陳麗麗

摘 要 近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速的發(fā)展，成為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱行業(yè)之一。然而隨著近年來國家宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)價(jià)格受到很大的限制，銷售情況不樂觀，競爭環(huán)境日益激烈。在這一背景下，降低企業(yè)成本已成為影響企業(yè)發(fā)展的重要因素之一，房地產(chǎn)企業(yè)做好成本管理和成本核算極其重要。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要轉(zhuǎn)變觀念，對成本進(jìn)行有效合理控制，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營效益最大化。本文就目前房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的問題進(jìn)行探討，并提出一些有針對性的改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 成本核算

在以往的一段時(shí)期中，房地產(chǎn)行業(yè)取得了長足的發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之一，但其簡單粗放的經(jīng)營管理模式也給企業(yè)的發(fā)展帶來諸多問題。近年來，由于宏觀政策的影響，以及內(nèi)外環(huán)境壓力不斷增大，房地產(chǎn)的利潤空間不斷變小，只有規(guī)范成本核算管理，進(jìn)一步減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，才能提升獲利能力。因此房地產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)識到成本管控的重要性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管控過程中存在的問題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目具有涉及周期長，資金需求量大，風(fēng)險(xiǎn)高，涉及的業(yè)務(wù)種類繁多，核算復(fù)雜等特點(diǎn)，房地產(chǎn)成本管理內(nèi)容包括成本預(yù)測、成本核算、成本分析、成本控制和成本決策。成本分析、成本控制和成本決策是建立成本核算數(shù)據(jù)準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上，是后面各個(gè)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)，準(zhǔn)確的成本核算數(shù)據(jù)能為決策者提供關(guān)鍵的數(shù)據(jù)支持，在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的過程具有舉足輕重的作用。

二、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在的問題

（一）成本管理意識薄弱，成本管控水平低

在先前的一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)將工作重點(diǎn)放在橫向的業(yè)務(wù)擴(kuò)張方面，房地產(chǎn)行業(yè)的管理者更關(guān)注銷售額、利潤、凈現(xiàn)金流量等指標(biāo)，將銷售指標(biāo)作為公司的中心指標(biāo)，對成本核算工作不重視，也忽視了對成本核算的管理。某些公司的管理層和部分員工認(rèn)為成本核算管理工作只是公司財(cái)務(wù)部門的工作，不積極參與，導(dǎo)致無法對成本管理進(jìn)行事前、事中的全過程控制。房地產(chǎn)行業(yè)是高利潤行業(yè)，會吸引很多其他行業(yè)經(jīng)營者陸續(xù)加入，而他們對房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性認(rèn)識不到位，管理意識還停留在原行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)中，也造成這部分房地產(chǎn)公司成本管理意識較差。

（二）成本核算對象確定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

首先，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品會伴隨各種配套設(shè)施同時(shí)建設(shè)，使房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)具有規(guī)模大、多樣性、周期長、復(fù)雜性的特點(diǎn)。其次，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)要經(jīng)過獲取土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、竣工交付等多個(gè)環(huán)節(jié)，要保證開發(fā)管理的順利進(jìn)行，尤其是人員、資金和資源的有序銜接，房地產(chǎn)企業(yè)往往采用分期滾動的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，以避免開發(fā)期被延長，而分期滾動開發(fā)和產(chǎn)品形態(tài)復(fù)雜性，使得房地產(chǎn)成本核算對象不能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。還有，我國的會計(jì)準(zhǔn)則中沒有將成本核算對象進(jìn)行明確的定義，導(dǎo)致實(shí)際工作中核算對象的確定各不相同，這也是房地產(chǎn)企業(yè)之間成本核算標(biāo)準(zhǔn)存在差異的原因。

（三）成本項(xiàng)目歸集與分配不規(guī)范，成本科目劃分不合理

1.工程的成本支出具有專業(yè)性，開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)期長，需要分期進(jìn)行，而財(cái)務(wù)人員對建筑工程方面的知識了解甚少，對基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、前期工程費(fèi)的劃分不明確使得一致的成本支出會在不同期間和不同的類別中歸集和分類。且在這些科目下還會設(shè)置明細(xì)科目，導(dǎo)致核算科目更加復(fù)雜。實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)歸集和分配的方法多樣，甚至一家企業(yè)對不同項(xiàng)目在成本費(fèi)用的歸集分配上方法都不一致。沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，操作空間過大，成本核算也必然會出現(xiàn)較大的差距。另外，財(cái)務(wù)人員因工作崗位的變動會產(chǎn)生成本歸集前后不一致的情況。

