徐 黎

隨著我國土地制度改革的深化，帶來了土地供應(yīng)市場(chǎng)的繁榮，房地產(chǎn)關(guān)系著人民群眾的日常生活，又與土地供應(yīng)市場(chǎng)息息相關(guān)，百姓的生活離不開房子。但針對(duì)近年來不斷地炒房熱，哄抬房價(jià)，導(dǎo)致我國的房價(jià)一直呈現(xiàn)高居不下讓人望而卻步的現(xiàn)象。眾多的年輕一代被迫成為房奴，疲于房貸的壓力。為此，對(duì)我國土地供應(yīng)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制顯得尤為重要。就此筆者做出如下論述。

一、土地供應(yīng)市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系

土地供應(yīng)市場(chǎng)近年來隨著我國土地流轉(zhuǎn)制度的不斷改革，土地供應(yīng)市場(chǎng)一片繁榮，當(dāng)土地供應(yīng)市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求導(dǎo)致土地價(jià)格下降時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)有所下降；當(dāng)供小于求導(dǎo)致土地價(jià)格上升時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)有所上升。目前我國房地產(chǎn)價(jià)格偏高主要表現(xiàn)在一線城市或省會(huì)城市。而在中西部地區(qū)房價(jià)依舊是比較穩(wěn)定的狀態(tài)。我國大城市的房價(jià)主要是由于有限的土地資源供應(yīng)，以及大量的勞動(dòng)崗位帶來了大量勞動(dòng)力，對(duì)房地產(chǎn)的需求也不斷上升，但人口的高密度使得土地價(jià)格呈現(xiàn)沿市中心向周邊地區(qū)遞減的特征，且變動(dòng)比率很大。這種情況下對(duì)居民生活無疑有很大影響，這也為政府及時(shí)采取措施提出要求。二者的關(guān)系不可能完全依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，更多要依靠政府的積極參與，政府進(jìn)行主導(dǎo)，保持房地產(chǎn)行業(yè)以及土地供應(yīng)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、土地價(jià)格增長原因分析

（一）供需矛盾突出

我國大城市的有限空間上往往承受了遠(yuǎn)超平均水平數(shù)百倍的人口密度，例如，北京市的面積只有735平方公里，市區(qū)擁有人口與將近700萬，人口密度高達(dá)9523人每平方公里。而我國的平均人口密度只有33人每平方公里，將近288倍的人口密度差額。大城市憑借其優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，提供眾多工作崗位的能力，不斷吸引眾多勞動(dòng)力。而人口的快速膨脹帶來的是人地關(guān)系的緊張，當(dāng)供應(yīng)小于需求之后，由于可供開發(fā)的有效土地資源日漸減少，土地價(jià)格隨之而升。在此情況下政府應(yīng)當(dāng)積極地對(duì)土地市場(chǎng)開展監(jiān)督調(diào)查，合理開發(fā)土地，防止違章違法建筑，保障國家的切實(shí)利益，同時(shí)積極尋找新的發(fā)展點(diǎn)，如新區(qū)的建設(shè)，以減少中心城市的人口和環(huán)境壓力。

（二）市場(chǎng)競爭機(jī)制的推動(dòng)

自我國1993年推行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制之后，隨著市場(chǎng)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的干預(yù)作用，商品的價(jià)格由市場(chǎng)決定，這決定了當(dāng)市場(chǎng)需求很大時(shí)，商品價(jià)格的不斷上升。土地供應(yīng)市場(chǎng)也遵循這一發(fā)展規(guī)律，由于供需矛盾的不斷激化，加之土地供應(yīng)中個(gè)人參與的增多，存在很明顯的哄抬價(jià)格，導(dǎo)致地產(chǎn)價(jià)格虛高的情況。市場(chǎng)競爭機(jī)制的引入為我國政府把控市場(chǎng)提出了更多的挑戰(zhàn)，政府既要重視市場(chǎng)的發(fā)展，不能過多地干預(yù)市場(chǎng)的發(fā)展，又不能一味地放任市場(chǎng)的發(fā)展，這樣很容易導(dǎo)致市場(chǎng)的惡性發(fā)展。

（三）經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響

2007年至2009年的環(huán)球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不景氣蔓延到國內(nèi)，在這時(shí)，面對(duì)如何保證手中資金的不貶值這一問題，投資不動(dòng)產(chǎn)成為了保值增值的最佳選擇。而住房作為與人們生活最為密切的不動(dòng)產(chǎn)，而且未來保值增值的能力十分強(qiáng)勁，因此許多的人選擇將自己的資金投向房地產(chǎn)行業(yè)。由此帶來的盲目跟風(fēng)投資，大量資金的涌入，使得本來就短缺的房地產(chǎn)行業(yè)的需求量連續(xù)攀升，價(jià)格也不斷上升。

