岑唯　丁元耀

摘 要：房地產(chǎn)使我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)和人民生活的穩(wěn)定和諧發(fā)展，判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否存在泡沫及其泡沫程度的大小是穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的重要前提，也是實(shí)施宏觀調(diào)控政策的依據(jù)。本文利用Ramsey理論模型，推導(dǎo)出房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)格，從而利用實(shí)際價(jià)格對(duì)基礎(chǔ)價(jià)格的偏離測(cè)得了中國35個(gè)主要城市2011—2018年的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，最后利用矢量數(shù)據(jù)符號(hào)法探究其時(shí)空演變格局。研究發(fā)現(xiàn)：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是存在泡沫的，且在不同的時(shí)期存在正泡沫和負(fù)泡沫。房地產(chǎn)泡沫普遍存在于每個(gè)城市，但是不同的城市之間差異較大，同個(gè)城市的不同時(shí)期差也較大;房地產(chǎn)價(jià)格泡沫最為嚴(yán)重的并不是房?jī)r(jià)絕對(duì)值最高的城市;因此，應(yīng)該根據(jù)各個(gè)城市的實(shí)際情況，利用“看得見的手”，制定差別化的政策來調(diào)控房?jī)r(jià)。

關(guān) 鍵 詞：Ramsey模型;房地產(chǎn)價(jià)格;基礎(chǔ)價(jià)值;時(shí)空演變

DOI：10.16315/j.stm.2019.06.009

中圖分類號(hào)： F 201

文獻(xiàn)標(biāo)志碼： A

Real estate bubble measurement and spatiotemporal

evolution characteristics based on Ramsey model

CEN Wei， DING Yuan-yao

（Business School，Ningbo University，Ningbo 315211，China）

Abstract：Real estate makes the pillar industry of Chinas national economy， the stability of real estate price is related to the stable and harmonious development of national economy and peoples life. Judging whether the price of real estate bubble and its degree is the important premise of stabilizing the real estate price， it is also the basis for implementing macro-control policies. In this paper， we use the Ramsey theoretical model to deduce the basic price of real estate， and then use real price to deviate from the base price to measure the real estate price bubble of Chinas 35 main cities in 2011—2018. Finally， we use vector data notation to explore the temporal and spatial evolution pattern of Chinas real estate market. The conclusion is that bubbles exist in Chinas real estate market， and there are positive bubbles and negative bubbles in different periods. The real estate bubble generally exists in every city， but the difference between different cities is large， and the difference between the different periods of the same city is larger. Therefore， according to the actual situation of each city， we should make use of the “visible hand” to formulate differentiated policies to regulate housing prices.

Keywords：Ramsey model; real estate price; basic value; spatial and temporal evolution

在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)改革近20年的進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)取得了前所未有的發(fā)展，已經(jīng)快速成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各主要城市的房?jī)r(jià)處于上升狀態(tài)，房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)狀勢(shì)頭不減。針對(duì)這一現(xiàn)象，我國政府自2003年以來高度重視，抑制房?jī)r(jià)過快上漲，出臺(tái)了相關(guān)政策，特別是貨幣政策，來實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)這一目標(biāo)。2004—2007年期間，央行出臺(tái)了一系列緊縮性貨幣政策以抑制投資過熱、房?jī)r(jià)上漲過快。2009年，政府出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，增加供給，上調(diào)存款準(zhǔn)備金，以及一系列的限價(jià)、限貸、房產(chǎn)稅等政策。但是這些仍沒有從根源上遏制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，從近些年的房地產(chǎn)周期來看，房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的現(xiàn)象仍然存在，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象日益加劇。而房地產(chǎn)泡沫一旦破裂可能會(huì)導(dǎo)致一系列嚴(yán)重問題，破壞金融系統(tǒng)，引發(fā)金融危機(jī)。如何讓房?jī)r(jià)放緩增長(zhǎng)速度，并處于合理區(qū)域是目前政府的一大難題。房地產(chǎn)價(jià)格泡沫問題需要在科學(xué)的探索下，分析其產(chǎn)生原因，測(cè)度其程度。

