楊欣

（江西云晟房地產(chǎn)有限公司，江西 南昌 330000）

預(yù)算管理是指企業(yè)以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，通過(guò)對(duì)未來(lái)一定期間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和相應(yīng)財(cái)務(wù)結(jié)果進(jìn)行全面預(yù)測(cè)和籌劃，科學(xué)、合理配置企業(yè)財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)資源，并對(duì)執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和分析，對(duì)執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)和反饋，從而指導(dǎo)和改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，推進(jìn)實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的管理活動(dòng)，具備一定的前瞻性和指導(dǎo)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)與決策等過(guò)程中，稍有不慎將會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及資金風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)企業(yè)必須重視預(yù)算管理，整體優(yōu)化預(yù)算方案的執(zhí)行，確保預(yù)算管理真正收到成效。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算問(wèn)題淺析

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的過(guò)程中，涉及資金量比較大，一旦出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)波及范圍較廣，作為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)管理的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)該高度重視預(yù)算管理?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理中，尚存在明顯的問(wèn)題，具體表現(xiàn)為以下方面：

（一）預(yù)算管理體系不健全，監(jiān)督機(jī)制形同虛設(shè)

預(yù)算管理作為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)管理的核心內(nèi)容，應(yīng)該依托于完善的預(yù)算管理體系以及系統(tǒng)全面的監(jiān)督指導(dǎo)機(jī)制，只有這樣才能真正發(fā)揮預(yù)算管理的整體作用。但現(xiàn)階段大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理實(shí)踐中并沒(méi)有科學(xué)系統(tǒng)的預(yù)算管理體系，更沒(méi)有建構(gòu)完善的監(jiān)督指導(dǎo)機(jī)制。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理缺乏系統(tǒng)的預(yù)算體系。在預(yù)算方案的編制與預(yù)算執(zhí)行等過(guò)程中缺乏體系支撐，更多是由財(cái)務(wù)部門按照上一年度的決算方案以及相對(duì)粗略的市場(chǎng)調(diào)研等來(lái)編制預(yù)算方案，通過(guò)資金調(diào)控來(lái)推動(dòng)預(yù)算管理的實(shí)施。預(yù)算管理是一項(xiàng)科學(xué)且系統(tǒng)化的工作，完全交由財(cái)務(wù)部門規(guī)建會(huì)影響預(yù)算管理的整體成效。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理中，缺乏第三方監(jiān)督指導(dǎo)機(jī)制。無(wú)論是在預(yù)算方案的編制還是執(zhí)行過(guò)程中，都應(yīng)該由獨(dú)立第三方進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。但現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理過(guò)程中，將預(yù)算執(zhí)行以及監(jiān)督等工作都交由財(cái)務(wù)部門，無(wú)疑影響預(yù)算管理的公正公平性。

（二）預(yù)算執(zhí)行力度不高，缺乏有效的績(jī)效考核體系

在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展過(guò)程中，預(yù)算管理的作用發(fā)揮離不開預(yù)算執(zhí)行。但現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏預(yù)算執(zhí)行保障機(jī)制，預(yù)算執(zhí)行力度不高，也缺乏明確的績(jī)效考核。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行力度不高。預(yù)算執(zhí)行離不開各個(gè)部門的配合，但現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)難以精準(zhǔn)把握各個(gè)部門的預(yù)算執(zhí)行情況，部分預(yù)算編制方案在實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常存在修改的問(wèn)題。另一方面，在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的執(zhí)行過(guò)程中，由于缺乏完善的績(jī)效考核體系，也沒(méi)有健全的懲罰機(jī)制，使得很多預(yù)算管理的指標(biāo)流于形式，很難引起重視。企業(yè)部門人員也缺乏預(yù)算管理的認(rèn)知，認(rèn)為預(yù)算管理是一種流程化的管理，與自身工作無(wú)關(guān)，從而在執(zhí)行過(guò)程中，不配合、不積極等問(wèn)題凸顯。

（三）預(yù)算編制缺乏數(shù)據(jù)依據(jù)，編制方式不科學(xué)

