張厚光

摘要：企業(yè)經(jīng)營成果的評價結果既是對企業(yè)已完成經(jīng)營活動的總結，也是管理者制定經(jīng)營決策的依據(jù)，因而評價結果的準確與否至關重要。EVA考核自引入以來，因能夠彌補傳統(tǒng)考核模式的空白與不足而逐漸受到了各行各業(yè)尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的青睞。本文首先闡述了房地產(chǎn)行業(yè)采用EVA考核的必要性。然后分析了企業(yè)應用EVA考核過程中存在的問題，最后根據(jù)分析結果提出了相應對策以解決所存在問題，這也為房地產(chǎn)企業(yè)更好的應用EVA考核提供了參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);EVA考核;問題;對策

人們對生活質(zhì)量的追求、國家對社會建筑設施的重視等為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了得天獨厚的條件。時至今日，房地產(chǎn)行業(yè)雖逐漸進入緩慢發(fā)展期，但其發(fā)展趨勢猶在，依然是較為興盛的行業(yè)。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，若想適應當今經(jīng)濟形勢，就必須提高管理水平，尤其是財務管理方面。畢竟企業(yè)存在的目的就是獲取利潤，而房地產(chǎn)行業(yè)資金投入大、周轉周期長的特點使其在核算利潤方面難度較大，這就影響了財務管理的科學準確性。為應對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算復雜、收益波動極大的情況，可以選用EVA考核法。這是因為，EVA考核將投入資本的機會成本納入了衡量范圍，促使房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須要權衡可得利潤與所投資本之間的關系，從而避免管理者僅考慮可得利潤而忽視成本投入，影響決策科學性。但是，房地產(chǎn)行業(yè)應用EVA考核的過程并非一帆風順，也有諸多問題。因此，需要對EVA考核中存在的問題進行探討，以便找到應對方法。

一、房地產(chǎn)行業(yè)采用EVA考核的必要性

（一）統(tǒng)一考核指標的需要

對財務管理來說，考核指標的一致性至關重要。這是因為，房地產(chǎn)企業(yè)設有多個部門，擁有多個業(yè)務流程，因而容易出現(xiàn)各個流程評價指標不一致的情況。比如，在進行戰(zhàn)略規(guī)劃時可能將收入增長情況作為衡量指標，在評價各個部門業(yè)績時，又會將總資產(chǎn)回報率作為衡量指標。這種指標變化帶來的前后標準不一致容易使考核評價結果不夠科學，甚至造成考核結果的混亂，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。但在采用EVA考核后，這種考核指標不一致的情況就得以妥善解決。具體來說，EVA是稅后運營利潤減去投入資本的機會成本所得值，這個指標適用于所有流程，也就不存在各個流程指標不一致的情況，最終，企業(yè)所有經(jīng)營活動的目的都是為了增加EVA。

（二）提高項目投資科學性的需要

房地產(chǎn)企業(yè)的項目大多都需要投入大量資金，而資金回籠的周期又十分長，因此，必須慎重決定項目投資情況。在傳統(tǒng)考核模式下，企業(yè)在進行項目評估時大多僅評估項目可能帶來的效益，而忽視了資金成本的問題，這容易導致企業(yè)從此項目中可獲取的實際利潤可能和預計情況相差較大。而在采用EVA考核后，這種情況就得到了有效改善。具體來說，EVA考核將投入資金的機會成本納入考核范圍，企業(yè)在進行考核評價時不但考慮可得利潤情況，同樣考慮資金成本，這就使得項目決策的科學性顯著提高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)EVA考核存在的問題

（一）應用環(huán)境不充分

EVA考核制度要想在房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)真正落地，就必須有良好的環(huán)境土壤予以支持。因為EVA 是從國外引入的，外國國情與我國國情存在著較大差別，無法實現(xiàn)EVA的直接應用，而是需要根據(jù)EVA需求進行適當調(diào)整和完善。因此若是應用環(huán)境不充分，必然會影響EVA考核的應用情況，無法帶來理想的應用效果。目前，房地產(chǎn)行業(yè)就存在EVA應用環(huán)境不充分的問題。比如，我國針對EVA考核的相關制度規(guī)定不完善，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在進行EVA考核時缺少政策依據(jù)，從而造成EVA考核的混亂，影響其應有效用的發(fā)揮;EVA管理機構的不健全也是妨礙EVA應用的原因之一。此外，由于EVA考核的特殊性，它對企業(yè)管理模式也有著一定要求，一些房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)行管理模式與EVA考核不夠契合，這也在很大程度上造成了EVA考核問題。

