(浙江工商大學(xué)公共管理學(xué)院土地資源管理系 浙江 杭州 310018)

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與國外相比時間較短，但其發(fā)展速度、規(guī)模迅猛。為此，國家針對該領(lǐng)域?qū)嵤皣畻l”“限購令”“房產(chǎn)稅”等多項政策措施，以限制其過度發(fā)展。隨后商品住宅市場出現(xiàn)了區(qū)域性、間隔性的市場持續(xù)降溫，而商業(yè)地產(chǎn)也受到諸多波及。為此，各大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體紛紛尋求變革突圍，“開發(fā)新區(qū)+社區(qū)”的社區(qū)地產(chǎn)模式成了眾多地產(chǎn)商關(guān)注試驗的熱點。不同于傳統(tǒng)城市中集零售、餐飲、娛樂為一身的商業(yè)綜合體，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)則是為社區(qū)居民的美好生活需要而服務(wù)的，主要目的滿足于居民生活日常便利需求，打造一個社區(qū)內(nèi)部商業(yè)、生活循環(huán)體。特別是在新冠肺炎疫情期間，有商業(yè)循環(huán)的小區(qū)和無商業(yè)循環(huán)的小區(qū)，在生活便利方面顯示了較大的差距。而這個方向也是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新著力點。

一、商業(yè)地產(chǎn)和社區(qū)地產(chǎn)的概念及區(qū)別

關(guān)于什么是商業(yè)地產(chǎn)，除了商業(yè)聯(lián)合會正在修訂相關(guān)術(shù)語和標(biāo)準(zhǔn)外，業(yè)界還沒有一個明確的權(quán)威的說法或定義。什么樣的項目是商業(yè)地產(chǎn)，什么樣的項目是百貨，什么樣的項目是購物中心，似乎大家都不能夠準(zhǔn)確地說清楚，沒有一個明確的概念和分類。但我們知道，所謂商業(yè)地產(chǎn)，必然涉及商業(yè)與房地產(chǎn)兩方面。根據(jù)最新的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，按照土地屬性——“商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施地”，可開發(fā)的物業(yè)類型，包括商業(yè)、商務(wù)、娛樂康體等設(shè)施，其中商業(yè)設(shè)施用地包括零售批發(fā)市場、餐飲、賓館用地，商務(wù)設(shè)施用地包括金融保險、藝術(shù)傳媒、其它商務(wù)設(shè)施用地，娛樂康體用地包括娛樂用地和康體用地。

關(guān)于什么是社區(qū)地產(chǎn)目前業(yè)界也沒有明確定義，而社區(qū)是指一定區(qū)域內(nèi)能實現(xiàn)人流、物流、信息流、能量流、資本流等優(yōu)化配置，保障居民生活需求的平臺，通常由居委會等組織構(gòu)成的生產(chǎn)、生活、生態(tài)體系。所以探討社區(qū)地產(chǎn)的時候不可避免的要和傳統(tǒng)的小區(qū)、社區(qū)、居民樓、家屬院等我們稱為“老城模式”的社區(qū)聯(lián)系在一起。為了避免復(fù)雜化，本文所討論的社區(qū)地產(chǎn)僅限于開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)中打造的社區(qū)，我們也可以稱之為“新區(qū)模式”。新區(qū)模式和老城模式根本區(qū)別之處在于，新城社區(qū)由開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套設(shè)施等相關(guān)科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上完成，同時開發(fā)商提供相關(guān)的物業(yè)服務(wù)；而老城社區(qū)模式主要是由自發(fā)模式形成，相關(guān)的基礎(chǔ)配套設(shè)施也是后期由于人口集聚而配套形成。

因此本文所探討的社區(qū)地產(chǎn)事實上更偏向于社區(qū)地產(chǎn)上社區(qū)商業(yè)的運營發(fā)展。通過利用社區(qū)商業(yè)和社區(qū)商鋪的概念來引入社區(qū)地產(chǎn)的概念。

