陳振宙

【摘要】保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定對于中國經(jīng)濟平穩(wěn)運行有著重要意義。對于居民而言，可以保持消費水平和生活成本穩(wěn)定;對于企業(yè)而言，金融機構(gòu)的信貸風(fēng)險可以降低，從而減少房地產(chǎn)市場對于銀行業(yè)的影響程度。本文主要從對房地產(chǎn)價格穩(wěn)定對于各類經(jīng)濟實體的影響論述對于整體中國經(jīng)濟的影響。

【關(guān)鍵詞】房價 經(jīng)濟 穩(wěn)定 影響

引言

我國的房地產(chǎn)市場在金融危機以來一直面臨動蕩，作為市場最直觀的反映——房價，不僅牽動著國民經(jīng)濟的發(fā)展，同樣對消費者有著舉足輕重的影響。房價穩(wěn)定在任何時候都對經(jīng)濟平穩(wěn)運行有著重要意義。

一、房價政策與居民

（一）房價與居民財富

我國居民的財富結(jié)構(gòu)當(dāng)中，作為不動產(chǎn)的房地產(chǎn)是各個家庭的主要財富組成，因此也形成了人們習(xí)慣用房地產(chǎn)數(shù)量的多少衡量家庭財富的多少。維持房價穩(wěn)定對于居民而言意味著他們已擁有財富的保值，當(dāng)房地產(chǎn)的價格維持在一定水平上，代表著穩(wěn)定的財富擁有量，而居民也會在此基礎(chǔ)上對未來預(yù)期有足夠的信心，從而刺激他們在保持消費水平的同時產(chǎn)生向上增長的邊際消費。

（二）房價與居民生活水平

我國當(dāng)前的房價水平較高決定在人口流動基數(shù)較大的主要城市人們以租房居住為主，而因此產(chǎn)生的房屋租賃費用占據(jù)了“租房一族”日常收入的較大部分，房屋價格一旦高漲會自然導(dǎo)致租房價格上漲，日常收入大部分用作租金支付會限制居民的消費，并且對未來預(yù)期并不積極，同時出租屋環(huán)境差、改造多人合租房等安全隱患也會成為租客們的無形負(fù)擔(dān)。維持房屋價格穩(wěn)定有利于租房價格保持在一個合理的范圍之內(nèi)，而由房租租賃引出的交易糾紛等一系列對社會動蕩有影響的事件發(fā)生率也將會下降。雖然房價下調(diào)理論上會使房屋租金水平降低，但是由于我國各大一線城市流動人口巨大，對租房的需求較大，租房市場上存在著較大的供需矛盾，因此短時間內(nèi)無法實現(xiàn)房租下調(diào)。

二、房價政策與企業(yè)

（一）房價與生產(chǎn)企業(yè)

對于生產(chǎn)企業(yè)而言，廠房的租金將直接計入生產(chǎn)成本當(dāng)中，對于最終產(chǎn)成品的價格以及企業(yè)最終可獲得利潤都有直接影響。房價過高會導(dǎo)致生產(chǎn)企業(yè)由于廠房租金過高而又需要維持企業(yè)正常經(jīng)營從而上調(diào)產(chǎn)品價格，但是目前我國的日常消費品絕大部分已經(jīng)處于買方市場，消費者對于商品有更大的選擇權(quán)，生產(chǎn)之面對的則是更激烈的競爭。在此種情況下一旦價格上漲必然會降低該生產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)當(dāng)中的競爭力，出現(xiàn)銷量下滑，企業(yè)營業(yè)收入減少，在面臨巨大的生產(chǎn)成本下不得不進行裁員，最終仍舊會對居民收入以及消費水平產(chǎn)生影響。房價過低對于生產(chǎn)企業(yè)也并不是完全有利，在當(dāng)前公司財務(wù)會計工作所依據(jù)的《會計準(zhǔn)則》當(dāng)中明確表示，企業(yè)廠房作為固定資產(chǎn)按照歷史成本計，當(dāng)房價大幅下調(diào)時企業(yè)廠房公允價值向下變動，將會造成企業(yè)經(jīng)營償債能力的減弱。同時廠房作為不動產(chǎn)計入凈資產(chǎn)時，由于企業(yè)貸款融資大多依靠固定資產(chǎn)抵押，企業(yè)可抵押資產(chǎn)價值下降，必定會導(dǎo)致可貸款融資金額下降，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流縮小，對外發(fā)行債券、上市公司發(fā)行股票等融資方式也會舉步維艱。