（四）土地成本不斷上升

土地價(jià)格取決于土地成本和土地出讓金之和。土地成本由征地拆遷費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用構(gòu)成。由于各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度，城市化進(jìn)程，物價(jià)水平不同，因此各地征地拆遷政策也不相同。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度高，城市化進(jìn)程較快的地區(qū)，人們對(duì)征地拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)期望值更高，因而土地成本也更高。

三、土地供應(yīng)與房地產(chǎn)價(jià)格的影響對(duì)策淺析

（一）宏觀調(diào)控與市場(chǎng)監(jiān)管

政府的經(jīng)濟(jì)職能是保持我國國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的主要手段便是通過宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管兩大方式。宏觀調(diào)控是指，政府運(yùn)用一系列的法律法規(guī)以及政策方針等，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行一定的調(diào)節(jié)和干預(yù)，是政府將行政手段與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。而市場(chǎng)監(jiān)管是指政府作為行政主體，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況加以監(jiān)督，通過政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)控盡最大限度地減少市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的不合理成分增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失。但政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)劑能力失靈時(shí)，政府的公信力會(huì)下降，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)愈加畸形。加強(qiáng)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和監(jiān)管能力不僅對(duì)我國經(jīng)濟(jì)體系的現(xiàn)代化，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化具有重要作用，而且對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的整體平穩(wěn)運(yùn)行具有重要的意義。

（二）把握好土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系

土地市場(chǎng)的發(fā)展，一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，另外土地市場(chǎng)的發(fā)展必須要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)一定要保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的動(dòng)態(tài)平衡的過程，政府應(yīng)當(dāng)加大對(duì)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系的調(diào)控，保證其在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi)。土地市場(chǎng)的過度發(fā)展帶來的是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的虛高，土地市場(chǎng)的發(fā)展后勁不足帶來的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡。二者之間的關(guān)系十分密切，相輔相成，互相影響。對(duì)土地供應(yīng)量的有效控制的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的控制。土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系密不可分，作為政府監(jiān)管，既要保證土地市場(chǎng)買賣的合法性、真實(shí)性，又要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)價(jià)格的穩(wěn)定，防止惡意哄抬房價(jià)。

（三）合理運(yùn)用競爭機(jī)制

土地出讓分為協(xié)議出讓、招標(biāo)、拍賣、出讓四種方式。協(xié)議價(jià)格出讓容易出現(xiàn)暗箱操作，滋生腐敗等行為，同時(shí)，協(xié)議出讓不能較好地反映市場(chǎng)價(jià)格，因此，經(jīng)營性用地一般采取招拍掛的形式。招拍掛不僅能體現(xiàn)公平、公正、公開，更能充分體現(xiàn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下土地資源配置的合理性，對(duì)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定與發(fā)展有積極的促進(jìn)作用。但同時(shí)，招拍掛的方式也容易導(dǎo)致地價(jià)不斷升高，頻頻出現(xiàn)地王。所以政府在土地市場(chǎng)中決不能缺位，要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，積極出臺(tái)相應(yīng)的政策，不斷完善“招拍掛”制度，積極引導(dǎo)各競價(jià)方理性競價(jià)，引入熔斷、自持等機(jī)制，營造良好健康的土地市場(chǎng)，從而更有效對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。

（四）嚴(yán)格控制土地成本

房地產(chǎn)成本一般由土地價(jià)格、銷售成本、融資成本以及建設(shè)成本組成。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中約三分之一的成本屬于土地成本，因此土地成本的高低將直接影響房地產(chǎn)成本，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格。土地成本中最大的兩項(xiàng)成本即征地拆遷費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，為有效控制土地成本，需要政府制定出臺(tái)符合市場(chǎng)規(guī)律的能夠有效實(shí)施的土地政策，土地管理者應(yīng)加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盡快完成征地拆遷，提高土地的有效利用率，縮短土地從生地變熟地的時(shí)間進(jìn)程，從而在根本上控制土地成本。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)作為高利潤低投資的行業(yè)，對(duì)我國的國民的經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行有著十分重要的作用，國家應(yīng)該在土地供應(yīng)量、土地的供應(yīng)方式以及土地供應(yīng)途徑上加大干預(yù)力度，嚴(yán)格控制土地成本，運(yùn)用宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管兩大方式并結(jié)合一系列其它方式方法對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行改進(jìn)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，減少我國房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化經(jīng)濟(jì)發(fā)展?？傊?，政府應(yīng)當(dāng)要加強(qiáng)在當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中所扮演的角色，積極去引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但也應(yīng)當(dāng)把握好干預(yù)的度，防止市場(chǎng)失去活力。