社區(qū)地產(chǎn)：主要由政府或開發(fā)商主導(dǎo)規(guī)劃，以便民、利民為目標(biāo)滿足社區(qū)內(nèi)居民日常生活服務(wù)需要。這類服務(wù)以經(jīng)常性、便利性、基礎(chǔ)性為主要特點。

二、商業(yè)地產(chǎn)和社區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)運營模式

(一)商業(yè)地產(chǎn)的運營模式

商業(yè)地產(chǎn)運營模式是商業(yè)地產(chǎn)項目在建造之初或建造之后，擁有商業(yè)地產(chǎn)所有權(quán)者采取的出租或出售商業(yè)地產(chǎn)項目的模式，模式特點是實現(xiàn)利潤最大化，并且能夠使這個商業(yè)地產(chǎn)項目順利的發(fā)展下去。商業(yè)地產(chǎn)運營模式形式繁多，本文主要列出最主要的四種模式。

1.純出售模式

純出售商業(yè)地產(chǎn)運營模式是指地產(chǎn)開發(fā)商出售商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的模式，開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成之后開發(fā)商不再對商業(yè)地產(chǎn)項目進行干預(yù)。純出售模式是以前及現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)運營普遍釆用的模式。

2.只租不售模式

只租不售商業(yè)地產(chǎn)運營模式是指地產(chǎn)開發(fā)商不出售商業(yè)地產(chǎn)中的商鋪產(chǎn)權(quán)，而是將商業(yè)地產(chǎn)項目出租給經(jīng)營者經(jīng)營的模式。在其出租的形式上，只租不售模式又可以分為整體出租、零散出租或是分層分片出租等的形式。

3.租售結(jié)合模式

租售結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)運營模式是指地產(chǎn)開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)項目一部分用于出租，一部分用于出售的運營模式。這種模式下，開發(fā)商一般是將物業(yè)的大部分出租給主力店，然后再銷售剩余零散的小型商鋪。

4.自營模式

不售不租的商業(yè)地產(chǎn)運營模式是指地產(chǎn)開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)項目建成之后自己進行商業(yè)經(jīng)營的模式，即自己建造地產(chǎn)、自己經(jīng)營商鋪的商業(yè)地產(chǎn)模式。在這種模式下，所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)乃至運營管理權(quán)都是集于一體的。

(二)社區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式

本文所描述的社區(qū)地產(chǎn)都是在“新城模式”下由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)而成。這種社區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)本質(zhì)是對社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，主要以社區(qū)商業(yè)的運營為主。因此，本文在描述社區(qū)地產(chǎn)開發(fā)的時候，以社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式代替。

目前我國社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式主要以社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心三種形式為主。社區(qū)底商作為社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)，主要功能是滿足社區(qū)居民基本生活需求，通過社區(qū)底層建筑從事零售、服務(wù)業(yè)，滿足日常生活購物需求；規(guī)模較小，通常在1平方米以下，滿足居民步行5分鐘購物需求。商業(yè)街能滿足居民的綜合性服務(wù)，規(guī)模較大，主要有小型超市、餐廳、銀行等娛樂設(shè)施，滿足居民步行15分鐘內(nèi)生活需求。商業(yè)中心集購物與休閑于一體，規(guī)模很大，有大型購物中心并輔以完善的餐飲、娛樂、休閑設(shè)施為主，能滿足居民開車10分鐘內(nèi)全方位的需求。

我國目前社區(qū)商業(yè)的開發(fā)模式主要有兩種：一是根據(jù)舊社區(qū)的商業(yè)設(shè)施結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化改造，傳統(tǒng)的社區(qū)底商和商業(yè)街為主要表現(xiàn)形式；二是借鑒國外開發(fā)模式，以企業(yè)或政府為主導(dǎo)進行布局規(guī)劃，建立開發(fā)新區(qū)，配置相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施，典型表現(xiàn)形式為商業(yè)中心。

