìn)的特別措施法》是日本TOD最具代表性的實(shí)施辦法和法案。

站城一體化與業(yè)態(tài)自然銜接

“站城一體化”理念是TOD策劃的核心。通過消費(fèi)、游憩、文創(chuàng)、生態(tài)和步街場(chǎng)景的系統(tǒng)營(yíng)造，實(shí)現(xiàn)與市場(chǎng)需求的高度契合，促進(jìn)交通價(jià)值、建筑價(jià)值、商業(yè)價(jià)值和其他價(jià)值相互疊加，形成繁榮并可持續(xù)的商業(yè)氛圍。日本TOD開發(fā)不以單一建筑為考量，注重建筑群落和空間結(jié)構(gòu)的整體協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)地上、地下、空中串聯(lián)層疊、立體連通，公共空間步行友好，城市形態(tài)錯(cuò)落有致，吃住行游購?qiáng)饰纳坦δ荞詈稀I(yè)態(tài)混合。

“從城市到自然”的開發(fā)理念重塑了城市業(yè)態(tài)和生態(tài)

TOD開發(fā)增強(qiáng)了居民出行便利性和城市生活宜居性，提升了土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值，形成城市功能的聚合體和城市生活的共同體，打造了城市發(fā)展的新地標(biāo)新引擎。

如二子玉川曾是典型的城郊鐵路車站，形態(tài)、業(yè)態(tài)、生態(tài)與國(guó)內(nèi)城鄉(xiāng)結(jié)合部極為相似。實(shí)施TOD開發(fā)后，交通功能極大提升，商業(yè)、酒店、電影院、生態(tài)公園等配套俱全，一躍成為東京最美生活據(jù)點(diǎn)。

依托地域特色，進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐恋馗邚?qiáng)度開發(fā)，發(fā)展住宅與商業(yè)服務(wù)而形成兼具生活和事業(yè)功能的街道。

二子玉川

商業(yè)模式創(chuàng)造周邊社會(huì)價(jià)值

澀谷標(biāo)記Mark City綜合體項(xiàng)目是東急在澀谷開發(fā)的第一個(gè)TOD綜合體，也是東急第一個(gè)車輛段上蓋綜合體項(xiàng)目，該綜合體包括辦公、東急酒店、商業(yè)、車庫、車站、線路、公共通路，開發(fā)中靈活運(yùn)用銀座線車輛檢修基地，東急巴士專用道路，京王井頭線澀谷站用地的上部空間，是線路及車輛段上蓋代表性大型復(fù)合設(shè)施。貫通辦公，酒店，鐵路車站，地鐵車站，商業(yè)設(shè)施的復(fù)合設(shè)施內(nèi)部的公共步行系統(tǒng)構(gòu)成了澀谷城市的新活力空間。

車站設(shè)計(jì)符合鐵路運(yùn)輸、人流集散、商業(yè)發(fā)展、土地開發(fā)等多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域的要求，以效率最大化為設(shè)計(jì)原則，同時(shí)謀求最大的商業(yè)利益。鐵路的交匯樞紐會(huì)形成巨大的人流，從而產(chǎn)生巨大的商業(yè)價(jià)值。合理的車站布局既有利于疏解人群，也有利于促進(jìn)商業(yè)氛圍的形成。

啟發(fā)建議

“政府引導(dǎo)+市場(chǎng)主導(dǎo)”雙輪驅(qū)動(dòng)

通過軌道交通場(chǎng)站綜合開發(fā)推動(dòng)舊城改造、推進(jìn)新城建設(shè)，是日本大城市開發(fā)建設(shè)的基本模式。受土地私有和政府財(cái)力所限，這一模式主要通過“政府引導(dǎo)+市場(chǎng)主導(dǎo)”得以實(shí)現(xiàn)。

市場(chǎng)主導(dǎo)，即TOD開發(fā)是自下而上由市場(chǎng)主體推動(dòng)實(shí)施的。項(xiàng)目初期謀劃、開發(fā)定位、土地盤整、交通銜接、設(shè)施配套，以及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)方案、開發(fā)時(shí)序、各方利益協(xié)調(diào)、爭(zhēng)取政府支持等，都由主導(dǎo)企業(yè)或多家企業(yè)結(jié)成的聯(lián)合體發(fā)起和負(fù)責(zé)推進(jìn)。

日本堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向，以城市長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與企業(yè)投資收益最大公約數(shù)為基礎(chǔ)達(dá)成開發(fā)共識(shí)，體現(xiàn)了合作共贏、價(jià)值最大的精神。通過整體策劃、連片開發(fā)，促進(jìn)外溢效應(yīng)內(nèi)部化，解決了軌道建設(shè)運(yùn)營(yíng)籌資難題，有利于軌道交通可持續(xù)發(fā)展；通過新城建設(shè)和舊城改造，既為實(shí)施TOD開發(fā)提供契機(jī)，又提升區(qū)域發(fā)展能級(jí)，推動(dòng)了城市高質(zhì)量發(fā)展。

“商業(yè)價(jià)值+人本追求”良性循環(huán)

