(西南民族大學(xué) 四川 成都 610041)

長(zhǎng)久以來，住房問題是我國關(guān)乎民生的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)課題，住房租賃市場(chǎng)改革也是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的重要內(nèi)容。我國城市住房供應(yīng)體系的現(xiàn)狀和未來城市化居民的數(shù)量和收入特征決定了依靠房屋租賃來解決住房問題的必要性和必然性。當(dāng)前，充分認(rèn)識(shí)制約中國住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵因素，有利于推進(jìn)我國住房租賃市場(chǎng)改革的實(shí)踐，健全住房供應(yīng)體系，解決住房問題。

一、改革開放以來我國住房政策的遷演

(一)住房改革探索期(1978-1998年)

建國初至1978年間，我國住房市場(chǎng)處于停滯狀態(tài)。改革開放后，我國逐步進(jìn)行住房制度改革探索和嘗試，從福利住房引發(fā)的問題出發(fā)，就如何緩解住房壓力、增加住房供給、減少政府住房支出負(fù)擔(dān)等問題，出臺(tái)了一系列住房政策，包括1993年的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見》等，在一定程度上促進(jìn)了我國住宅建設(shè)的發(fā)展和成長(zhǎng)。

(二)住房改革成形期(1998-2007年)

1998 年，面對(duì)亞洲金融危機(jī)的下行壓力，我國將擴(kuò)大內(nèi)需的重點(diǎn)放在增加居民住房消費(fèi)上，但仍是以經(jīng)濟(jì)適用房為主的購房自住體系。至 2003 年國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)〔2003〕18 號(hào))，我國住房供應(yīng)體系進(jìn)一步革新，確立了以普通商品住房為主的購房自住體系。至2007年，我國住房保障相關(guān)體系已見雛形。

(三)住房改革成熟期(2007-2015年)

隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，2008 年北京、上海房?jī)r(jià)收入比已超過10，這意味著家庭需要努力工作十余年才能購買住房。在我國城鎮(zhèn)居民購房支付能力不足的背景下，為了解決政策性夾心層居民的住房問題，我國提出了兩條路徑：一是推出降低居民租房成本的公共租賃住房，以《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24 號(hào))和《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建保〔2010〕87 號(hào))兩個(gè)文件為標(biāo)志；二是推出降低居民購房成本的共有產(chǎn)權(quán)住房。

(四)新一輪住房改革(2016年以來)

隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)多年的高強(qiáng)度開發(fā)建設(shè)，供需失衡問題也逐漸顯現(xiàn)出來。2016 年，以《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39 號(hào))為標(biāo)志，我國第一次在國家住房政策層面，正式將市場(chǎng)租賃納入政策范圍。在現(xiàn)階段的住房改革中，市場(chǎng)租賃除了作為一種住房居住形式為中低收入家庭提供住房服務(wù)，完善住房供應(yīng)體系的核心任務(wù)外，還被賦予了多重使命。

二、中國住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的制約因素

(一)缺乏長(zhǎng)期的租賃政策環(huán)境

住房租賃市場(chǎng)的邊緣化導(dǎo)致我國城市家庭戶的住房租賃率偏低。根據(jù)2010年第六次人口普查，城市租賃率僅為26%，這與許多國際大都市較高的住房租賃率明顯不同。據(jù)研究，受房?jī)r(jià)相對(duì)較高、人員流動(dòng)性大等因素影響，在紐約、東京等國際大都市中，房屋租賃是大多數(shù)居民解決住房問題的首要手段。

(二)缺少配套的法律制度設(shè)計(jì)

我國目前針對(duì)穩(wěn)定租賃關(guān)系保護(hù)承租人權(quán)益方面的制度和政策較少，以原則性的規(guī)定為主。具體表現(xiàn)在：一是對(duì)于租賃市場(chǎng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)并未建立健全，同時(shí)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策也比較模糊；二是有關(guān)利用國有閑置土地建設(shè)長(zhǎng)租公寓、商改住等缺乏可操作的具體政策；三是住房租賃市場(chǎng)法律監(jiān)管體系不夠完善，違規(guī)行為常常得不到懲治，進(jìn)一步阻礙了行業(yè)發(fā)展。