三、社區(qū)地產(chǎn)的特點及國內(nèi)外社區(qū)商業(yè)開發(fā)對比

社區(qū)地產(chǎn)在國內(nèi)暫時很少有人提到，關(guān)于其特點也沒有其明確的描述。目前根據(jù)國內(nèi)百步亭集團對社區(qū)地產(chǎn)的探索，本文總結(jié)出其以下特點：(1)理性利潤，以義為先的建設(shè)理念；(2)注重商業(yè)、醫(yī)療、教育和各種生活配套設(shè)施建設(shè)，最大限度滿足居民生活便利度；(3)注重社區(qū)精神文明建設(shè)，致力于居民安居樂業(yè)；(4)打造服務(wù)型房地產(chǎn)；(5)打造金融理財型社區(qū)地產(chǎn)。

西方的社區(qū)商業(yè)大部分以購物中心的形式出現(xiàn)。通過對眾多圍繞一個或多個核心商店的小店進行統(tǒng)一的開發(fā)和管理。購物通常設(shè)置在交通便利的地方，并且社區(qū)商業(yè)中心采用開發(fā)和經(jīng)營分離的形式：開發(fā)商前期開發(fā)，經(jīng)營商租賃經(jīng)營，形成良性的運作機制。

新加坡的社區(qū)商業(yè)稱作“鄰里中心”(Home by Home)，由政府根據(jù)社區(qū)的規(guī)模、類型、人口狀況進行規(guī)劃和統(tǒng)籌管理，不以營利為目的，以滿足居民的生活需求。美國的社區(qū)商業(yè)政府干預(yù)較少，商業(yè)活動隨著居民郊區(qū)化而郊區(qū)化，以滿足居民購物需求。日本的社區(qū)商業(yè)發(fā)展和我國類似，主要以社區(qū)底商、傳統(tǒng)商業(yè)街、鄰近型小型購物中心模式三種模式為主，三種形式交錯以滿足廣大居民的生活需要。英國社區(qū)商業(yè)模式與美國類似，都是由居民郊區(qū)化遷移而產(chǎn)生，不同的是英國受政府干預(yù)。

通過對上述四國社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式的對比，中國的社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式和日本社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式最為相似，但由于基本國情不同，我國的社區(qū)商業(yè)多靈活地轉(zhuǎn)變?yōu)橐越值罏檩d體的新型商業(yè)中心，不拘泥于傳統(tǒng)商業(yè)模式，而是采取與區(qū)域商圈進行配合，服務(wù)功能更為完善。日本社區(qū)商業(yè)多是由社區(qū)底商集聚而發(fā)展起來，易與新興的購物中心發(fā)生沖突。美國和英國經(jīng)歷了相似的城市化發(fā)展歷程，逆城市化時期社區(qū)郊區(qū)化導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)也朝著郊區(qū)化方向發(fā)展。此外，兩國都采取分級式的社區(qū)商業(yè)模式，以保障社區(qū)商業(yè)能夠覆蓋各個郊區(qū)。最終呈現(xiàn)出相似的社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式。

我國社區(qū)商業(yè)雖然發(fā)展較晚，但隨著我國經(jīng)濟和城市化的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)都得到極大進步。通過對比研究國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程，發(fā)現(xiàn)我國有很好的社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)，但發(fā)展新型的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)則需要適當(dāng)借鑒國外的發(fā)展經(jīng)驗。將國外成功經(jīng)驗結(jié)合國內(nèi)的環(huán)境，助力社區(qū)地產(chǎn)中的社區(qū)商業(yè)得到又好又快地發(fā)展。

四、社區(qū)地產(chǎn)運營可能存在的問題

由于我國社區(qū)地產(chǎn)暫時沒有明確的概念，其社區(qū)地產(chǎn)運營可能存在的問題，暫時結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的問題入手。我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過前幾年的高速發(fā)展后，目前暴露出不少的問題，其中比較突出的有以下幾點：

(一)缺乏專業(yè)化操作

地產(chǎn)運營需要協(xié)調(diào)好開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者之間的關(guān)系，在這個過程中，運營商的專業(yè)化管理就起著非常大的作用。大部分商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商是由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型而來的，不熟悉商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律，不重視專業(yè)運營人員，按照住宅的開發(fā)模式對商業(yè)物業(yè)進行非專業(yè)化開發(fā)經(jīng)營，導(dǎo)致市場定位不合理，給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的投資風(fēng)險。而社區(qū)地產(chǎn)在此方面發(fā)展尤其需要注意。