（二）應用范圍存在局限性

雖然從理論上來說，EVA考核比其它業(yè)績評價體系更適用于房地產(chǎn)行業(yè)，更有助于房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平的提高。但是每一種評價體系都有其適用范圍，超出范圍之外的評價效果將會大受影響，EVA考核也不例外。這也是房地產(chǎn)行業(yè)在應用EVA考核時遇到的問題，即應用范圍有局限性。一方面，各個房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式存在差異，有以地產(chǎn)開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)，也有依托人力資源等提供專業(yè)服務的房地產(chǎn)企業(yè)。前者應用EVA考核能獲得較為理想的效果，而后者在應用EVA考核方面存在較高難度，所獲效果也十分有限。也就說是，EVA考核在房地產(chǎn)行業(yè)的普適性不強，這嚴重影響了應用成效。另一方面，因為房地產(chǎn)企業(yè)的效益受市場調(diào)控較為顯著，一旦經(jīng)濟波動過大，EVA估值也會出現(xiàn)較大差異，從而影響企業(yè)運營，鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)對EVA考核的利弊存在疑慮。

（三）應用人員能力不足

EVA考核方式的有效應用，不僅需要外部土壤的支持，更是需要工作人員的能力支撐。外部環(huán)境再充分和優(yōu)渥，工作人員若是不能實現(xiàn)EVA考核的科學落地，應用效果也會大受影響。然而在實際情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應用EVA考核時正存在應用人員能力不足的問題。具體來說，一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者沒有認識到EVA考核的優(yōu)勢以及能為企業(yè)帶來的巨大作用，導致對EVA考核的重視程度不夠;有些企業(yè)管理者雖然意識到EVA考核模式在企業(yè)決策方面的重要價值，但由于目光長遠性不夠，或是決策觀念比較保守，最終因短期EVA考核而不敢投資建設工期長、投資回報大的項目，從而導致EVA考核所能發(fā)揮的作用十分有限。

三、房地產(chǎn)企業(yè)解決EVA考核問題的對策

（一）優(yōu)化應用環(huán)境

解決EVA考核問題，首先要做的就是優(yōu)化應用環(huán)境。畢竟EVA考核的應用不能脫離環(huán)境單獨存在，而在良好的應用環(huán)境下，EVA考核還有可能取得事半功倍的效果。為此，一是需要完善相關法律政策，可以在聯(lián)系我國基本國情和經(jīng)濟社會現(xiàn)狀的基礎上，將傳統(tǒng)的財務管理制度與EVA考核體系相結合，制定出一套符合我國實際情況的EVA考核制度，規(guī)范EVA考核，以便房地產(chǎn)企業(yè)的EVA考核工作有法可依。二是健全EVA管理機構，從機構部門的設置，到機構人員的配備，均需要確保其全面性和專業(yè)性，可以借鑒國外關于EVA管理機構設置的有關經(jīng)驗，再結合我國具體國情加以調(diào)整和完善，從而保證EVA管理機構的高適用性和有效性。三是優(yōu)化企業(yè)管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)進行EVA考核，其管理制度是影響考核效果最直接的制度因素。因此，需要根據(jù)國家相關法律政策，對管理制度進行調(diào)整，減少管理制度對EVA考核的干預，減輕制度障礙，以便更好發(fā)揮EVA考核效用。

（二）調(diào)整考核指標

房地產(chǎn)行業(yè)受市場調(diào)控較為顯著，而市場供求關系在一定程度上受國家政策的影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化EVA考核方案時，務必重視政策因素并將其納入考慮范圍?？梢愿鶕?jù)政策變化相應調(diào)整EVA考核指標，以提高指標適用性和有效性。比如，企業(yè)可以成立研究小組，主要負責跟蹤研究EVA相關政策。在政策出現(xiàn)變動時，及時了解變動發(fā)生部分和情況，并預測政策變動對市場供需可能產(chǎn)生的影響。同時根據(jù)政策變化以及可能發(fā)生的市場變動調(diào)整EVA考核指標，使其更加適用于新經(jīng)濟形勢，從而提高EVA估值的準確性，保證EVA考核的科學性。

（三）提高應用人員能力

應用人員是實現(xiàn)EVA考核真正落地的關鍵因素，也就是說，若想解決EVA考核存在的問題，提高應用人員能力是最為關鍵的環(huán)節(jié)。首先要做的就是增強企業(yè)管理者的EVA考核意識，可以通過對其宣貫EVA考核的相關知識、介紹EVA考核成功應用的案例以及帶來的巨大效益，幫助管理者認識到EVA考核的重大意義，從而增強其應用意識。其次，加強對應用人員工作能力的培養(yǎng)，包括對決策理念的優(yōu)化、管理思維的樹立、大局觀念和長遠眼光的培養(yǎng)等，提高應用人員管理決策的長遠性和前瞻性，從而更好地應用EVA考核。

四、結語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的EVA考核存在諸多問題，比如應用環(huán)境不充分、應用范圍存在局限性以及應用人員能力不足等，這些問題的存在嚴重阻礙了EVA考核作用的發(fā)揮和實現(xiàn)。為此，需要采取有效對策以解決問題。優(yōu)化應用環(huán)境、調(diào)整考核指標和提高應用人員能力都是行之有效的方法。

參考文獻：

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