羅 北

吉林沐法律師事務(wù)所，吉林 長(zhǎng)春 130000

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在我國(guó)受到了很大的限制，不僅不利于地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，還要考慮在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，一些經(jīng)由地產(chǎn)市場(chǎng)變化，后期準(zhǔn)備不充分，亦或是開發(fā)資金不足，項(xiàng)目制定缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性，而導(dǎo)致地產(chǎn)項(xiàng)目需要轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商為了自己的利益最大化，希望能夠彌補(bǔ)損失，可能會(huì)撤銷資金投入。而這從經(jīng)濟(jì)的角度分析，開發(fā)商撤資所帶來的其空缺項(xiàng)目也并非毫無用處，這些空缺同樣可以被其它開發(fā)商用來填補(bǔ)市場(chǎng)空缺，從而使得地產(chǎn)市場(chǎng)得以平衡。房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦轉(zhuǎn)讓，由于市場(chǎng)的需要以及國(guó)家宏觀調(diào)控的原因，也不會(huì)因其而使經(jīng)濟(jì)失衡，轉(zhuǎn)讓限制以及市場(chǎng)規(guī)律會(huì)根據(jù)其影響程度進(jìn)行調(diào)配。但是除了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度，從法律角度分析，國(guó)家仍需要對(duì)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行宏觀調(diào)控，最大限度的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整體性的協(xié)調(diào)穩(wěn)定。法律必須要限制一部分的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，以防止開發(fā)商牟取暴利，而導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)比例以及投入嚴(yán)重失衡。

一、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓限制

我國(guó)有很多法律條令都限制了房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，相關(guān)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，主要限制在于我國(guó)現(xiàn)行的立法中，《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定。其主要符合情況的有三點(diǎn)：首先，就是開發(fā)商在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目中，提出的轉(zhuǎn)讓資金問題。首先，在地產(chǎn)項(xiàng)目雙方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的同時(shí)，必須全額交付并出讓合同中的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，而且需要取得土地使用書。其次，接受轉(zhuǎn)讓一方必須要按照出讓合同約定，進(jìn)行規(guī)劃好的投資開發(fā)。若地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目屬于房屋建設(shè)工程，則至少需完成開發(fā)投資總額的四分之一，也就是整個(gè)投資工程的百分之二十五。最后，若轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目屬于成片開發(fā)土地的，或者已經(jīng)形成工業(yè)用地，則轉(zhuǎn)讓一方應(yīng)當(dāng)持有原房地產(chǎn)使用權(quán)。這三點(diǎn)作為地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中最常見的規(guī)定條文，主要概括來說就是：已經(jīng)支付完土地出讓金，取得土地使用證明，并完成一定工作量的開發(fā)。而地產(chǎn)主要項(xiàng)目的限制條件，也與我國(guó)對(duì)土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)，物權(quán)理論相關(guān)。若轉(zhuǎn)讓實(shí)際情況符合以上三點(diǎn)，則在現(xiàn)實(shí)轉(zhuǎn)讓中會(huì)受到極大的限制。

二、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的性質(zhì)

按照《城市土地管理法》相關(guān)規(guī)定，從多重角度進(jìn)行分析，土地使用權(quán)合同會(huì)在很大程度上與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓相矛盾。除此之外，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》整體的性質(zhì)也趨近偏向民事合同。其中也有相關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目雙方，包括房地產(chǎn)土地的轉(zhuǎn)讓方以及土地接受方，兩方同時(shí)享有同樣的權(quán)利。此類有關(guān)土地出讓合同說明，土地使用權(quán)出讓合同可以定性為，偏向民事合同，同時(shí)也帶有一定行政合同的性質(zhì)。站在出讓合同屬于民事合同的角度分析，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目又可以作為開發(fā)商的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但是其轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目又會(huì)涉及到諸多復(fù)雜的法律條款。

三、物權(quán)理論和我國(guó)土地使用權(quán)的關(guān)系

只有取得土地使用權(quán)證書，才可以擁有對(duì)該土地的使用權(quán)利，我國(guó)土地使用權(quán)也是根據(jù)證書來判斷哪一方擁有物權(quán)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)必須公示登記才能夠合法使用，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的限制條件中，規(guī)定的沒有土地合法使用權(quán)證書，就不能夠進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，這項(xiàng)規(guī)定也是符合市場(chǎng)正常運(yùn)行需求以及國(guó)家發(fā)展需要的。但是，此規(guī)定也有一定的不足，沒有取得土地合法使用證書的，根據(jù)《國(guó)家土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定，沒有處分權(quán)的人，若想行使其處分權(quán)，必須要得到原處分權(quán)行使的同意。也就是說，權(quán)利人與受權(quán)人簽訂相關(guān)處分權(quán)合同，受權(quán)人提出的處分權(quán)也是有效的。同時(shí)也體現(xiàn)了前面所提到的限制條件并不是完全絕對(duì)的，結(jié)合以上相關(guān)合同分析，倘若通過正規(guī)流程與開發(fā)商簽訂相關(guān)合同，也是可以將地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。并且，條例規(guī)定開發(fā)項(xiàng)目需要先建成百分之二十五以上，才可以完成相關(guān)轉(zhuǎn)讓，這就保證土地出售的正規(guī)性，是按照正常而正規(guī)的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)售出或轉(zhuǎn)讓。但同時(shí)合同在指出掛售土地經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，可以保證土地在轉(zhuǎn)讓前所擁有的價(jià)值。

四、總結(jié)

綜上所述，根據(jù)以上三項(xiàng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件的分析，再結(jié)合物權(quán)理論以及國(guó)家土地法，分別從不同角度進(jìn)行多方位的全面分析。依據(jù)法律對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的限制條件，究其根本可以查探出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的漏洞，而填補(bǔ)空缺的根本就是市場(chǎng)需求。