文 黃瑩

SOHO中國(guó)越做越小，是“殺雞取卵”，還是“等雞生蛋”，潘石屹夫婦一直在猶豫

11月初的一個(gè)清晨，潘石屹在微博上給家鄉(xiāng)的蘋(píng)果代言，并配文：牛頓看到一顆蘋(píng)果掉下來(lái)，想到了萬(wàn)有引力定律。我在蘋(píng)果堆里，大腦一片空白。

潘石屹是港股上市公司SOHO中國(guó)（0410.HK）的董事長(zhǎng)，不過(guò)現(xiàn)在他更專注于自己的蘋(píng)果、木工、攝影事業(yè)。在他新近發(fā)布的10條微博中，有6條關(guān)于蘋(píng)果，3條關(guān)于攝影，還有一些吐槽。

關(guān)于SOHO中國(guó)最近的一條微博更新在10月31日，轉(zhuǎn)發(fā)的是SOHO中國(guó)對(duì)近期賣(mài)樓以及打包3Q業(yè)務(wù)傳聞的回應(yīng)。

潘石屹夫婦近幾年一直在賣(mài)賣(mài)賣(mài)，網(wǎng)友都在說(shuō)，這是在清倉(cāng)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，可別讓潘石屹跑了。各種猜測(cè)分析圍繞著潘石屹，不過(guò)回歸到SOHO中國(guó)公司本身，從散售模式轉(zhuǎn)型到包租公，從出租辦公樓轉(zhuǎn)型到出租辦公桌，精明又保守的潘石屹夫婦把公司越做越小，在“等雞生蛋”和“殺雞取卵”中為保值頭疼。

美團(tuán)CEO王興曾感概：2019年是過(guò)去10年里最差的一年，卻是未來(lái)10年里最好的一年。新興產(chǎn)業(yè)如此，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)更是。有人加杠桿，有人在退場(chǎng)。

逃頂

潘石屹一直給自己貼著謹(jǐn)慎保守的標(biāo)簽。

這跟他的貧苦出身有關(guān)，更與他發(fā)家時(shí)經(jīng)歷的那一輪地產(chǎn)泡沫有關(guān)。

1992年的海南熱得一塌糊涂。

“十萬(wàn)人才下海南”的浪潮將當(dāng)?shù)貥鞘型葡虔偪?，?dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)比1991年增長(zhǎng)257%。3萬(wàn)多平方公里的海島上，密密麻麻擠著2萬(wàn)家房地產(chǎn)公司。

后來(lái)被稱為萬(wàn)通六君子的潘石屹、王功權(quán)、馮侖等人也是這時(shí)踩上海南炒房這個(gè)風(fēng)口，賺得一桶金。到1993年，六人的公司賬上臥有3000萬(wàn)。

海南樓市野蠻生長(zhǎng)，一個(gè)大坑可以炒成一座樓，炒樓花的游戲一棒一棒擊鼓傳花，有些人還在貪婪，有些人開(kāi)始謹(jǐn)慎。

后來(lái)的故事，潘石屹曾多次回憶，自己憑著五斤橘子和一條三五煙打開(kāi)了?？谝?guī)劃局的大門(mén)，翻閱資料發(fā)現(xiàn)：?？诋?dāng)時(shí)的人均住房報(bào)建面積是50多平方米，而同期北京的人均住房面積才7平方米。

謹(jǐn)慎之下，潘石屹等人決定退出海南，這一次“跑路”最終成了順利逃頂。

回到北京，潘石屹與妻子張欣開(kāi)啟了二次創(chuàng)業(yè)。1995年SOHO中國(guó)成立，探索之后主攻商業(yè)地產(chǎn)，此后建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO一一亮相。

同李嘉誠(chéng)一樣，潘石屹聚焦在超大型城市的核心地帶，憑借著極致?tīng)I(yíng)銷，以及散售的獨(dú)特商業(yè)模式，像賣(mài)房子一樣賣(mài)寫(xiě)字樓的SOHO獲得了較高的利潤(rùn)率，取得了成功。

不過(guò)，經(jīng)歷過(guò)海南泡沫并且成功逃頂?shù)呐耸?，日后在很多個(gè)關(guān)鍵路口對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷更偏保守。在他看來(lái)，那些走向險(xiǎn)境的地產(chǎn)商都是撐死的，不是餓死的。

踏空？

2007年，SOHO中國(guó)在香港上市，迎來(lái)高光時(shí)刻。

不過(guò)，彼時(shí)海外金融危機(jī)開(kāi)始發(fā)酵，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一輪暴漲后，遭遇政策重拳遏制。

關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中，萬(wàn)科王石拋出了“拐點(diǎn)論”，認(rèn)為樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)，銷售將嚴(yán)重下降。

