李 茜

浙江省金華市中級(jí)人民法院，浙江 金華 321017

“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)各界關(guān)注熱點(diǎn)始于2007年，這一年，城市的房?jī)r(jià)進(jìn)入了快速上漲時(shí)期。該類房的出現(xiàn)不僅涉及國(guó)家土地與住房政策，同時(shí)也涉及國(guó)家耕地保護(hù)與人民群眾居住權(quán)益，故對(duì)該問題，應(yīng)予以妥善解決。

一、“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀

(一)“小產(chǎn)權(quán)房”的概念

“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。從特點(diǎn)來看，“小產(chǎn)權(quán)房”是建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的房屋，因沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國(guó)土房管局也不會(huì)進(jìn)行備案，所以“小產(chǎn)權(quán)”并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

(二)“小產(chǎn)權(quán)房”的隱患

風(fēng)險(xiǎn)一，沒有國(guó)家發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證。因建在集體土地上，該類房只能在村集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換，不能向集體成員以外的第三人轉(zhuǎn)讓或出售。風(fēng)險(xiǎn)二，拆遷難補(bǔ)償。在政府規(guī)定范圍外的違章建筑，如果與規(guī)劃相沖突，很有可能被拆除，而業(yè)主也可能因此得不到拆遷安置補(bǔ)償。在個(gè)別情況下，一些業(yè)主雖能得到一定比例的補(bǔ)償，但數(shù)額相較于業(yè)主為購房或建房所投入的成本，遠(yuǎn)不足以彌補(bǔ)損失。風(fēng)險(xiǎn)三，質(zhì)量難保證。這類房多是未經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，沒有按照嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)施工的項(xiàng)目，難以保障質(zhì)量，一旦出現(xiàn)問題，購房者的合法權(quán)益難以得到保障。風(fēng)險(xiǎn)四，遺贈(zèng)時(shí)存在問題。由于缺乏產(chǎn)權(quán)，將來在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到諸多麻煩。

二、探究“小產(chǎn)權(quán)房”的成因

(一)經(jīng)濟(jì)利益帶來的開發(fā)亂象

由于“小產(chǎn)權(quán)房”建在集體土地上，沒有向政府交納土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和其他稅費(fèi)，其開發(fā)成本自然要比正常開發(fā)的商品房低。開放商不用投入稅費(fèi)成本即可建造房屋出售，這其中可能產(chǎn)生的利益差可想而知。這類房產(chǎn)的開發(fā)一定程度上擾亂了正常的市場(chǎng)秩序，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展；占用了農(nóng)村的集體土地，不利于對(duì)農(nóng)田耕地的保護(hù)。

(二)城市房?jī)r(jià)持續(xù)快速攀升

城市的高速發(fā)展，使得城市房?jī)r(jià)飛速提升，相較于價(jià)格昂貴的商品房或是一房難求的經(jīng)濟(jì)適用房而言，“小產(chǎn)權(quán)房”似乎有著得天獨(dú)厚的條件。一些“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格只有普通商品房?jī)r(jià)格的一半左右，這對(duì)于無法負(fù)擔(dān)高昂房?jī)r(jià)的部分城市中低收入群體而言，以較低的購房成本享受幾十年的產(chǎn)住房，無疑是很大的誘惑。于是，一些人抱著僥幸的心理選擇購買“小產(chǎn)權(quán)房”。價(jià)格的低廉掩蓋了有可能要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)需求旺盛也加速了“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展。

三、解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的對(duì)策

(一)完善土地管理政策及相關(guān)立法工作

進(jìn)一步完善土地監(jiān)管體系，推進(jìn)精細(xì)化、規(guī)范化管理。強(qiáng)化法律規(guī)制，嚴(yán)肅對(duì)待“小產(chǎn)權(quán)房”買賣，杜絕個(gè)別開發(fā)商在利益驅(qū)使下作出不法行為。完善集體土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律制度。

(二)規(guī)范引導(dǎo)存量“小產(chǎn)權(quán)房”

在摸清存量“小產(chǎn)權(quán)房”底數(shù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行價(jià)值重估，予以分類處理。對(duì)于符合城市規(guī)劃和質(zhì)量安全的部分，按照重估價(jià)格給予優(yōu)惠，在補(bǔ)繳各類稅費(fèi)或土地出讓金后，補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證，使其享受商品房待遇，以此解決產(chǎn)權(quán)問題。亦可由政府出面收購，將該類房作為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的有益補(bǔ)充，既可擴(kuò)大保障性住房的供應(yīng)量，又可減少政府對(duì)保障性住房的土地和資金投入。對(duì)于存在非法占用耕地、嚴(yán)重違反城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃、房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重安全隱患等情形的部分，則采取強(qiáng)制拆除的措施，嚴(yán)格管理。

(三)加強(qiáng)監(jiān)管，杜絕新增違規(guī)

在現(xiàn)行法律框架下，主要任務(wù)在于嚴(yán)格控制新增“小產(chǎn)權(quán)房”。相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)管理和綜合服務(wù)，變事后補(bǔ)救為事前預(yù)警和事中監(jiān)督。強(qiáng)化對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村級(jí)行政隊(duì)伍的管理，加強(qiáng)巡查力度，對(duì)違法新建決不手軟，從快從嚴(yán)，該拆就拆，該罰就罰。

(四)構(gòu)建合理有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)

構(gòu)建合理有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)是解決問題的重要支撐。要進(jìn)行指導(dǎo)買房需求，使得消費(fèi)能力的超前和無效要求相對(duì)減少，同時(shí)，需加強(qiáng)建設(shè)住房，保障城市中低收入者有居住所并普及法律教育，讓城市居民對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”負(fù)面影響和違規(guī)購買嚴(yán)重后果的認(rèn)識(shí)，形成自覺抵制的社會(huì)氛圍。

四、結(jié)語

妥善解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題，需要完善土地管理機(jī)制，全面審視集體土地相關(guān)問題，統(tǒng)籌規(guī)劃，切實(shí)保障農(nóng)民權(quán)益。需要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，關(guān)注住房問題，提高住房水平，改進(jìn)居住質(zhì)量，維護(hù)人民群眾的基本住房權(quán)益。以期為實(shí)現(xiàn)百姓安居樂業(yè)，為營(yíng)造和諧社會(huì)夯實(shí)基礎(chǔ)。