另外生產(chǎn)企業(yè)也是社會上的投資主體，當(dāng)其總體價值下降，經(jīng)營收入減少、現(xiàn)金流縮小導(dǎo)致投資能力降低時也會對國民經(jīng)濟投資總量造成影響。

（二）房價與房地產(chǎn)企業(yè)

對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，打擊更大的則是房價下跌。一是從資金流的角度來看，對于開發(fā)商而言當(dāng)房價下跌時整體企業(yè)價值縮水，銀行貸款、借款以及其他方式的融資都有著重重障礙，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，現(xiàn)金流有中斷的可能。雖然在2007年，房屋價格水漲船高的時期，房地產(chǎn)開發(fā)商一時賺的盆滿缽滿，成了暴富的代名詞，但實際上房價的泡沫并不是由于開發(fā)者一方造成，來自各個領(lǐng)域資本的投機投資才是造成房產(chǎn)市場不健康發(fā)展的關(guān)鍵。因此保持房價穩(wěn)定也有利于抑制房地產(chǎn)市場的投機投資行為，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)保持平穩(wěn)運行，在為社會創(chuàng)造價值的同時也保障房地產(chǎn)企業(yè)職工的收入穩(wěn)定。

（三）房價與金融機構(gòu)

在我國銀行業(yè)貸款項目當(dāng)中，房地產(chǎn)商的開發(fā)貸占了絕大多數(shù)，在2008年金融危機期間，市場不景氣造成房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠困難，出現(xiàn)了對銀行貸款大范圍斷供和違約的情況，加大金融機構(gòu)運行的風(fēng)險。當(dāng)作為銀行貸款主要貸款方的房地產(chǎn)企業(yè)失去現(xiàn)金流支持無力續(xù)供貸款，降低對貸款的償付能力時，金融機構(gòu)的資金難以回籠，經(jīng)營狀況也會受到較大沖擊。

三、房價與政府

房價穩(wěn)定對于各地方政府而言，其作用最明顯的是可以通過稅收獲得穩(wěn)定的財政收入，除了眾所周知的交易環(huán)節(jié)納稅之外，更主要的稅收來源是土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地出讓金。例如我國2007年整年全國土地交易總額在9000億元以上，土地出讓金對于大多數(shù)地方政府而言已經(jīng)成為最主要的預(yù)算外收入，可占到總預(yù)算外收入的半數(shù)以上，甚至個別地方可達到90%，部分地區(qū)的土地出讓金在總財政收入當(dāng)中超出其他預(yù)算外收入以及制度外收入的總和。高價地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓會讓地方政府獲得大筆轉(zhuǎn)讓金收入，但是高地價必然導(dǎo)致高房價，房價過高時間過長會使得該地方的房地產(chǎn)市場發(fā)展畸形，而畸形的市場勢必需要政府進行調(diào)控以保證市場運行穩(wěn)定和社會安定，這將耗費地方政府一筆較大的財力。

因此保持房價穩(wěn)定代表著政府可獲得一定水平的稅收收入和轉(zhuǎn)讓金收入之外，無需使用過多的政府預(yù)算來進行畸形市場調(diào)控，同時還能夠保證當(dāng)?shù)鼐用裼兄^好的居住條件和消費水平，從而使得地方社會環(huán)境安定，各行各業(yè)能夠在安定的行業(yè)下穩(wěn)步向前發(fā)展。

