王曉娟

摘要：作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中迅速發(fā)展，其市場發(fā)展空間廣闊，但競爭壓力也不斷加大。為獲取更高的市場份額，維持企業(yè)良好的財(cái)務(wù)狀況，新時(shí)期我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷加強(qiáng)全面預(yù)算管理，規(guī)范財(cái)務(wù)活動(dòng)的預(yù)算編制、執(zhí)行及考核等環(huán)節(jié)流程，一定程度上提高了企業(yè)的資金使用效率，但也使部分問題突顯出來。本文探析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理現(xiàn)狀，并提出相應(yīng)的優(yōu)化對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);財(cái)務(wù)預(yù)算管理;現(xiàn)狀及對策

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理相關(guān)概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營中多經(jīng)過土地征用、材料和設(shè)備購置、工程施工等工作流程，這些環(huán)節(jié)的成本支出費(fèi)用需由企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員進(jìn)行估算。依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同的財(cái)務(wù)預(yù)算管理目的，可將財(cái)務(wù)預(yù)算劃分為資金預(yù)算和損益預(yù)算。

損益預(yù)算的涵蓋范圍較廣，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)支出與財(cái)務(wù)成果等，如開發(fā)前期的成本估算、施工中的各項(xiàng)支出與收入、工程項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的應(yīng)繳稅款、工程建成后的經(jīng)濟(jì)效益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營中不可避免的產(chǎn)生現(xiàn)金支出與收入，此類現(xiàn)金的預(yù)算均可納入資金預(yù)算管理中。一般而言，現(xiàn)金收入預(yù)算主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的銀行貸款、銷售收入、企業(yè)支持等;現(xiàn)金支出預(yù)算包括開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)用、建筑施工費(fèi)用、已竣工項(xiàng)目的管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用、應(yīng)繳稅款等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理現(xiàn)狀

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算理念不正確

隨著房地產(chǎn)市場的火爆，越來越多非專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲取高額利潤紛紛入駐房地產(chǎn)行業(yè)，但其對行業(yè)市場環(huán)境等認(rèn)識(shí)不透徹。雖意識(shí)到預(yù)算管理對企業(yè)的重要作用，但其對財(cái)務(wù)預(yù)算管理缺乏正確認(rèn)識(shí)，認(rèn)為其是財(cái)務(wù)部門的主要職責(zé)。管理層及各部門員工對財(cái)務(wù)預(yù)算編制的參與程度較低，財(cái)務(wù)預(yù)算制度也多強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)部門預(yù)算管理工作的開展。甚至部分企業(yè)在是否要開展財(cái)務(wù)預(yù)算管理這一問題中尚未形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算編制與調(diào)整工作主要由財(cái)務(wù)部門主導(dǎo)，降低了財(cái)務(wù)預(yù)算管理的權(quán)威性與預(yù)測性。

（二）財(cái)務(wù)預(yù)算編制不科學(xué)

財(cái)務(wù)預(yù)算編制作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的重要環(huán)節(jié)，其預(yù)算收支計(jì)劃的擬定影響企業(yè)預(yù)算管理的質(zhì)量。但當(dāng)前我國多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算管理時(shí)由于管理層及員工的財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)薄弱，其在編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)忽略企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，且注重短期活動(dòng)的開展，致使各期編制的財(cái)務(wù)預(yù)算銜接性較差，預(yù)算指標(biāo)與企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略不匹配[1]。同時(shí)，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)調(diào)年度預(yù)算的編制，但忽視開發(fā)與銷售等項(xiàng)目預(yù)算編制，致使企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)算與年度預(yù)算差異明顯。

例如，S房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營項(xiàng)目為文化旅游運(yùn)營與房產(chǎn)開發(fā)銷售，其在編制項(xiàng)目拓展階段的資金預(yù)算時(shí)忽視策劃、業(yè)務(wù)等部門對預(yù)算活動(dòng)的參與，僅由財(cái)務(wù)人員編制預(yù)算。但由于財(cái)務(wù)部門與其他部門缺乏交流，其對項(xiàng)目的定位、投資總額、分期投入資金時(shí)間、投資節(jié)奏及金額等缺乏了解。相應(yīng)的資金支出預(yù)測缺乏科學(xué)性，導(dǎo)致后期項(xiàng)目實(shí)際支出與預(yù)算目標(biāo)差距較大，影響企業(yè)的健康發(fā)展。