房地產(chǎn)市場(chǎng)信息瞬息萬(wàn)變，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理的過(guò)程中，需要做好預(yù)算方案的編制工作，基于全面科學(xué)的數(shù)據(jù)信息來(lái)整體優(yōu)化預(yù)算編制的科學(xué)性。但現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制過(guò)程中，存在著較為明顯的問(wèn)題。一方面，在預(yù)算方案的編制過(guò)程中，缺乏科學(xué)數(shù)據(jù)支撐。沒(méi)有充分結(jié)合市場(chǎng)行情以及建設(shè)項(xiàng)目的具體特征來(lái)進(jìn)行編制，容易出現(xiàn)工程項(xiàng)目決算與預(yù)算間存在較大的偏差。另一方面，在預(yù)算方案的編制過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)采用自上而下的編制方式，相對(duì)僵化的為各個(gè)部門布置預(yù)算管理的目標(biāo)，容易造成預(yù)算管理形同虛設(shè)，難以真正指導(dǎo)實(shí)踐。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算問(wèn)題的解決對(duì)策

預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)日常管理的重要內(nèi)容，整體優(yōu)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理的質(zhì)量與成效，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，也關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中，應(yīng)該落實(shí)科學(xué)的優(yōu)化對(duì)策。

（一）構(gòu)建科學(xué)系統(tǒng)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理實(shí)踐中，應(yīng)該充分結(jié)合自身特點(diǎn)以及行業(yè)發(fā)展等，構(gòu)建科學(xué)系統(tǒng)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，充分給予預(yù)算管理以機(jī)制保障。在組織架構(gòu)上設(shè)立預(yù)算管理委員會(huì)，將預(yù)算管理從財(cái)務(wù)管理中脫離出來(lái)；同時(shí)，積極實(shí)施全面預(yù)算管理，建立完善的預(yù)算管理制度，實(shí)現(xiàn)預(yù)算理念全員參與、業(yè)務(wù)范圍全面覆蓋、管理流程全程跟蹤，在預(yù)算管理委員會(huì)的指導(dǎo)下以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，以戰(zhàn)略規(guī)劃為目標(biāo)，剛性與預(yù)性相結(jié)合，并由內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)預(yù)算編制及執(zhí)行的監(jiān)督與評(píng)價(jià)，確保預(yù)算管理真正形成實(shí)效。

（二）落實(shí)完善績(jī)效考核以及監(jiān)督體系

建立科學(xué)系統(tǒng)的預(yù)算指標(biāo)體系，該指標(biāo)體系有完善的績(jī)效考評(píng)相結(jié)合，并加強(qiáng)預(yù)算分析及監(jiān)督。預(yù)算編制方案具有很強(qiáng)的指導(dǎo)性，只有保障預(yù)算方案的執(zhí)行，才能真正提升預(yù)算管理的成效。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著重優(yōu)化預(yù)算管理的執(zhí)行力度，依托于完善的績(jī)效考核體系來(lái)確保預(yù)算執(zhí)行到位。成功的預(yù)算考核包括如下特征：考核指標(biāo)科學(xué)量化（包括財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)）、預(yù)算執(zhí)行與預(yù)算考核分離、加強(qiáng)對(duì)預(yù)算體系運(yùn)行情況的考核（包括預(yù)算編制的準(zhǔn)確性與及時(shí)性、預(yù)算調(diào)整是否按程序進(jìn)行、分析報(bào)告的質(zhì)量等）。

（三）構(gòu)建系統(tǒng)完善的資本預(yù)算程序

房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理過(guò)程中，應(yīng)該構(gòu)建系統(tǒng)完善的資本預(yù)算程序。特別是在房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)該充分夯實(shí)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)明確項(xiàng)目投資以及預(yù)期收益之間的關(guān)系，明確房地產(chǎn)企業(yè)可能收獲的成效以及可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理過(guò)程中，還應(yīng)該采用自下而上的編制方式，先要求各個(gè)部門來(lái)自行編制預(yù)算方案，在匯總他們的預(yù)算方案的基礎(chǔ)上，編制房地產(chǎn)企業(yè)總體預(yù)算方案，有利于提高預(yù)算參與的積極性。

三、結(jié)論

在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展中，預(yù)算管理是非常重要的內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分理清財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題以及不足，落實(shí)科學(xué)全面的優(yōu)化對(duì)策，整體提升預(yù)算管理的質(zhì)量，不斷優(yōu)化預(yù)算管理的成效。