新大正（002968.SZ）是具有國家一級資質的專業(yè)物業(yè)服務供應商。近期，公司在深交所中小板上市之后，除了上市首日實現(xiàn)頂格漲幅外，股價連續(xù)7個交易日漲停，反映了市場對新大正B端物業(yè)（非住宅）的業(yè)務前景相當看好。

專注B端物業(yè)形成優(yōu)勢業(yè)態(tài)

與已經進入市場紅海階段的住宅物業(yè)不同，B端物業(yè)處于相對高端市場，物業(yè)費價格更高;而且B端客戶以政府、企事業(yè)單位為主，繳費率明顯高于住宅物業(yè)。最終結果是，B端物業(yè)的盈利能力顯著優(yōu)于住宅物業(yè)。中國物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2018年，500強物管企業(yè)的非住宅管理面積占比36.52%，但營收占比高達52.38%。

新大正是一家以非住宅項目為主的物業(yè)公司。公司成立于1998年，是重慶地區(qū)第一批獨立第三方物業(yè)公司，囊括了多種類型的物業(yè)，并在公共、學校等業(yè)態(tài)的項目上通過錯位經營，具備較強的競爭實力。2019年上半年，新大正非住宅物業(yè)占比為87%，其中公共物業(yè)和學校物業(yè)分別貢獻46%和28%的收入。

根據(jù)中國物業(yè)協(xié)會發(fā)布的報告，TOP100物業(yè)企業(yè)中，重慶企業(yè)共有10家入圍，新大正排名第四，但在獨立市場化運營物業(yè)企業(yè)中（即沒有房地產開發(fā)商背景的物業(yè)企業(yè)）排名第一。

早在2004年，新大正承接了第一個公共業(yè)態(tài)——九龍坡區(qū)政府機關的物業(yè)管理，也是重慶地區(qū)最早一批公共物業(yè)項目。十多年來，新大正在發(fā)展中聚焦非住宅物業(yè)，致力于為客戶提供優(yōu)質服務，營收能力在獨立市場化運營的物業(yè)公司當中居于前列。

通過持續(xù)深耕市場，新大正的優(yōu)勢業(yè)態(tài)在重慶地區(qū)擁有著很高的市場占有率，從而積累了項目管理經驗并打響了企業(yè)品牌。在重慶地區(qū)合計65所高校中，新大正在管其中19所，占比29%;在重慶38個區(qū)、縣、自治縣中，新大正承接了其中11個行政區(qū)域的政府機關物業(yè)項目;自2017年起，公司承接了重慶江北國際機場、重慶軌道交通等重大物業(yè)管理項目。截至2019年6月底，新大正簽約項目323個，總簽約面積6771萬平方米。

盈利能力在同業(yè)中領先

通過專注和深耕非住宅物業(yè)市場，也由于公司的品牌優(yōu)勢，新大正的服務取得了明顯溢價，新大正物業(yè)項目的平均單價明顯高于重慶地區(qū)平均水平和當?shù)厝珖鳷OP100企業(yè)平均水平。2019年上半年，新大正非住宅業(yè)態(tài)的平均單價分別為公共4.30元、商業(yè)3.68元、園區(qū)1.51元、學校1.28元。住宅物業(yè)由于面對的是大量個人住戶，繳費率在所有業(yè)態(tài)中是最低的。

中國物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2018年，500強企業(yè)住宅物業(yè)平均繳費率為91.22%。

相比之下，非住宅物業(yè)客戶的繳費率明顯高于住宅物業(yè)。以非住宅物業(yè)為主的新大正，2016-2018年累計繳費率為99%左右，高于其他上市物業(yè)公司。

新大正近3年綜合毛利率穩(wěn)定在21%左右，其中綜合物業(yè)項目毛利率在20%左右，毛利率略高于可比公司的平均值。

在立足重慶，精耕西南的同時，新大正的業(yè)務也在向全國布局，公司重慶地區(qū)營業(yè)收入占比呈現(xiàn)逐步下降趨勢，其他地區(qū)收入占比逐步上升。而中標大興國際機場物業(yè)項目，是新大正全國化布局的一個重大里程碑。未來，新大正擬通過開展全國業(yè)務拓展項目來爭取更大的業(yè)績增長空間。

當前，拓展非住宅物業(yè)項目已是物業(yè)管理行業(yè)的主要趨勢，并通過聚焦信息化提升競爭能力?；谛袠I(yè)趨勢，新大正提出了“專注于智慧城市公共建筑與設施的基礎物業(yè)管理與創(chuàng)新利用一體化的綜合服務提供商”戰(zhàn)略定位。

憑借多項競爭優(yōu)勢，新大正的營收和利潤持續(xù)增長。2016-2018年以及2019年上半年，公司營業(yè)收入分別為6.21億元、7.68億元、8.86億元和4.90億元;歸母凈利潤分別為0.28億元、0.71億元、0.89億元和0.48億元。