2.房地產(chǎn)企業(yè)工程款的支付和工程完成量不一致。一般首先由施工單位上報(bào)工程量，然后由工程或成本部門核實(shí)工程量，進(jìn)入審批程序，再發(fā)放工程款，由于整個(gè)過程時(shí)間較長，因此工程款的支付一般要比工程完工進(jìn)度慢。另外，施工單位在沒有確定核算前不會提前開具發(fā)票，以合理延遲繳納稅款。這就造成其完工進(jìn)度不能真實(shí)體現(xiàn)工程成本。

成本核算的準(zhǔn)確性下降，成本核算就會失真，給企業(yè)經(jīng)營和土地增值稅清算工作帶來影響，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方案，給企業(yè)的發(fā)展帶來負(fù)面影響。

三、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算管理的改進(jìn)方法

（一）不斷提高成本核算管理意識和相關(guān)人員的專業(yè)核算能力

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要站在全局的戰(zhàn)略角度出發(fā)，突破狹隘的成本管理模式。首先，更新管理層和員工的成本管理理念，提高管理層對成本管理的重視程度，其次，成本管理不僅是成本部門或財(cái)務(wù)部門的工作，而是要讓全員參與到成本管理工作中去。

再次，企業(yè)要根據(jù)工作的需要，不斷組織人員培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，可通過網(wǎng)絡(luò)課程、現(xiàn)場培訓(xùn)，組織成本管理人員共同討論研究工作過程中的問題，使房地產(chǎn)企業(yè)成本核算相關(guān)人員熟悉工程開發(fā)內(nèi)容，還有行業(yè)專業(yè)知識，參與到設(shè)計(jì)部門的規(guī)劃、工程預(yù)算和工程合同簽訂等工作，在核算過程中要統(tǒng)籌兼顧各方的要求，合理運(yùn)用分配方法，形成企業(yè)完善的成本管理制度，讓成本管理與績效考核掛鉤，落實(shí)崗位責(zé)任制，使成本真正有效的得到控制。

（二）明確成本核算對象，合理設(shè)置成本科目

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有多樣性和復(fù)雜性的特點(diǎn)。尤其是大型房地產(chǎn)企業(yè)，可能同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)復(fù)雜，成本核算對象的準(zhǔn)確劃分就更為重要。因此，在項(xiàng)目開發(fā)前期就要提前做好調(diào)查工作，深入了解核算對象，確定好成本核算對象的劃分標(biāo)準(zhǔn)和原則，保持成本核算對象的統(tǒng)一性，避免任意變更。

1.成本核算項(xiàng)目是指為了計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本而確定的各項(xiàng)成本費(fèi)用歸集和分配的范圍，確定成本核算對象是成本核算的最初步驟。隨著房地產(chǎn)市場的深入發(fā)展，其會開發(fā)各種形式的商業(yè)中心、旅游型綜合體，養(yǎng)老度假村等，這些多樣態(tài)的開發(fā)產(chǎn)品往往是綜合性的。如按居住功能分類，可分為普通住宅、公寓樓、寫字樓、商業(yè)用房或可單獨(dú)出售的配套設(shè)施等建筑物。按建筑高度分類，可分為普通多層、小高層、高層、別墅、或裙樓等等。按是否裝修分類，分為毛坯房、簡單裝修、或精裝修房等，劃分標(biāo)準(zhǔn)復(fù)雜多樣。

房地產(chǎn)業(yè)成本歸集對象要以政府批準(zhǔn)立項(xiàng)的單個(gè)項(xiàng)目為核算對象，按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》上的“項(xiàng)目名稱”確定最終成本對象。應(yīng)按照規(guī)劃的要求，從整體上綜合性考慮項(xiàng)目的建筑密度、容積率、綠化覆蓋率、人防設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施的建設(shè)，才能將整個(gè)項(xiàng)目的成本正確歸集完畢。

