江 欽

(長(zhǎng)江大學(xué) 城市建設(shè)學(xué)院，湖北 荊州 434023)

0 前 言

政府給出公租房的定義為：公租房是政府向社會(huì)住房困難的人群提供的租賃住房，增強(qiáng)困難群眾的獲得感、幸福感以及安全感，在輪候期內(nèi)給與低收入家庭保障，重點(diǎn)保障環(huán)衛(wèi)、公交等公共服務(wù)行業(yè)，和重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)并符合要求的青年職工和外來務(wù)工人員。

在我國(guó)改革開放40周年，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院在《城市藍(lán)皮書》公布：到2008年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人口突破6億(6.07億)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到45.68%。在城鎮(zhèn)化率高速發(fā)展的趨勢(shì)下，全國(guó)一二線大城市特別是沿海城市涌入大批收入低的外來務(wù)工人員、新就業(yè)無房職工等“夾心層”群體。他們無法租賃廉租房和購(gòu)買經(jīng)適房，更買不起商品房。2009年國(guó)家為解決“夾心層”住房問題，公租房率先在深圳試行。為解決低收入家庭住房困難問題，2010年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，旨在加快發(fā)展公租房建設(shè)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)住房供應(yīng)體系。2012年住建部公布《公共租賃住房管理辦法》，更加推進(jìn)了規(guī)范房地產(chǎn)公租房管理。2015年住建部等部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，進(jìn)一步改進(jìn)公租房房租定價(jià)制度。2016年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議積極實(shí)行公租房貨幣化，推進(jìn)購(gòu)租并舉的措施，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。為規(guī)范公租房運(yùn)營(yíng)模式，中央人民政府于2018年印發(fā)了《公共租賃住房資產(chǎn)管理暫行辦法》，進(jìn)一步管理公租房資產(chǎn)。從國(guó)家出臺(tái)的一系列文件來看，公租房從試運(yùn)行到加快發(fā)展，再到出臺(tái)管理辦法，最后到推行公租房貨幣化，無不體現(xiàn)著國(guó)家對(duì)公租房問題的關(guān)心[1]。

1 運(yùn)作方式及存在的問題

通過調(diào)研公租房的發(fā)展軌跡和查閱文獻(xiàn)資料發(fā)現(xiàn)，公租房現(xiàn)行的運(yùn)作方式主要分為兩種：一是實(shí)物配租方式，二是貨幣補(bǔ)貼方式[2]。

1.1 實(shí)物配租方式

政府公租房的來源主要有：政府通過居住區(qū)項(xiàng)目招標(biāo)，給建設(shè)單位一定政策補(bǔ)償，建成后移交給政府運(yùn)作；公租房由建設(shè)單位配建，政府按照雙方協(xié)商的合理價(jià)格進(jìn)行收購(gòu)，專門用于政府公租房；政府逐步以改造、收購(gòu)市場(chǎng)中戶型小，價(jià)格較低的閑置商品房等方式儲(chǔ)備政府公租房；政府政策引導(dǎo)，激勵(lì)企事業(yè)單位合力建設(shè)公租房。在實(shí)物配租的過程中，政府通過不同渠道、不同方式儲(chǔ)備一定量的房源。對(duì)于難以支付租金的家庭給予一定的租金補(bǔ)貼，將公租房資源動(dòng)態(tài)調(diào)控的主動(dòng)權(quán)掌握在自己手上。

實(shí)物配租方式遇到的問題主要有：①項(xiàng)目選址不合理，由于土地資源緊缺和土地價(jià)值影響，公租房往往會(huì)建在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，郊區(qū)人口少、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、對(duì)租房需求小，以致公租房空置現(xiàn)象嚴(yán)重，對(duì)于距離工作單位較遠(yuǎn)的承租方，又增加了承租方的交通成本，帶來極大不便；②配套設(shè)施建設(shè)滯后，公租房建設(shè)前期沒有統(tǒng)一布局規(guī)劃，周圍的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)跟不上，甚至沒有配建相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施，不方便居民工作生活；③供需錯(cuò)配問題，部分不符合條件家庭通過投機(jī)取巧、依靠人情關(guān)系獲得公租房，承租人以低廉價(jià)格承租，轉(zhuǎn)手高價(jià)出租，以此牟取巨大收益，而真正需要承租的人無論是否符合申請(qǐng)條件，始終無法獲得批準(zhǔn)，長(zhǎng)此以往影響社會(huì)風(fēng)氣，滋生不公平現(xiàn)象；④退出機(jī)制不合理，公租房管理部門沒有掌握第一手完整、準(zhǔn)確的租戶資料，后期查詢、審核、監(jiān)督的難度加大以致無法及時(shí)把不需要保障的租戶清退出去；⑤居住分層現(xiàn)象嚴(yán)重，居住公租房的居民和居住高檔住房的居民無論在心理上還是視覺上都形成隔閡，導(dǎo)致社會(huì)隔離、邊緣化租賃等問題。