(二)運營模式主要以銷售為主，社區(qū)商業(yè)缺乏統(tǒng)一完善的規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營，受資金、利潤的影響，大多數(shù)開發(fā)商抱著“賣完走人”的經(jīng)營思路，希望縮短“開發(fā)、出售”的周期，以賺取更多的利潤，而對后期商業(yè)物業(yè)的運營則漠不關(guān)心，這種產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實踐中基本是開始從垂死掙扎到最后幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。因為在產(chǎn)權(quán)分割出售后，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分散歸屬眾多業(yè)主或租戶，很難再統(tǒng)一所有投資人的意愿去統(tǒng)一管理，造成經(jīng)營管理脫節(jié)。解決此類問題是社區(qū)地產(chǎn)開發(fā)運營的關(guān)鍵。

(三)存量過剩社區(qū)商業(yè)面臨激烈競爭

商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量連年飛速增長導(dǎo)致其面臨嚴重過剩的局面。特別是從2012年以來，國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示商業(yè)營業(yè)用房竣工面積每年都保持在1億平方米以上的較高水平。特別是在北京、上海等一線城市人均商業(yè)面積已超過2平方米，遠高于東京、大阪等國際大都市。在商業(yè)存量過剩的情況下，社區(qū)商業(yè)面臨著更加激烈的競爭。此外，社區(qū)地產(chǎn)發(fā)展還要面臨原有的社區(qū)商業(yè)群體的競爭，加劇了競爭難度。

(四)定位失誤

多數(shù)開發(fā)商最初僅僅將自己定位在商業(yè)項目的地產(chǎn)開發(fā)商上，沒有為后期的商業(yè)運營進行認真細致的市場調(diào)查和科學(xué)合理的市場定位，由于我國商業(yè)地產(chǎn)運營模式研究區(qū)域、地段、消費者習(xí)慣和偏好、人口密度、經(jīng)濟收入和經(jīng)濟增長都會影響對項目的發(fā)展，如果不綜合市場的需求、地段的特性和競爭環(huán)境等因素進行理性的定位，勢必將影響后期的正常經(jīng)營。

(五)社區(qū)商業(yè)盈利有限、創(chuàng)新不足

社區(qū)商業(yè)普遍是滿足該地居民的基本生活需求，普遍是餐飲、零售、休閑娛樂和生活服務(wù)的小微企業(yè)和私人商戶，利潤微薄。加上租金、運營環(huán)境及相關(guān)成本的壓力，盈利空間較小。因此，社區(qū)商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展缺乏相應(yīng)的資金支持，發(fā)展較為散亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和創(chuàng)新。

五、社區(qū)地產(chǎn)發(fā)展趨勢

隨著中國經(jīng)濟的放緩，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束。商業(yè)地產(chǎn)最終會回歸生產(chǎn)資料的屬性，會更注重通過運營獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在互聯(lián)網(wǎng)浪潮的沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)不可避免地面臨來自電商的沖擊。特別是來自O(shè)2O的沖擊，但O2O并不會消滅商業(yè)地產(chǎn)，它更關(guān)注運營、更關(guān)注產(chǎn)品、更關(guān)注消費者，它是商業(yè)地產(chǎn)的未來。它重塑了消費習(xí)慣，而消費習(xí)慣的改變引發(fā)了商業(yè)品牌的改變，商業(yè)品牌的改變引發(fā)了商業(yè)空間的改變，商業(yè)空間的改變引發(fā)了商業(yè)開發(fā)邏輯的改變。而作為銷售的前端，社區(qū)地產(chǎn)的運營更是如此。未來社區(qū)地產(chǎn)發(fā)展必定是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新的經(jīng)濟增長點。