2.在確定了成本核算對象后，就要選定成本核算項(xiàng)目。在開發(fā)成本一級科目下設(shè)置“土地成本、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)”等二級科目。再在二級科目下設(shè)三級明細(xì)科目，對各個(gè)二級科目進(jìn)行細(xì)化。設(shè)立三級成本明細(xì)時(shí)，對各工程項(xiàng)目應(yīng)分類進(jìn)行核算，可以借助于工程或前期部門所編制的項(xiàng)目預(yù)算書，與項(xiàng)目審批、規(guī)劃、預(yù)算內(nèi)容盡量保持一致，以上內(nèi)容要在所設(shè)置的三級明細(xì)成本中合理地歸集，同時(shí)對于相近的開發(fā)產(chǎn)品可以適當(dāng)合并歸集。對于受益對象較多的公共成本，在核算時(shí)要做詳細(xì)的記錄，以便進(jìn)一步分配計(jì)算。開發(fā)企業(yè)成本核算也應(yīng)借鑒工業(yè)、制造企業(yè)的產(chǎn)品核算方法，比如品種法、分步法、分批法等等，確定開發(fā)產(chǎn)品的類別，進(jìn)行歸類匯總，借助于現(xiàn)代相關(guān)軟件，對成本明細(xì)費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的分類，計(jì)算出可售單個(gè)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，客觀地反映企業(yè)的經(jīng)營成果。

3.房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)稅金三大部分構(gòu)成。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的情況，根據(jù)土增稅清算的要求，以及企業(yè)所得稅在計(jì)算扣除成本項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用準(zhǔn)予扣除的形式、土地款的分?jǐn)偡椒?、借款利息和加?jì)扣除等方面的差異，在成本歸集時(shí)準(zhǔn)確劃分成本的核算對象，并設(shè)置合理的成本科目，使其能夠客觀反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，降低成本。

（三）設(shè)計(jì)科學(xué)、合理的成本管控制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)及企業(yè)所處的內(nèi)外環(huán)境和市場環(huán)境，制定科學(xué)合理的成本管控制度。因?yàn)槠髽I(yè)取得土地成本的可控空間很小，而建筑安裝工程成本的控制空間較大，因此，可以從這方面著手，做好整個(gè)成本體系的控制工作，降低開發(fā)成本。在制定成本控制制度前，要提前規(guī)劃設(shè)計(jì)，注重設(shè)計(jì)合同的合理、合規(guī)性，降低成本到最小，調(diào)動起全員的積極性，積極創(chuàng)造，建立適合企業(yè)的成本管理體系。

（四）設(shè)計(jì)科學(xué)、合理的成本核算周期

在具體實(shí)施成本核算時(shí)，需要相關(guān)部門建立完善的規(guī)章制度，保障后期工作循序進(jìn)展。還需要成立專門的組織機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)成核算本工作，合理安排結(jié)算工作的時(shí)間，在工程項(xiàng)目即將結(jié)束時(shí)，要設(shè)置會計(jì)科目“預(yù)提費(fèi)用”來記錄項(xiàng)目尚未發(fā)生的成本費(fèi)用，將預(yù)計(jì)發(fā)生的成本費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，使項(xiàng)目預(yù)算費(fèi)用能按預(yù)算進(jìn)行，使成本核算周期前后一致，降低核算量，提高工作效率。

（五）對項(xiàng)目竣工決算要重視

制約項(xiàng)目竣工的因素眾多，由于這些因素的影響會導(dǎo)致企業(yè)延長項(xiàng)目決算時(shí)間。對于這種情況，企業(yè)可以通過設(shè)置“預(yù)提費(fèi)用”會計(jì)科目來記錄尚未發(fā)生的工程預(yù)算成本，保證工程能按預(yù)算如期進(jìn)行，在項(xiàng)目竣工后可根據(jù)實(shí)際成本支出調(diào)整項(xiàng)目“預(yù)提費(fèi)用”科目。在結(jié)轉(zhuǎn)完所有實(shí)際成本后，再分別計(jì)算各個(gè)獨(dú)立的成本明細(xì)。

四、結(jié)語

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其涉及業(yè)務(wù)非常復(fù)雜，建設(shè)周期長，資金量較大，在開發(fā)成本核算過程中面臨著許多難點(diǎn)。有效地進(jìn)行成本核算管理工作，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理起到重要的作用，也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的資金使用情況進(jìn)行有效監(jiān)督，保障房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動性，使得企業(yè)獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際工作中，應(yīng)深入研究成本核算存在的問題并積極解決，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，以不斷提升成本核算工作的質(zhì)量。

（作者單位為三亞天恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 張?jiān)伱?淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的問題與對策[J].財(cái)會學(xué)習(xí)，2019（05）：152.

[2] 王秀華.淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算[J].中國市場，2019（09）：74-75.

[3] 王志鋒.淺議房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控措施[J].財(cái)會學(xué)習(xí)，2019（20）：161+163.