2008年3月，手握上市剛?cè)?lái)的19億美元的潘石屹發(fā)表了一個(gè)“百日劇巨變論”，認(rèn)為由于受到各方面因素的影響，一些房地產(chǎn)企業(yè)將無(wú)法堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)，在未來(lái)100天內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生巨變。

他應(yīng)該是確信“百日巨變論”真的會(huì)發(fā)生，因?yàn)樗麤](méi)去抄底。

潘石屹公開(kāi)表態(tài)，個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)在如此大的危機(jī)面前是非常不足的，“對(duì)我們公司來(lái)說(shuō)，所有戰(zhàn)略的調(diào)整都是采用最保守的方式”。

或許是那段海南往事給潘石屹留下太深的烙印，在當(dāng)時(shí)的房企里SOHO公司現(xiàn)金流是最充足的。不過(guò)，最為關(guān)鍵的是，100天后，潘石屹所謂的期限已經(jīng)結(jié)束，巨變卻沒(méi)有發(fā)生。

2008年9月，政府啟動(dòng)緊急救市計(jì)劃，不久4萬(wàn)億投資計(jì)劃出爐，貨幣寬松之下房地產(chǎn)迎來(lái)了及時(shí)雨。當(dāng)時(shí)杠桿最高的地產(chǎn)商，一翻身成了最爽的人。

SOHO中國(guó)的命運(yùn)也從這里開(kāi)始埋下伏筆。

2010年，SOHO中國(guó)達(dá)到了營(yíng)收頂峰，不過(guò)北京禁止物業(yè)散售的政策給了SOHO中國(guó)一記重?fù)?。采取散售模式的SOHO中國(guó)項(xiàng)目銷售時(shí)間分布不均，以山西煤老板為主要客源也讓公司業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2011年SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額同比大跌68%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比下降72%。業(yè)績(jī)不樂(lè)觀，SOHO中國(guó)的股價(jià)一直萎靡不振。

2012年SOHO中國(guó)的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，潘石屹正式做了一個(gè)決定：告別散售，持有北京、上海有價(jià)值的物業(yè)。試圖轉(zhuǎn)型為包租公的潘石屹大膽預(yù)測(cè)，隨著租金升高，“五年后，SOHO租金年收入將超過(guò)40億元”。

這一次轉(zhuǎn)型，SOHO中國(guó)把全部的資金儲(chǔ)備用來(lái)支撐轉(zhuǎn)型過(guò)程中的開(kāi)支。從“開(kāi)發(fā)銷售”轉(zhuǎn)為“自持租賃”后，SOHO中國(guó)幾乎鮮有拿地，2013年獲取北京麗澤地塊是SOHO拿的最后一塊地，營(yíng)收也在逐年下降。

2014年之后，房地產(chǎn)又迎來(lái)一輪上升周期。與SOHO中國(guó)同時(shí)期上市的碧桂園已經(jīng)開(kāi)始探討后千億時(shí)代的戰(zhàn)略，而SOHO中國(guó)的營(yíng)業(yè)額縮水到60億元，同比下滑58%，租金收入上升掩蓋不了企業(yè)利潤(rùn)率、周轉(zhuǎn)速度的下降。

盈利模式單一，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足的問(wèn)題在商業(yè)地產(chǎn)下行階段更是徹底暴露。

踏錯(cuò)？

傳統(tǒng)的租房業(yè)務(wù)不賺錢(qián)，潘石屹把目光投向了新的共享辦公。

2014年，潘石屹去了一趟美國(guó)，參觀了一下美國(guó)的WeWork，決定把共享辦公概念引入中國(guó)，隨后推出了SOHO 3Q。

作為最看重的項(xiàng)目，潘石屹親自上陣。以前賣(mài)SOHO，潘石屹親自帶隊(duì)深入山西、內(nèi)蒙古等地挖掘富裕客戶群；這會(huì)兒賣(mài)辦公桌，潘石屹還是親力親為搞營(yíng)銷。

SOHO 3Q的官方網(wǎng)站上可以看見(jiàn)，其在北京、上海、南京、杭州、深圳、成都六地?fù)碛?7個(gè)3Q的項(xiàng)目。資料顯示，目前SOHO 3Q平均出租率達(dá)87%，成立兩年多以來(lái)，累計(jì)已有4200家企業(yè)，7萬(wàn)多名用戶入駐。

可伴隨著WeWork折戟IPO，SOHO 3Q在風(fēng)雨中飄搖得更厲害了。

根據(jù)杭州一位做聯(lián)合辦公租賃的業(yè)內(nèi)人士透露，SOHO位于杭州的3Q入駐率不到30%，一共四層空間，“有一個(gè)大客戶退了一層半，一個(gè)退了半層，加上之前空置的，相當(dāng)于三個(gè)整層是空著的”。