（三）財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行不到位

有效的財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行與控制可充分發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)算管理在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的預(yù)測指導(dǎo)作用，日常工作中各部門需嚴(yán)格依照預(yù)算編制內(nèi)容開展資金收付活動(dòng)。但當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行時(shí)忽略對預(yù)算執(zhí)行成效的監(jiān)督，各部門的財(cái)務(wù)預(yù)算意識(shí)淡薄，企業(yè)也未設(shè)置系統(tǒng)的預(yù)算執(zhí)行管理制度與監(jiān)督機(jī)制，對各部門的預(yù)算超支及預(yù)算外事項(xiàng)審批等問題缺乏嚴(yán)格管控，對預(yù)算執(zhí)行過程的忽視導(dǎo)致多數(shù)企業(yè)的預(yù)算指標(biāo)執(zhí)行不到位。

（四）財(cái)務(wù)預(yù)算考核不健全

不完善的財(cái)務(wù)預(yù)算考核機(jī)制也是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理質(zhì)量的重要因素之一。當(dāng)前多數(shù)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理中未將各部門的預(yù)算執(zhí)行成效納入績效考核中，且未制定系統(tǒng)的崗位責(zé)任制度，致使企業(yè)的預(yù)算績效考評缺乏判定標(biāo)準(zhǔn)。如財(cái)務(wù)部門未依照相關(guān)要求簽訂責(zé)任合同，各部門及崗位員工無法明確自身的工作職責(zé)，且后期企業(yè)也未設(shè)置完善的獎(jiǎng)懲機(jī)制，無法充分調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員的工作熱情。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理對策

（一）樹立財(cái)務(wù)預(yù)算管理理念

新時(shí)代背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要維持自身的健康發(fā)展，企業(yè)管理層及員工就要樹立正確的財(cái)務(wù)預(yù)算管理理念。這一環(huán)節(jié)企業(yè)管理層及財(cái)務(wù)部門要密切關(guān)注國家經(jīng)濟(jì)政策及市場環(huán)境的變動(dòng)，并正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算管理與企業(yè)融資、項(xiàng)目投資、工程管理、成本控制等工作的關(guān)聯(lián)性，并依據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策等進(jìn)一步完善并調(diào)整企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的事前預(yù)測、事中控制與事后分析。同時(shí)，企業(yè)要加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算理念的宣傳與教育，通過財(cái)務(wù)預(yù)算概念與制度的學(xué)習(xí)提高員工的財(cái)務(wù)預(yù)算理念，促使員工積極參與財(cái)務(wù)預(yù)算編制與執(zhí)行中。通過企業(yè)全員、全方位及全程性的參與，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理質(zhì)量。

（二）構(gòu)建全面的預(yù)算管理體系

針對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各部門交流不暢通現(xiàn)象，新時(shí)期企業(yè)要依據(jù)全面預(yù)算管理理念完善企業(yè)的預(yù)算管理結(jié)構(gòu)，并設(shè)置人力資源培訓(xùn)系統(tǒng)，加強(qiáng)企業(yè)的業(yè)財(cái)融合，提高財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告的科學(xué)性。例如，S企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算管理中設(shè)置了預(yù)算管理決策機(jī)構(gòu)、工作機(jī)構(gòu)及執(zhí)行機(jī)構(gòu)。其中預(yù)算管理決策機(jī)構(gòu)是指預(yù)算管理委員會(huì)、企業(yè)董事長或總經(jīng)理任委員會(huì)主任，財(cái)務(wù)總監(jiān)任副主任，財(cái)務(wù)、策劃、施工、銷售、投資及人力資源等職能部門負(fù)責(zé)人成員;工作機(jī)構(gòu)由財(cái)務(wù)總監(jiān)及財(cái)務(wù)、計(jì)劃、銷售等部門工作人員組成，其主要履行預(yù)算管理委員會(huì)的日常管理職責(zé)，且多設(shè)在財(cái)務(wù)部門;預(yù)算執(zhí)行結(jié)構(gòu)包括企業(yè)內(nèi)部各職能部門等[2]。財(cái)務(wù)預(yù)算管理中企業(yè)還需完善預(yù)算管理機(jī)制及內(nèi)控制度等，通過制度明確規(guī)定各部門及崗位的工作職責(zé)與權(quán)限，同時(shí)落實(shí)崗位分離制度，規(guī)范財(cái)務(wù)預(yù)算編制、執(zhí)行及考核等環(huán)節(jié)的工作流程，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（三）優(yōu)化財(cái)務(wù)預(yù)算編制流程