“前期建設(shè)+后續(xù)運(yùn)營(yíng)”一體化統(tǒng)籌，從建設(shè)運(yùn)營(yíng)看，實(shí)行一體化開發(fā)、一盤棋運(yùn)作，形成短期內(nèi)依靠房地產(chǎn)收益支撐開發(fā)建設(shè)、中長(zhǎng)期依靠商業(yè)價(jià)值維持項(xiàng)目運(yùn)行并獲得利潤(rùn)的資金回流模式，是日本TOD的邏輯精髓所在。

TOD促進(jìn)軌道交通可持續(xù)發(fā)展的本質(zhì)，是將軌道交通的“正外部效應(yīng)”內(nèi)部化，反哺開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)投入。日本TOD項(xiàng)目從前期建設(shè)到后續(xù)運(yùn)營(yíng)，都由開發(fā)企業(yè)或企業(yè)聯(lián)合體主導(dǎo)，具有統(tǒng)籌連貫性，形成了資金“雙回流”通道，最大程度促進(jìn)了開發(fā)效益的內(nèi)部化。日本TOD開發(fā)通過整體策劃和專業(yè)設(shè)計(jì)，以及投建運(yùn)營(yíng)縱向統(tǒng)籌，促進(jìn)了交通功能與城市功能有機(jī)相融，形成了地鐵、城鐵、電車、巴士等多制式轉(zhuǎn)換，地上地下立體交互的現(xiàn)代交通體系，提高了交通供給與城市人流的匹配度。

TOD開發(fā)促進(jìn)產(chǎn)城一體化

可持續(xù)的城市形態(tài)和高品質(zhì)的公共空間，是一座城市的共同理想。近年來，日本TOD開發(fā)商越來越意識(shí)到:只有積極參與城市公共空間營(yíng)造，將自身開發(fā)利益融入城市整體價(jià)值，充分滿足市民人性化需求，才能獲得持續(xù)客流和人流，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展。商業(yè)價(jià)值、公共空間、人本生活三位一體互促共進(jìn)，是日本TOD開發(fā)的重要價(jià)值導(dǎo)向。

通過TOD開發(fā)，改變單一集中型城市結(jié)構(gòu)，形成多中心的城市空間布局，疏解中心城區(qū)人口和功能，是東京近30年來不懈努力的方向。筑波新城、千葉新城、港北新城等，既是居住生活區(qū)、休閑娛樂區(qū)，也是產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、經(jīng)濟(jì)活力區(qū)，目前已基本實(shí)現(xiàn)各區(qū)塊職住平衡，減少了市民交通出行需求，促進(jìn)了城市結(jié)構(gòu)多中心化，有效遏制了城市無序蔓延。

“交通圈+商業(yè)圈+生態(tài)圈”融合發(fā)展

TOD項(xiàng)目充分利用軌道交通站點(diǎn)及立體慢行系統(tǒng)，整合周邊公園，廣場(chǎng)空間與商業(yè)資源，通過增加文化設(shè)施，植入品牌商業(yè)吸引人流，統(tǒng)籌考慮居住生活，學(xué)習(xí)辦公，休憩娛樂等需求，帶動(dòng)了片區(qū)土地價(jià)值的大幅度提升，有效增強(qiáng)了區(qū)域發(fā)展能力。

TOD開發(fā)塑造了城市業(yè)態(tài)和形態(tài)， 加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)植入、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)集成，TOD不僅是城市的交通樞紐、商業(yè)中心，也是城 市形態(tài)的塑造者和城市生態(tài)的承納者，是建設(shè)生態(tài)宜居城市的重要途徑。

TOD開發(fā)完善了城市交通網(wǎng)絡(luò)，提升了城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率

如何協(xié)調(diào)城市用地規(guī)劃和城市交通規(guī)劃一直是全球各大城市亟需解決和研究的難點(diǎn)。

青島地鐵創(chuàng)新采用“TOD+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”型開發(fā)模式開展了軌道交通產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)。結(jié)合當(dāng)前即墨區(qū)、西海岸新區(qū)及城陽區(qū)運(yùn)作實(shí)施的產(chǎn)城一體化項(xiàng)目，提出了在土地供應(yīng)與投產(chǎn)計(jì)劃、產(chǎn)城結(jié)合與區(qū)域自平衡、招商引資與政策扶持等方面的幾點(diǎn)思考，亦較有針對(duì)性地提出了在城市整體規(guī)劃、土地集約利用、區(qū)域要素平衡及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、精準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等方面的對(duì)策建議，力求通過政府、企業(yè)雙驅(qū)動(dòng)共同打造以“市場(chǎng)+產(chǎn)業(yè)+技術(shù)+人才+服務(wù)”為核心的軌道交通產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

創(chuàng)造未來世界形象的智慧城市

城與人和諧健康發(fā)展，軌道、城市、人，最終服務(wù)于人的生活，從出行到服務(wù)，軌道建設(shè)與資源開發(fā)，堅(jiān)持“以人為本”的理念?！叭顺蔷硺I(yè)”相互融合的城市格局，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展的人性回歸，是TOD的魅力所在。