目前，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的研究主要集中在泡沫的形成機(jī)理和測(cè)度方法上。在房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理上，國外較早有了相關(guān)研究。Bertrand[1]認(rèn)為，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格泡沫產(chǎn)生的原因是金融管制的放松化以及自由化，其加速了房地產(chǎn)周期的波動(dòng)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)產(chǎn)生泡沫。Matthew等[2]采用了PWY方法分析了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格泡沫問題，并發(fā)現(xiàn)存在短期性泡沫。國內(nèi)相關(guān)的研究較廣且更符合我國實(shí)際。劉洪玉等[3]利用迭代的方法探究了房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制;王穎等[4]以哈爾濱市場(chǎng)為例進(jìn)行了研究，認(rèn)為是房地產(chǎn)自身的金融和政治性質(zhì)引起了房地產(chǎn)泡沫;韓克勇等[5]研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫主要是由利率和財(cái)政支出引起的;張煒[6]從消費(fèi)者購房動(dòng)機(jī)層面綜合研究了房地產(chǎn)泡沫影響因素和影響程度。

通過該公式就可以對(duì)2011—2018年的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫進(jìn)行測(cè)度，如圖3所示。

通過測(cè)度結(jié)果，可以看出2011—2018年房地產(chǎn)價(jià)格的整體運(yùn)行軌跡，并且經(jīng)歷了3個(gè)階段。首先，第1階段從2011—2013年，房?jī)r(jià)處于先下降后上升階段，但是此時(shí)的房?jī)r(jià)漲幅下跌指數(shù)都較小，2012年處于房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值運(yùn)行區(qū)間，2011—2013年都有輕微的房地產(chǎn)正向泡沫。第2階段從2013年開始，持續(xù)到2016年。2013—2014年，房?jī)r(jià)始終處于下降階段，房地產(chǎn)泡沫也在不斷地縮小;2014年中旬開始，房地產(chǎn)價(jià)格快速回升，2016年出現(xiàn)近幾年來最為嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，為4.37。第3階段從2016年中下旬開始，房?jī)r(jià)開始逐步下跌，逐漸趨于房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值的運(yùn)行區(qū)間，房地產(chǎn)泡沫也逐漸縮小。

由此可見，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是存在泡沫的，且在不同的時(shí)期存在正泡沫和負(fù)泡沫。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取的政策調(diào)節(jié)是非常有必要的。

1.3 區(qū)域間房地產(chǎn)價(jià)格泡沫測(cè)度

為了測(cè)度我國各區(qū)域間的房?jī)r(jià)泡沫特征，利用上述方法對(duì)我國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格泡沫進(jìn)行了測(cè)度，測(cè)度結(jié)果如表2所示。

2 時(shí)空演變特征

2.1 總體及區(qū)域內(nèi)差異

總的來看，房地產(chǎn)泡沫普遍存在于每個(gè)城市，但是不同的城市之間差異較大，同個(gè)城市的不同時(shí)期差也較大。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫在2013年之前沒有達(dá)到特別嚴(yán)重的狀態(tài)。2012年，35個(gè)大中城市中只有21個(gè)城市存在房地產(chǎn)泡沫，且部分城市的房地產(chǎn)泡沫比較小，例如長(zhǎng)春、哈爾濱、南昌、呼和浩特、重慶等。2013年以后，多數(shù)城市的房地產(chǎn)泡沫呈上升狀態(tài)，例如上海、杭州、福州、?？诘瘸鞘性?014年的房地產(chǎn)泡沫度都接近于10%，甚至超過了10%。2015年開始，由于棚改開始，貨幣化安置比重上升，從2014年的9%增加到了2016年的48.5%，在市場(chǎng)上短時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造了大量手持貨幣。而且由于棚改拆遷的步幅加快，人們對(duì)于房子的需求量上升，原來供大于求的狀態(tài)開始往相反的方向改變，歷年積壓的房子轉(zhuǎn)而變成供不應(yīng)求的狀態(tài)，各地樓盤紛紛漲價(jià)，房地產(chǎn)泡沫也瞬間加大了。

從東、中、西三大區(qū)域來看，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫較不僅僅只存在于東部城市，中西部地區(qū)也有明顯的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。東部地區(qū)由于其較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和眾多的人口，歷年來都處于較為嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫中。?？谠?010年經(jīng)歷嚴(yán)重的投機(jī)炒作時(shí)間，出現(xiàn)過非常嚴(yán)重的泡沫問題，雖然歷經(jīng)調(diào)控，在2011年房?jī)r(jià)開始有所下降，但是泡沫化的問題依舊十分嚴(yán)重。中、西部地區(qū)的近幾年房地產(chǎn)泡沫也是逐年漸漲，從房?jī)r(jià)上來看，雖然中西部地區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)于東部地區(qū)略低，但是其實(shí)際房?jī)r(jià)水平卻超過了由經(jīng)濟(jì)基本面決定的基礎(chǔ)房?jī)r(jià)，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。

