楊劍

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)與其他類型的企業(yè)最大的區(qū)別在于房地產(chǎn)在整個(gè)開發(fā)過程中需要大量的資金支持。與傳統(tǒng)的企業(yè)相比，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入量大，周轉(zhuǎn)率高是其顯著特點(diǎn)。作為房地產(chǎn)集團(tuán)公司，其下轄的子公司、開發(fā)的項(xiàng)目都相對較多，往往出現(xiàn)多項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行的情況，這對整個(gè)集團(tuán)資金的現(xiàn)金流入流出合理安排與籌劃，提升資金使用效率，減少閑置與短缺并存的情況極為重要。針對房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金管控的分析，本文首先提出了房地產(chǎn)集團(tuán)資金管控存在的問題，其次提出了房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金管控優(yōu)化措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)集團(tuán)公司;資金管控;財(cái)務(wù)管理;融資

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營發(fā)展的過程中，具備足夠、順暢的現(xiàn)金流是其發(fā)展的根本條件。而對現(xiàn)金流進(jìn)行嚴(yán)格的控制管理，則能夠體現(xiàn)出資金運(yùn)作能力的高低。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，如果具有較高的管理水平，運(yùn)行相對較為健康，那么則證明該企業(yè)能夠?qū)Y金進(jìn)行合理科學(xué)的把握，并且能夠?qū)ΜF(xiàn)金流量進(jìn)行有效的平衡，充分保障融資、投資等活動的順利開展，并且保障企業(yè)具備充足的現(xiàn)金盈余。房地產(chǎn)在實(shí)際的經(jīng)營過程中，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都具有較高的投資收益率以及銷售利潤率，但是卻仍然存在資金短缺的情況，并且還會出現(xiàn)經(jīng)營問題，例如：工程款沒有及時(shí)到位，導(dǎo)致交房出現(xiàn)延期的現(xiàn)象。目前，隨著各種相關(guān)條例規(guī)定的制定出臺，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資投資過程中，都受到了一定的壓力，因此，為了能夠更加穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)就需要注重增加資金管控的能力。

二、房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金管控存在的問題

（一）融資渠道相對較為狹窄

從我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的特性來看，與其他國家（地區(qū)）的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同，我國房地產(chǎn)企業(yè)往往都通過高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的模式進(jìn)行運(yùn)作。從房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的融資實(shí)際情況來看，較多的房地產(chǎn)企業(yè)還是依托于銀行的開發(fā)貸款，部分企業(yè)通過信托、基金等方式進(jìn)行融資，其成本相比于開發(fā)貸款來講會有顯著增加。無論是開發(fā)貸款還是信托基金等模式，借款人都會向貸款人進(jìn)行相關(guān)的盡職調(diào)查或貸前調(diào)查，確認(rèn)其是否滿足融資條件以及資信情況。隨著國家對于房地產(chǎn)融資政策的收緊，一些房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小民營房地產(chǎn)企業(yè)的融資更為緊張，融資渠道更為狹窄，企業(yè)的現(xiàn)金流非常緊張。融資渠道相對較少一定程度上限制了融資行為，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)就需要去選擇相對成本較高的融資方式，進(jìn)而為企業(yè)自身帶來了相對較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）缺乏規(guī)范的進(jìn)度款計(jì)量支付

通常而言，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，以及市場的實(shí)際需求情況，對未來成本開支以及銷售回款等方面內(nèi)容對其進(jìn)行合理的估算，并且在此基礎(chǔ)上，對現(xiàn)金流預(yù)算等相關(guān)的財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行編制。但是，實(shí)際過程中，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行支付的過程中，都沒有嚴(yán)格按照資金預(yù)算或者資金計(jì)劃進(jìn)行執(zhí)行。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的業(yè)務(wù)部門通常會出現(xiàn)資金預(yù)算列支款項(xiàng)，以對工程進(jìn)度產(chǎn)生不利影響為原因。與此同時(shí)，還會出現(xiàn)資金支出與施工進(jìn)度不統(tǒng)一的現(xiàn)象，甚至還會出現(xiàn)超進(jìn)度支付工程款的情況。而產(chǎn)生此種情況的主要原因，主要就是由于工程部門或者成本部門對其沒有進(jìn)行嚴(yán)格的把控，在還沒有達(dá)到合同規(guī)定的支付條件階段，就已經(jīng)提前進(jìn)行了款項(xiàng)的支付申請。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金撥付的過程中，還會存在資金撥付手續(xù)缺少，沒有進(jìn)行嚴(yán)格審批的現(xiàn)象，例如：在進(jìn)行請款的過程中，需要由監(jiān)理單位進(jìn)行同意支付，并且簽字之后才能夠進(jìn)行支付，但是實(shí)際過程中，卻忽略了此項(xiàng)工作的開展。