四、房價與我國經(jīng)濟改革

目前我國步入新時期，經(jīng)濟發(fā)展也在降成本、調(diào)結(jié)構(gòu)的路上前行，保持房價穩(wěn)定對于這兩項經(jīng)濟發(fā)展政策同樣有著重要意義。

（一）房價與降成本

各行各業(yè)的發(fā)展都離不開對土地的占用，土地作為一種生產(chǎn)要素有其特殊性，由于土地在時間上和空間上的固定性，導(dǎo)致土地資源無法再生，不可跨區(qū)域流動。因此一個區(qū)域的土地資源固定，房地產(chǎn)開發(fā)也有一定的閾限，但是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展不存在閾限，當(dāng)項目發(fā)展需要占用土地時，土地資源優(yōu)先流向高收益率的項目。與此同時，土地資源減少，土地需求與日俱增，最終導(dǎo)致的結(jié)果是土地價格不斷上漲。而維持土地和房產(chǎn)價格穩(wěn)定有利于降低項目發(fā)展成本，促進各個項目資源的發(fā)展，從而帶動整體經(jīng)濟的發(fā)展。

（二）房價與調(diào)結(jié)構(gòu)

在金融行業(yè)大多數(shù)的資產(chǎn)都流向了房地產(chǎn)，其原因在于房地產(chǎn)行業(yè)的抵押物具有極高的價值，容易獲得金融借貸。當(dāng)企業(yè)自身價值得到開發(fā)，創(chuàng)造了社會價值之后，將人們的潛在需求化為現(xiàn)實需求，大需求造成激烈的市場競爭又會刺激供給的增加，房地產(chǎn)行業(yè)將會占用更多的社會資源。

在金融危機爆發(fā)之后我國政府為緩解金融危機，投入四萬億對市場經(jīng)濟進行刺激，信貸幅度的大幅度擴張導(dǎo)致需求水漲船高，房價也因此不斷攀升。由于房地產(chǎn)行業(yè)的超額利潤吸引各方投資，使得很多其他行業(yè)的從業(yè)者和投資者轉(zhuǎn)而投身房地產(chǎn)，造成各行業(yè)的發(fā)展不均衡，最終引起行業(yè)結(jié)構(gòu)不科學(xué)導(dǎo)致的社會生產(chǎn)率整體下降。

五、總結(jié)

由于我國的城市數(shù)量較多，城市規(guī)模不斷提升，不斷有鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，對于城鎮(zhèn)房屋的需求一直處于較高水平，住房的結(jié)構(gòu)性供需問題一直存在。我國政府出臺政策的保障性住房僅僅只能解決需求的很小一部分，更大的部分還是需要以市場的調(diào)節(jié)和居民自己的力量進行解決。目前我國的房價一直處于較高水平，但大幅度的回落將會引起較大的社會變化，是不可取的。我國的房價回到理性水平還需要一定的時間，新一代的90后們大多數(shù)持觀望態(tài)勢，持幣待購，希望國家出臺相應(yīng)政策或是市場變化讓房價自然回落一部分。我國政府目前出臺的政策是提高信貸利率，其目的在于打擊房地產(chǎn)行業(yè)的投機者，但這無疑對于個人消費者并不友好，但是也只有炒房者不再炒房，個人消費者才能夠買到?jīng)]有泡沫價格的房。因此在現(xiàn)階段更重要的是保持房價平穩(wěn)，只有這樣對于政府而言才能夠有穩(wěn)定的財政收入，對于企業(yè)而言才能夠保持成產(chǎn)成本穩(wěn)定，對于金融機構(gòu)而言才能夠減少運行風(fēng)險擴大續(xù)存能力，對于我國廣大居民和消費者而言才能夠在企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)上獲得更多的收入，整體經(jīng)濟社會才能夠在穩(wěn)定狀態(tài)下不斷穩(wěn)定向好發(fā)展，這樣才是解決房屋供需問題的長遠方法。

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