這位人士向記者表示，今年共享辦公出租行業(yè)普遍比較困難，比如氪空間、WeWork入駐率大概只有70%-80%左右，這在往年基本上是滿租的，眼下SOHO 3Q想要找到接盤(pán)的租戶真的太難了，但如果找不到新租戶，那很可怕的。

在SOHO中國(guó)的財(cái)報(bào)中，3Q業(yè)務(wù)具體收益率有多少，一直沒(méi)有披露過(guò)。

一位曾經(jīng)在3Q工作的前員工付恒告訴記者，SOHO以后就不做這項(xiàng)業(yè)務(wù)了，簡(jiǎn)單說(shuō)，一直在賠錢(qián)，不掙錢(qián)?！?Q雖然是自持物業(yè)，但是也是SOHO中國(guó)旗下的分公司，要獨(dú)立核算、做租金收入報(bào)表的，核算下來(lái)各種成本，根本就是入不敷出?！?/p>

“2019年將SOHO 3Q分拆上市”的計(jì)劃還沒(méi)有下文，市場(chǎng)上傳出SOHO 3Q欲將旗下11個(gè)項(xiàng)目打包賣(mài)給筑夢(mèng)之星。

賣(mài)樓

兩次轉(zhuǎn)型之后，SOHO中國(guó)越來(lái)越小。

不僅再也無(wú)法回到2010年?duì)I收184.23億的巔峰，總營(yíng)收甚至從2012年的155.44億元直線降至2018年的20.89億。

根據(jù)2019年中報(bào)10.66億的營(yíng)收估算，2019年大概率營(yíng)收維持在20億的水平。

但即便如此，潘石屹對(duì)外從來(lái)不承認(rèn)自己是轉(zhuǎn)型失敗，誰(shuí)知道從當(dāng)年的一房難求，到現(xiàn)在空置率上升來(lái)得這么快？

近兩年，辦公樓租賃市場(chǎng)相較前幾年發(fā)生了很大的變化，一線城市寫(xiě)字樓空置率上升明顯——SOHO中國(guó)空置率增加，辦公室租不出去，成了大難題。

潘石屹

SOHO中國(guó)發(fā)布的半年報(bào)顯示，截至2019年6月30日，前門(mén)大街、望京SOHO、光華路SOHO2期，外灘SOHO的出租率都有所下降。

空置率上升給SOHO中國(guó)直接帶來(lái)的就是資金的壓力。

根據(jù)半年報(bào)，截至2019年6月30日，集團(tuán)總借貸177.61億元，其中將于一年內(nèi)到期的負(fù)債20.53億元，五年以上到期的債務(wù)116.92億元。期內(nèi)凈負(fù)債率為44%，較去年末增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。

而公司同期現(xiàn)金及等價(jià)物只有11.5億元，根本無(wú)法覆蓋短債。

更為殘酷的是，Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，SOHO中國(guó)平均借貸成本約4.8%，雖然這在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)很低了，但是對(duì)于SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)卻是難以承受的。

為什么這么說(shuō)？

潘石屹在今年6月份宣布銷售預(yù)估總價(jià)約78億的自持物業(yè)時(shí)曾作出解釋：我們物業(yè)回報(bào)率是3%，這在市場(chǎng)上表現(xiàn)已經(jīng)不錯(cuò)。

這也就意味著租金回報(bào)率還趕不上銀行貸款利息，SOHO中國(guó)最主要的業(yè)務(wù)已然成了一個(gè)不賺錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)。

不賣(mài)物業(yè)吧，債還不上了，賣(mài)物業(yè)吧，SOHO中國(guó)越來(lái)越小。從2012年以來(lái)，潘石屹夫婦一直在是“殺雞取卵”、還是“等雞生蛋”這件事情上猶豫來(lái)、猶豫去。

根據(jù)媒體報(bào)道，SOHO中國(guó)欲清倉(cāng)內(nèi)地的全部自持商辦資產(chǎn)。這無(wú)疑意味著潘石屹要把所有的雞都“殺掉”。

潘石屹到底想干啥？

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示：SOHO中國(guó)之前土地成本優(yōu)勢(shì)，放在現(xiàn)在的政策環(huán)境下已經(jīng)沒(méi)有了，SOHO中國(guó)的房子放在現(xiàn)在也就占個(gè)地段優(yōu)勢(shì)，如果價(jià)格合適，還不如該出手就出手。

該人士還表示，SOHO中國(guó)一直在賣(mài)賣(mài)賣(mài)，其實(shí)已經(jīng)能看出來(lái)管理層不看好傳統(tǒng)地產(chǎn)，根本不打算長(zhǎng)期持有。

至于以后做什么？有可能是做蘋(píng)果生意，有可能繼續(xù)做輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

不管怎么說(shuō)，先把錢(qián)備足再談。畢竟在潘石屹看來(lái)，靠債務(wù)杠桿堆砌的繁華終歸要黯然退場(chǎng)，保守的他不會(huì)這么做。