從房地產(chǎn)絕對(duì)價(jià)格上來看，北上廣等城市的絕對(duì)房?jī)r(jià)排名中都處于全國前幾的位置，但其房地產(chǎn)價(jià)格泡沫度卻并不是最高的。這其實(shí)是由于這些一線城市在良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)下，吸引的外來人口眾多，人口密度大，從而需求也大。但是此類城市具備支撐房?jī)r(jià)上漲的品質(zhì)，人們對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的接受度很高，所以其泡沫度并不是最高的。這說明我們無法根據(jù)房?jī)r(jià)的絕對(duì)值來判斷房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫程度，而應(yīng)該因地制宜的分析。

2.2 時(shí)空分異格局

依據(jù)等時(shí)間間隔的原則，選擇2012年、2015年、2018年3個(gè)年份的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫指數(shù)，同時(shí)利用已有的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的等級(jí)劃分方法，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫值進(jìn)行處理，采用矢量數(shù)據(jù)符號(hào)法進(jìn)行空間可視化表達(dá)，如圖4所示。

從空間看，處于偏熱狀態(tài)的集中于東部沿海地區(qū)。東部地區(qū)人口眾多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平先進(jìn)，人民可支配收入高，導(dǎo)致對(duì)于房地產(chǎn)的住宅和投機(jī)需求較大;與此同時(shí)，東部地區(qū)多山川丘陵，平原較少，土地資源緊張，導(dǎo)致對(duì)于住宅的共計(jì)較少，使得房地產(chǎn)價(jià)格高于其他地區(qū)，增速高于居民收入，從而使得房地產(chǎn)泡沫加劇。中西部地區(qū)擁有大量的平原，地理?xiàng)l件較好，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緩慢，對(duì)于房地產(chǎn)的投機(jī)需求較弱，泡沫程度較東部地區(qū)低一點(diǎn)。

從時(shí)間上看，并不是所有城市的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫都隨時(shí)間加劇了。2012年，35個(gè)大中城市中僅9個(gè)城市處于正常狀態(tài)，處于偏熱或過熱狀態(tài)的城市和處于偏冷或過冷狀態(tài)的城市數(shù)目一樣，均為13個(gè)。2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度顯著增強(qiáng)，過熱城市數(shù)目明顯上升，17個(gè)城市呈現(xiàn)出過熱狀態(tài)，3個(gè)城市處于偏熱狀態(tài)。2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度持續(xù)增強(qiáng)，24個(gè)城市處于偏熱或過熱狀態(tài)，僅6個(gè)城市處于正常狀態(tài)，且包括北京、深圳。而廈門、天津、杭州卻呈現(xiàn)出偏冷的狀態(tài)，上海出現(xiàn)過冷狀態(tài)。這可能是2018年，受嚴(yán)格控制并購貸款、企業(yè)限購等新一輪重要政策影響，疊加2017年調(diào)整政策的持續(xù)影響，使得這些一線城市房地產(chǎn)維穩(wěn)前進(jìn)。

3 結(jié)論及政策建議

本文首先通過對(duì)Ramsey的梳理推導(dǎo)，確認(rèn)了資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值公式，房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值高于基礎(chǔ)價(jià)值的部分即為房地產(chǎn)泡沫，該程度能很好的度量房地產(chǎn)泡沫值的大小，偏離越多說明房地產(chǎn)泡沫值越大，這說明了房?jī)r(jià)絕對(duì)值高并不等于房地產(chǎn)泡沫程度大。其次，在Ramsey的基礎(chǔ)上，本文測(cè)算了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體泡沫情況，以及具有典型特征的35個(gè)大中小城市2011年至2018年的房地產(chǎn)泡沫值。測(cè)算結(jié)果表明，就全國而言，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是存在泡沫的，且在不同的時(shí)期存在正泡沫和負(fù)泡沫。就各個(gè)區(qū)域而言，東部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫程度高于中西部地區(qū)，但是總體都處于正泡沫狀態(tài);時(shí)間上，大部分城市處于房地產(chǎn)泡沫程度持續(xù)加劇的狀態(tài)，但是部分城市例如上海、廈門、天津、杭州的房地產(chǎn)泡沫有先上升后下降的趨勢(shì)，這源于越來越嚴(yán)格的房地產(chǎn)政策調(diào)控。

從以上結(jié)論來看，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)單靠市場(chǎng)的力量難以有效調(diào)節(jié)，還需要結(jié)合國情，在政府的有力調(diào)控下進(jìn)行。政府應(yīng)該因地制宜，因時(shí)制宜，結(jié)合各城市的具體狀況，合理運(yùn)用差別化的宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。具體建議從以下3個(gè)方面展開。