(一)發(fā)揮政府在社區(qū)地產(chǎn)的規(guī)劃引領(lǐng)作用

西方國家社區(qū)商業(yè)的發(fā)展很多時候在某種程度上與當(dāng)?shù)卣_成一定共識，進而提高社區(qū)地產(chǎn)規(guī)劃的科學(xué)性，提高社區(qū)商業(yè)規(guī)劃成功率。所以，在社區(qū)地產(chǎn)發(fā)展初期，要和城市總體建設(shè)規(guī)劃進行統(tǒng)籌，在充分調(diào)查社區(qū)資源環(huán)境的基礎(chǔ)上制定合理的規(guī)劃方案。

(二)注重社區(qū)地產(chǎn)商業(yè)公益性與盈利性的結(jié)合

目前我國的社區(qū)地產(chǎn)中的社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式主要是社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心三種。而社區(qū)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢主要以新區(qū)模式為主，為此需要著重注意社區(qū)商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心的規(guī)劃建設(shè)。同時不要忘記新加坡“鄰里中心”的啟示，實現(xiàn)社區(qū)地產(chǎn)規(guī)劃中便民利民的目標(biāo)。未來，我國的社區(qū)商業(yè)中心還應(yīng)當(dāng)堅持以人為本的原則，將公益性的服務(wù)設(shè)施進一步完善，在社區(qū)商業(yè)街中增加社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心等。

(三)發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)時代優(yōu)勢，打造社區(qū)商業(yè)線上線下一體化發(fā)展

社區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展主要依靠社區(qū)商業(yè)的運營，而社區(qū)商業(yè)的運營離不開互聯(lián)網(wǎng)時代線上線下融合性發(fā)展。特別是隨著平板電腦、智能手機等移動終端的普及，對于居民密集的社區(qū)商業(yè)而言，與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合將成為必然趨勢。將社區(qū)運營服務(wù)通過信息化，將線上數(shù)據(jù)和線下服務(wù)有效對接，構(gòu)建了一個包含人的服務(wù)、現(xiàn)金流和信息流在內(nèi)的完整生態(tài)圈。目前比較典型的有社區(qū)O2O消費(京東超市)、O2O業(yè)態(tài)植入社區(qū)商業(yè)(盒馬會員店)、社區(qū)商業(yè)跨界融合等。其中，“互聯(lián)網(wǎng)+生活服務(wù)”將是未來社區(qū)地產(chǎn)中社區(qū)商業(yè)新的增長點。

(四)社區(qū)業(yè)態(tài)跨界組合，向功能多元化方向發(fā)展

傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)能滿足居民基本的日常消費需求，但這類業(yè)態(tài)單筆消費金額小而且商品豐富呈現(xiàn)“大而全”，只能滿足居民比較基礎(chǔ)的生活需求。因此，未來社區(qū)地產(chǎn)的打造，需要關(guān)注多業(yè)態(tài)的融合發(fā)展。將更為綜合、跨界經(jīng)營的布局融為一體，進行業(yè)態(tài)多元化與功能復(fù)合化發(fā)展，滿足一定區(qū)域范圍內(nèi)居民的日常綜合性消費需求。具體如超市、打印、物品寄存、快遞收發(fā)、手機充值、網(wǎng)購體驗、健康咨詢等生活服務(wù)融為一體或在同一個場景進行。

(五)挖掘社區(qū)綜合運營優(yōu)勢，激發(fā)社區(qū)商業(yè)優(yōu)勢

社區(qū)地產(chǎn)中的商業(yè)運營雖然面臨網(wǎng)絡(luò)購物、傳統(tǒng)的商業(yè)社區(qū)的競爭壓力，但其統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理的優(yōu)勢在運營成本、服務(wù)范圍、服務(wù)的多樣性方面擁有極大的優(yōu)勢。隨著居民生活水平、消費水平的提高，社區(qū)服務(wù)要適應(yīng)不同類型和層次居民的需求，而社區(qū)商業(yè)的運營效率直接關(guān)系社區(qū)商業(yè)未來的發(fā)展與收益。而社區(qū)地產(chǎn)則可以挖掘社區(qū)綜合運營優(yōu)勢，激發(fā)社區(qū)商業(yè)優(yōu)勢，以便在未來激烈的競爭中保持優(yōu)勢。