【摘 要】對(duì)于農(nóng)民來說，農(nóng)村宅基地是他們非常重要的一部分，必不可少的，而且宅基地的使用權(quán)是農(nóng)民完成居住的一種相當(dāng)重要的社會(huì)保障功能。就當(dāng)前來說我國(guó)不允許宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，雖然法律上給予了禁止，但在現(xiàn)實(shí)情況中宅基地流轉(zhuǎn)的情況是卻不可避免的。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是我國(guó)土地制度方面的一個(gè)棘手的難題，伴隨著我國(guó)現(xiàn)如今城鄉(xiāng)一體化腳步的加快，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題越來越明顯，可謂日趨嚴(yán)重。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村宅基地;宅基地使用權(quán);流轉(zhuǎn)

農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是存在于我國(guó)特有的一項(xiàng)用益物權(quán)的形式，它是為了解決農(nóng)民的居住問題而設(shè)立的。我國(guó)《物權(quán)法》有條文規(guī)定：“在我國(guó)農(nóng)村，宅基地使用權(quán)人，可以依據(jù)法律的規(guī)定對(duì)我國(guó)農(nóng)村集體所有的土地，享有占有或使用它的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地，包括建造住宅或其他附屬的設(shè)施。”換句話說，宅基地使用權(quán)人，可以占有使用農(nóng)村集體的土地，可以在上面建造農(nóng)民居住用的房屋或其他設(shè)施。我們可以從中得出一個(gè)結(jié)論，使用權(quán)人是宅基地使用權(quán)的主體，客體則是集體土地。從《物權(quán)法》來看，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員，即宅基地使用權(quán)人，依法享有的，在農(nóng)村集體土地上，建造住宅和其他附屬設(shè)施的權(quán)利。在“房地一體”的原則上農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)一般有以下幾種方式：宅基地使用權(quán)的繼承;宅基地使用權(quán)的出賣、出租;宅基地使用權(quán)的贈(zèng)與和置換。

一、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在現(xiàn)實(shí)中存在的問題

（一）法律（相關(guān)規(guī)定）和現(xiàn)實(shí)的沖突

在《土地管理法》第62條中規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。在農(nóng)村“一戶多宅”的農(nóng)民還是挺普遍的，也許是因?yàn)橐恍┐迕裰还墚?dāng)下，不管未來。這只是我認(rèn)為的，為什么這么說，有兩個(gè)原因一是一些農(nóng)民有自己住的宅基地還要去申請(qǐng)新宅基地，然而新宅基地卻都是可以用來種地或有利用價(jià)值的土地。二是老人去世以后子女繼承老人的宅基地。不實(shí)行宅基地使用權(quán)的限制的話會(huì)導(dǎo)致村民擁有了兩處宅基地。房子是私有財(cái)產(chǎn)，是宅基地的附著物，因此沒有辦法收回閑置的宅基地，這樣的話就違背了“一戶一宅”制度。就是在法律的規(guī)定當(dāng)中也沒有一個(gè)明確的收回制度，為了不浪費(fèi)土地資源也沒有方法去收回。所以“一戶一宅”制度實(shí)行難。宅基地閑置的原因有幾個(gè)方面：一方面是對(duì)申請(qǐng)宅基地不嚴(yán)格，另一方面是法律對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)方面規(guī)定的缺陷。

（二）宅基地使用權(quán)的私下流轉(zhuǎn)交易的存在

我國(guó)法律有規(guī)定宅基地使用權(quán)是要符合國(guó)家的規(guī)劃，要經(jīng)過政府的審批，并且盡量使用原來的宅基地或是村內(nèi)的空閑地。政府有確權(quán)登記職責(zé)的規(guī)定在《土地登記規(guī)劃》和《土地管理法》上，所以政府有管理和規(guī)劃的職責(zé)。政府要認(rèn)真的實(shí)行審批權(quán)，還要對(duì)宅基地的使用權(quán)加強(qiáng)管理和監(jiān)督。但實(shí)踐中政府卻疏忽了管理，造成缺乏規(guī)劃、違法不究、執(zhí)法不嚴(yán)的局面。在宅基地的取得上，有些申請(qǐng)人卻未經(jīng)批準(zhǔn)就自主的建造房屋和經(jīng)過批準(zhǔn)的不按照批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。有些申請(qǐng)人卻沒有經(jīng)過審查而造成一戶多宅的現(xiàn)象或未批準(zhǔn)隨意在耕地建房，因此村內(nèi)的原來的宅基地和空閑地得不到有效的利用而變成閑暇地。所以有多個(gè)宅基地的農(nóng)民會(huì)把舊宅基地用來買賣、出租或置換等方式來交易，還有因法律規(guī)定宅基地使用權(quán)是不可以轉(zhuǎn)讓的，因此來賣房屋的方式來把宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。