(三)住房租賃市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)水平低

由于房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)率，再加上制度安排上缺少鼓勵(lì)建設(shè)和供給租賃房的政策，無論是國有還是私有的機(jī)構(gòu)性投資者都很少進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，規(guī)?；姆康禺a(chǎn)租賃企業(yè)更是沒有。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體——房產(chǎn)公司則主要以銷售住房作為主要業(yè)務(wù)和收入來源，租賃業(yè)務(wù)在其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中的份額極小。

(四)租賃市場(chǎng)供給與需求失衡

一方面，房改后商品房交易市場(chǎng)迅速發(fā)展，高漲的房?jī)r(jià)使中低層收入人群將租房作為解決住房困難的首要辦法。另一方面，租賃住房的潛在供應(yīng)難以有效釋放。一是個(gè)人擁有多套房源的持有成本很低，個(gè)人出租管理成本高、收益低，這就導(dǎo)致多存量住房的業(yè)主不能徹底的將房子進(jìn)行出租。二是適宜出租、交通便利的房源大多處于老化的狀態(tài)，房齡長(zhǎng)、物業(yè)管理差、配套不全等問題屢見不鮮，這也導(dǎo)致了這類房源的低利用率。

三、中國住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策建議

(一)制定激勵(lì)政策擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模

為解決租賃市場(chǎng)供給與需求失衡的問題，首先，政府應(yīng)當(dāng)在政策上給于住房租賃企業(yè)支持，就“競(jìng)自持”形式拿地的企業(yè)在資金上提供相應(yīng)的政策支持，激發(fā)房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)租賃市場(chǎng)的積極性。其次，政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)房產(chǎn)企業(yè)將大量的庫存房轉(zhuǎn)化為租賃房，進(jìn)一步落實(shí)“三去一降一補(bǔ)”的政策要求。

(二)完善住房租賃相關(guān)法律法規(guī)

一是明確住房租賃雙方的權(quán)責(zé)歸屬，穩(wěn)定租賃雙方之間的和諧關(guān)系。從市場(chǎng)主體來看，目前房屋租賃市場(chǎng)依舊是賣方市場(chǎng)。因此政府應(yīng)當(dāng)以法律法規(guī)的形式來明確雙方主體的權(quán)利與義務(wù)，并適當(dāng)限定住房供給者的權(quán)力。

二是保障買房和租房在公共資源的使用上享有同等的權(quán)利。在房?jī)r(jià)高漲的大環(huán)境下，賦予租房更多的醫(yī)療、教育資源，能夠推動(dòng)居民從房屋買賣市場(chǎng)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)。

(三)培養(yǎng)住房租賃市場(chǎng)專業(yè)人才

目前，國內(nèi)各大高校均未設(shè)置租賃市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理人才培育的相關(guān)專業(yè)，為彌補(bǔ)這一空缺，企業(yè)可以與涵蓋有房地產(chǎn)內(nèi)專業(yè)或酒店專業(yè)的高校進(jìn)行合作，通過與高校建立實(shí)習(xí)基地定向培養(yǎng)，以解決租賃市場(chǎng)管理型專業(yè)人才儲(chǔ)備量不夠的問題。

(四)加快培育租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)主體

一是加快推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)“大中小型企業(yè)”協(xié)同發(fā)展格局的形成，引導(dǎo)和鼓勵(lì)住房租賃業(yè)務(wù)的更多開展。二是進(jìn)一步對(duì)房屋中介的居間服務(wù)進(jìn)行規(guī)范，充分發(fā)揮其在數(shù)量多、覆蓋廣、信息流通密集方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。三是對(duì)個(gè)人用戶的出租行為進(jìn)行鼓勵(lì)，以此增加住房租賃市場(chǎng)的供給量。