財(cái)務(wù)預(yù)算編制環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要針對不同階段的開發(fā)項(xiàng)目編制不同的財(cái)務(wù)預(yù)算。如項(xiàng)目拓展階段企業(yè)要加強(qiáng)策劃、工程施工及財(cái)務(wù)等部門的溝通與合作，科學(xué)測算項(xiàng)目定位、投資總額、分期投入資金時(shí)間、投資節(jié)奏和投資金額，并使財(cái)務(wù)部門及時(shí)獲取各部門的財(cái)務(wù)信息及業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。通過真實(shí)完整的數(shù)據(jù)編制科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告，經(jīng)預(yù)算管理委員會(huì)科學(xué)分析后制定合理的預(yù)算計(jì)劃;項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃制定階段財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員需結(jié)合采購付款政策、項(xiàng)目開發(fā)要求等，選用科學(xué)的預(yù)算編制方法編制預(yù)算;項(xiàng)目開發(fā)階段企業(yè)需依照財(cái)務(wù)預(yù)算管理目標(biāo)測算項(xiàng)目全生命周期的現(xiàn)金流量，并編制項(xiàng)目的季度或月度資金預(yù)算，為后期各部門的預(yù)算執(zhí)行工作提供指導(dǎo)，確保財(cái)務(wù)預(yù)算管理的高效實(shí)施[3]。

（四）創(chuàng)新財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行制度

財(cái)務(wù)預(yù)算管理中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要依據(jù)預(yù)算執(zhí)行中存在的問題制定科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行體系。這一環(huán)節(jié)各部門要嚴(yán)格依據(jù)預(yù)算編制實(shí)施資金收付，財(cái)務(wù)部門在審核各部門的資金支付時(shí)不僅要審核其原始憑據(jù)的規(guī)范性、與合同約定付款條件的符合性，還需依據(jù)部門資金預(yù)算開展預(yù)算控制工作。同時(shí)預(yù)算控制環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)部門還需設(shè)置關(guān)鍵業(yè)務(wù)指標(biāo)，將單項(xiàng)控制與總額控制相結(jié)合，并進(jìn)一步完善預(yù)算超支及預(yù)算外事項(xiàng)分級(jí)審批機(jī)制，完善審批流程。

（五）健全財(cái)務(wù)預(yù)算考核系統(tǒng)

財(cái)務(wù)預(yù)算考核系統(tǒng)建設(shè)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)相結(jié)合，將財(cái)務(wù)預(yù)算與業(yè)務(wù)預(yù)算相結(jié)合，依照上級(jí)考核下級(jí)、逐級(jí)考核原則健全財(cái)務(wù)預(yù)算考核系統(tǒng)[4]。同時(shí)，企業(yè)要依據(jù)各部門的預(yù)算指標(biāo)設(shè)置部門預(yù)算考核指標(biāo)，并將部門財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況納入考核標(biāo)準(zhǔn)中。通過預(yù)算考核全面反映各部門的預(yù)算執(zhí)行情況及問題，之后輔以相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制等，提高企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理水平。

四、結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理中面臨一系列挑戰(zhàn)，筆者從預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行及預(yù)算考核等環(huán)節(jié)提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)全面預(yù)算管理策略，推動(dòng)企業(yè)的健康發(fā)展。

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