1.2 貨幣補(bǔ)貼方式

相對(duì)于實(shí)物配租方式，貨幣補(bǔ)貼方式以更加靈活的方式給予租金補(bǔ)貼，利用市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，獲得公租房申請(qǐng)資格的居民通過租賃市場(chǎng)的渠道尋找房源，政府給予租金補(bǔ)貼，通過自由選擇的方式，不僅可以激勵(lì)租賃市場(chǎng)，而且緩解公租房房源緊缺、配套設(shè)施建設(shè)滯后等問題。其優(yōu)勢(shì)在于給予承租方自由擇房的權(quán)利，減少政府經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)最大效益。劣勢(shì)是房源不集中，租金補(bǔ)貼易被侵占，后期監(jiān)管更加困難[3]。并且存在通過出租房、承租方、政府三方簽訂協(xié)議形式來界定的房屋租賃關(guān)系沒有法律保障等問題。

通過總結(jié)分析發(fā)現(xiàn)，信息不完全、不對(duì)稱是公租房供給模式問題出現(xiàn)的關(guān)鍵原因。由于公租房建設(shè)前，政府沒有預(yù)測(cè)市場(chǎng)對(duì)公租房的需求量而進(jìn)行統(tǒng)一合理的規(guī)劃布局，并且居民對(duì)于公租房獲知的信息平臺(tái)、渠道無從得知，無法了解公租房的地理位置、質(zhì)量。公租房的分配過程中，由于申請(qǐng)公租房的居民數(shù)量龐大，有關(guān)部門對(duì)居民的信息掌握不完整，造成信息的失真，導(dǎo)致供給錯(cuò)配問題，造成房子并沒有分到真正需要的人手上。公租房的管理過程中，缺乏專門的公租房管理機(jī)構(gòu)和統(tǒng)一監(jiān)管，進(jìn)入和退出機(jī)制有漏洞，引發(fā)尋租等問題。

2 供給模式的變革

21世紀(jì)以來，隨著信息技術(shù)高速發(fā)展，科技給人們的生活帶來前所未有的便利。方便快捷的各類軟件產(chǎn)生了巨量數(shù)據(jù)信息流。大數(shù)據(jù)的出現(xiàn)和發(fā)展，表現(xiàn)為海量數(shù)據(jù)的生產(chǎn)、共享和應(yīng)用。大數(shù)據(jù)技術(shù)的出現(xiàn)，給公租房的規(guī)劃建設(shè)、合理分配和后期管理運(yùn)營(yíng)帶來一種更加科學(xué)、高效、準(zhǔn)確的模式。大數(shù)據(jù)已經(jīng)滲透到當(dāng)今每一個(gè)行業(yè)和業(yè)務(wù)職能領(lǐng)域，成為重要的生產(chǎn)因素。大數(shù)據(jù)信息平臺(tái)可以搜集房企的住房建設(shè)質(zhì)量評(píng)價(jià)、住戶的反饋意見，為公租房建設(shè)的合作企業(yè)選拔、居民置辦房屋提供可靠參考。利用大數(shù)據(jù)工具可以收集申請(qǐng)公租房的居民的信息，核實(shí)其是否具備公租房保障資格，保證公租房的分配公平公正合理，也能為已經(jīng)享受公租房的居民由于收入提高需要退出保障系列提供依據(jù)[4-5]。

3 思考與展望

公租房的統(tǒng)籌規(guī)劃、合理分配以及經(jīng)營(yíng)管理需要依靠法律保障，依托大數(shù)據(jù)信息平臺(tái)有序運(yùn)作。通過總結(jié)分析現(xiàn)有公租房模式及問題提出以下改進(jìn)建議：

通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)，了解住房租賃市場(chǎng)存量，結(jié)合人口預(yù)測(cè)和租賃住房需求預(yù)測(cè)，統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)公租房，科學(xué)合理地進(jìn)行公租房的選址，需求分析及供給模式制定研究。政府盤活存量商品房(商品房、空置保障房)，對(duì)符合要求的租戶進(jìn)行不同等級(jí)的租金補(bǔ)貼，同時(shí)鼓勵(lì)用人單位適當(dāng)補(bǔ)貼。合理簡(jiǎn)化申請(qǐng)證明材料，讓群眾更方便、更快捷地享受公租房保障；大力推行公租房網(wǎng)上申請(qǐng)配租和資格聯(lián)網(wǎng)審核；嚴(yán)格監(jiān)督考核和分配公開，確保任 務(wù)落實(shí)和分配公平。結(jié)合政府介入和市場(chǎng)機(jī)制，嚴(yán)格控制高收入居民進(jìn)入，做到個(gè)人收入、個(gè)人信用完全透明化；各地房地產(chǎn)管理部門和社會(huì)保障部門組織成立專門機(jī)構(gòu)，安排專業(yè)人士，嚴(yán)格審核申請(qǐng)人的經(jīng)濟(jì)來源，結(jié)合線上通過信息數(shù)據(jù)篩查和線下走訪的方式，分階段進(jìn)行動(dòng)態(tài)復(fù)核，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

大數(shù)據(jù)在公租房供給模式中的應(yīng)用尚處于摸索階段，各級(jí)住建委對(duì)于大數(shù)據(jù)信息平臺(tái)的建立工作正處于初級(jí)階段，方式方案還不完善，數(shù)據(jù)搜集還不完整。不可否認(rèn)的是，大數(shù)據(jù)技術(shù)在公租房供給模式中的應(yīng)用將成為今后公租房供給模式研究的發(fā)展趨勢(shì)。

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