三、房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金管控優(yōu)化措施

（一）融資方法的優(yōu)化調(diào)整

1.提高房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力，增加融資潛力

由于銀行本身屬于盈利性的企業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)自身的資產(chǎn)質(zhì)量、經(jīng)營狀況等內(nèi)容，都可以為其在進(jìn)行銀行融資的過程中加分。第一，可以有效降低資產(chǎn)負(fù)債率。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)相關(guān)的計(jì)算，如果房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不超過65%，那么則證明該企業(yè)處于安全范圍。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行運(yùn)營發(fā)展的過程中，就需要時(shí)刻關(guān)注此項(xiàng)指標(biāo)參數(shù)，在進(jìn)行資金融通的過程中，對資產(chǎn)負(fù)債率的紅線進(jìn)行考慮分析。第二，注重增加自身具有的資本金。第三，尊重銀行的監(jiān)督與管理，嚴(yán)格按照時(shí)間進(jìn)行還貸。房地產(chǎn)企業(yè)在還貸的過程中，需要嚴(yán)格按照銀行規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行還貸款，并且按照相應(yīng)的規(guī)定償還資金本息。目前，我國對于銀行開發(fā)貸款以及銷售回款都進(jìn)行了嚴(yán)格的監(jiān)督管理，企業(yè)在此過程中，就需要同銀行做好溝通與交流，從而有效防止信用污點(diǎn)情況的出現(xiàn)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還需要注重對自身品牌的經(jīng)營管理，為企業(yè)樹立良好的社會形象，從而促進(jìn)社會效益得到良好提升。

2.資金融通多元化，有效降低資金風(fēng)險(xiǎn)

客觀角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融通資金的方法相對較為豐富多元化。例如：上市公司集團(tuán)可以通過增發(fā)股票的方式、出售股權(quán)等多種形式進(jìn)行融資，而非上市企業(yè)，那么可以通過民間借貸、私募等方式進(jìn)行融通資金。而從實(shí)際的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠更好的提升自身競爭力，在任何的請款下都能夠掌握公司發(fā)展主動權(quán)，就需要注重對融資渠道進(jìn)行拓寬。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)需要保持融資渠道的通暢，使得企業(yè)能夠隨時(shí)充足的資金需求，一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（二）對資金收付進(jìn)行嚴(yán)格的控制，加強(qiáng)資金控制力度

1.合理編制并執(zhí)行資金預(yù)算

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)進(jìn)度按不同的周期將項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行劃分，編制全周期的資金預(yù)算表。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合年度預(yù)算等定期預(yù)算的要求編制本期資金計(jì)劃。在不同的開發(fā)周期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合拿地、施工、銷售等進(jìn)度，結(jié)合融資要求安排融資計(jì)劃，合理計(jì)劃資金流入與流出。資金預(yù)算與資金計(jì)劃的編制中，相關(guān)部門要關(guān)注：融資計(jì)劃和回款計(jì)劃從謹(jǐn)慎的角度考慮，不能過于樂觀;而資金預(yù)算支出，則主要指的就是，企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)、投資、支付稅費(fèi)等內(nèi)容，所支出的資金。這兩種類型的預(yù)算內(nèi)容，具有不同的側(cè)重點(diǎn)，但是相互之間卻又具有一定的共通性，因此就需要對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整優(yōu)化。

2.對土地款以及工程款嚴(yán)格的進(jìn)行計(jì)量支付

在房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本構(gòu)成中，最為關(guān)鍵的就是土地成本和建筑安裝工程款，因此，對土地款、建安工程款要從嚴(yán)控制。由于土地款的相對剛性，企業(yè)掌控性較差，所以對于工程款的支付就成為開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)控制對象。一是要嚴(yán)格按合同進(jìn)度節(jié)點(diǎn)進(jìn)行款項(xiàng)支付，要求工程、合約等部門從嚴(yán)掌握各階段的實(shí)際進(jìn)度與暫估結(jié)算款，防止提前或超額支付的情況。其次，在對相關(guān)工程量進(jìn)行變更之前，需要提前向成本部、工程部門等進(jìn)行嚴(yán)格的審核，或者提前申請專項(xiàng)，一定程度上避免出現(xiàn)錯(cuò)弊的情況。最后，要定期進(jìn)行無效成本分析，防止資金的浪費(fèi)。

（三）對往來款項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格的掌握，有效控制風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

在對往來款項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格掌握的過程中，關(guān)鍵就是加強(qiáng)預(yù)付工程款以及質(zhì)保金的管理力度。房地產(chǎn)企業(yè)的款項(xiàng)支付內(nèi)容中，針對往來款項(xiàng)而言，尤其是預(yù)防工程款的扣回和支付，具有一定的復(fù)雜性以及綜合性。基于此，就需要對往來款項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格的審核，同成本以及合同等相關(guān)的部門進(jìn)行仔細(xì)的審核，從而避免超付或者少付的情況。針對質(zhì)保金而言，主要就是防止出現(xiàn)提前支付或者超額支付情況的出現(xiàn)，很難對施工單位起到一定的制約作用。與此同時(shí)，對于資金的精細(xì)化管理也并沒有產(chǎn)生較為積極的作用。另外，針對墊付的各種款項(xiàng)而言，還需要根據(jù)開發(fā)的項(xiàng)目，建立專門的賬戶，并且安排專門的工作人員，對其進(jìn)行定期的清理。

四、結(jié)論

新城鎮(zhèn)化的建設(shè)發(fā)展，一定程度上推動了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展，成為當(dāng)前社會資本流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵范圍。房地產(chǎn)企業(yè)在對內(nèi)部管控進(jìn)行整合優(yōu)化的過程中，不僅僅需要注重加強(qiáng)資金管控建設(shè)，還需要注重提高資金管控的地位，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)更加穩(wěn)定持續(xù)的進(jìn)步與發(fā)展?？陀^角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管控相對較為復(fù)雜，能夠促使企業(yè)的制度更加完善健全，同時(shí)使得企業(yè)內(nèi)部的管理方法更加具有合理性以及科學(xué)性，進(jìn)而促使資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈中更大程度上的發(fā)揮積極作用，進(jìn)而推動我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定進(jìn)步與發(fā)展。

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