（三）農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主體的限制

現(xiàn)行法律規(guī)定要轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)或房屋只能向本集體經(jīng)濟(jì)組織人員內(nèi)流轉(zhuǎn)，不能向集體以外的任何一個(gè)人轉(zhuǎn)讓。不能向集體以外的人轉(zhuǎn)讓這使宅基地使用權(quán)，不能夠充分和自由的轉(zhuǎn)讓，如果向本集體內(nèi)部人員轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的話，本集體內(nèi)的人員應(yīng)該都有屬于自己的宅基地使用權(quán)才對(duì)，有了自己的宅基地還要去買那樣會(huì)違反一個(gè)村戶只能擁有一處宅基地使用權(quán)的制度。在這么放任閑置和浪費(fèi)著的宅基地的話，再過幾十年的話種的地的面積越來越少、閑置和被浪費(fèi)的土地多起來對(duì)靠種地為生的農(nóng)民變成一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。我國(guó)應(yīng)該開始對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方面重視起來，給有可能在未來發(fā)生一切做一個(gè)防備和預(yù)防，也就是在對(duì)現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方面的法律規(guī)定做些改變，讓宅基地的流轉(zhuǎn)更充分、向前進(jìn)一步發(fā)展。

二、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的完善

（一）嚴(yán)格審查宅基地使用權(quán)的取得和制定有關(guān)宅基地使用權(quán)的收回

在農(nóng)村如果想取得宅基地的使用權(quán)的必須先通過村民委員會(huì)的同意，因?yàn)榇迕裎瘑T會(huì)是農(nóng)村基層組織。在這個(gè)過程中，村民委員會(huì)由于缺乏了應(yīng)有的法律觀念和監(jiān)督方面的不健全，導(dǎo)致村干部把村民委員的意志代替了，所以農(nóng)村會(huì)出現(xiàn)“一戶多宅”而導(dǎo)致的宅基地使用權(quán)的閑置。從而我們需要一個(gè)宅基地使用權(quán)登記發(fā)證，深入開展調(diào)查實(shí)踐中存在問題的工作，規(guī)范和保護(hù)農(nóng)民建房。我們加快對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的立法，完善對(duì)申請(qǐng)宅基地的管理制度。讓農(nóng)村也像城鎮(zhèn)一樣發(fā)展起來，還可以先在農(nóng)村集中建設(shè)新農(nóng)村，讓舊宅基地好好的利用起來。如果建設(shè)新農(nóng)村的話可以把舊宅基地收回，然后再發(fā)宅基地使用權(quán)時(shí)可以登記發(fā)證。

（二）讓宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)變成合法化

從經(jīng)濟(jì)上看，對(duì)農(nóng)民是不公平的，等于是剝奪了農(nóng)民的收益權(quán)。農(nóng)民隨著城鄉(xiāng)的一體化，陸續(xù)進(jìn)城在城里安家，從而就用買賣房屋的方式把空閑的宅基地使用權(quán)私下流轉(zhuǎn)交易?，F(xiàn)在我國(guó)法律是不允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，在農(nóng)村我們會(huì)看到很多空閑的房子或宅基地，所以就是希望法律或有關(guān)規(guī)定能制定出宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合法化。這樣的話農(nóng)民可以把空閑的房子或宅基地轉(zhuǎn)出去得到一筆收益，也就沒有土地閑置的問題發(fā)生。在城鎮(zhèn)里城鎮(zhèn)居民卻沒有此限制，這就反映了對(duì)農(nóng)民在經(jīng)濟(jì)上的不公平。

（三）農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體應(yīng)該擴(kuò)大化

在實(shí)踐當(dāng)中，宅基地使用權(quán)的受讓是以房屋的買賣而跟本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民。那些買房屋的人買完之后，就對(duì)房屋有了所有權(quán)，從而便對(duì)宅基地的使用權(quán)有了實(shí)際控制權(quán)。現(xiàn)在在我國(guó)法律的規(guī)定當(dāng)中有本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部宅基地的使用權(quán)是可以流轉(zhuǎn)的，對(duì)城鎮(zhèn)居民是不可以，沒有規(guī)定本集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員是否可以轉(zhuǎn)讓。如果將流轉(zhuǎn)的主體擴(kuò)大，那么就應(yīng)該把本集體經(jīng)濟(jì)組織外和城鎮(zhèn)居民擴(kuò)大進(jìn)來，這樣才能讓宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)能夠充分和自由。因?yàn)橛幸粋€(gè)“房地一體”的制度，所以這種情況下只有允許宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，這樣才能真正地解決房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的分離狀態(tài)。允許城鎮(zhèn)居民成為宅基地使用權(quán)的受讓人的話，可以更好地進(jìn)行城市與農(nóng)村資源的互補(bǔ)和合理利用，避免大量農(nóng)村宅基地的閑置和荒廢。只有這樣規(guī)定，才能讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓具有實(shí)踐意義。

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[3]李玲瑜.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題研究[D].山東大學(xué)碩士學(xué)位論文，2013.

作者簡(jiǎn)介：趙盛家（1990—），男，漢族，山東日照人，法律碩士。