謝 斌

（061001 滄州市紅十字會(huì) 河北 滄州）

一、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的實(shí)質(zhì)要件——“同等條件”

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度是法律在保障出賣人合法利益不受侵害的前提下，賦予特殊主體以特殊利益的一種制度。買賣合同條款的確定受到眾多因素的影響，對(duì)“同等條件”應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析，為了保證優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的可操作性，我們認(rèn)為立法應(yīng)考慮對(duì)認(rèn)定“同等條件”的標(biāo)準(zhǔn)具體化的規(guī)定：

（一）同等條件主要指價(jià)格條件

在買賣合同中，價(jià)格條款是其核心條款，它反映了合同各方的利益。只有在“同等價(jià)格條件”的前提下，我們才能在行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的同時(shí)，保障賣方利益的保護(hù)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)公平合理的精神。但是，這里的價(jià)格是指在公平合法的前提下形成的價(jià)格。如果價(jià)格條件是在欺詐、強(qiáng)制或惡意勾結(jié)的情況下形成的，則不應(yīng)成為先購(gòu)買權(quán)人購(gòu)買的“相同價(jià)格”。此時(shí)，先購(gòu)買權(quán)人可以以市場(chǎng)價(jià)格作為購(gòu)買價(jià)格向人民法院申請(qǐng)。

（二）除價(jià)格外，衡量"同等條件"還應(yīng)當(dāng)考慮付款期限、付款方式

因?yàn)楦犊钇谙藓透犊罘绞綄⑸婕百u方的期限利益和支付價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)。在行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，先買權(quán)人不得超過(guò)第三方支付賣方并聲稱與賣方簽訂合同的期限，除非賣方同意。如果賣方允許第三方推遲付款，由于延期付款涉及付款人的信用以及賣方的付款可能不被清算的風(fēng)險(xiǎn)，只有先前的購(gòu)買者為延遲支付價(jià)格提供相應(yīng)的擔(dān)保。當(dāng)保證按時(shí)支付賣方時(shí)，延期付款可被視為平等條件。同時(shí)，如果第三方承諾一次性付款，則聲稱分期付款的先買權(quán)人不能構(gòu)成同樣的條件。

（三）在特殊情況下還要具體問題具體分析來(lái)確定“同等條件”

出賣人可能會(huì)因某種特殊原因的存在而決定將標(biāo)的物賣于第三人或以較為優(yōu)惠的價(jià)格賣于第三人，在這種情況下是否適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及如何確定“同等條件”呢？筆者認(rèn)為若在這種情況下不適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度將會(huì)造成出賣人與第三人為了規(guī)避優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用，惡意串通，故意制造“特殊原因”，這樣將會(huì)造成優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度形同虛設(shè)，難以發(fā)揮其應(yīng)有的作用，故應(yīng)適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。筆者認(rèn)為，這種情況下“同等條件”確定可以考慮遵循下列原則：

二、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的形式要件——“行使期限”

（一）出賣人告知的內(nèi)容只能為出賣意圖，而不能為出賣條件

由于法律規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因此立法的目的是為承租人提供獲得租賃房屋所有權(quán)的機(jī)會(huì)。如果承租人可以利用這個(gè)機(jī)會(huì)獲得租賃房屋的所有權(quán)，則需要與其他購(gòu)買者進(jìn)行投標(biāo)。在出租人履行通知義務(wù)的階段，房屋的出售還沒有真正開始，并且不可能在出租人出售階段衡量“平等條件”。因此，出租人只能在預(yù)告通知階段通知承租人。房屋的意圖，關(guān)于具體的銷售價(jià)格等，只能在房屋銷售的談判階段確定。如果我們理解出租人的通知義務(wù)作為特定銷售條件的通知，賣方可以與第三方就租賃房屋的買賣進(jìn)行談判。在雙方達(dá)成協(xié)議后，租戶將被告知銷售條件，第三方出售合同可能會(huì)因行使承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而被銷毀。第三方和賣方可以多次協(xié)商購(gòu)買和出售房屋，并為此支付大量的財(cái)力和物力。由于行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這些不會(huì)得到補(bǔ)償，從而導(dǎo)致交易成本和社會(huì)財(cái)富。浪費(fèi)。同時(shí)，這將使第三方的利益處于不安全狀態(tài)，削弱其投資熱情，賣方的利益也將因第三方投資的減少而遭受損失，從而導(dǎo)致賣方，第三方和首次購(gòu)買。三方利益的不平衡不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和快速發(fā)展。

（二）法律應(yīng)明確規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期間

筆者認(rèn)為我國(guó)法律應(yīng)明確規(guī)定賣方有義務(wù)在出售標(biāo)的物之前通知優(yōu)先出售意圖的權(quán)利，并明確規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期限。一般來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期不利于交易的快速進(jìn)展和交易安全的維護(hù)，很容易增加改變局面的機(jī)會(huì)；短期不利于第一方權(quán)利的利弊，不利于保護(hù)其利益。未來(lái)，中國(guó)的立法可能會(huì)根據(jù)先發(fā)制人的主體考慮動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的不同時(shí)期。例如，不動(dòng)產(chǎn)的第一個(gè)購(gòu)買者應(yīng)在收到通知之日起10天內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)在收到通知之日起五日內(nèi)行使。雙方可以事先就具體的行使期限達(dá)成一致，但不得低于上述法定時(shí)限。如果賣方未履行通知義務(wù)，則該財(cái)產(chǎn)被出售給第三方或賣方履行通知義務(wù)，但在前一方行使權(quán)利期間，前一方有意購(gòu)買當(dāng)財(cái)產(chǎn)是出售給第三方的，先買權(quán)人應(yīng)享有向人民法院申請(qǐng)撤銷賣方與第三方之間的買賣關(guān)系的期限，即在所謂的排除期間，合同第55條。中國(guó)法律規(guī)定了可撤銷合同。撤銷權(quán)為一年，因此未來(lái)的立法可以規(guī)定行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的豁免期限為一年，先發(fā)制人當(dāng)事人知道或應(yīng)當(dāng)知道優(yōu)先購(gòu)買權(quán)已被侵權(quán)。在此期間，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)歸因于消除。

三、侵害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律救濟(jì)

筆者認(rèn)為，賣方與第三方之間對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有害的合同應(yīng)被定義為可撤銷合同。只有當(dāng)先買權(quán)人提起訴訟并表示愿意以相同條款購(gòu)買時(shí)，法院才能宣布銷售合同無(wú)效。因?yàn)槿绻谝缓艚姓卟淮蛩阗?gòu)買該提議或者不愿意在“等同條件”下購(gòu)買該提議，則第一呼叫者的利益不會(huì)被賣方和第三方之間的買賣合同損壞。沒有必要宣布其銷售合同無(wú)效。此外，保持賣方與第三方之間的銷售合同的有效性可以防止第一呼叫者使用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)來(lái)發(fā)起惡意訴訟，防止賣方正常出售房屋，另一方面，促進(jìn)充分實(shí)現(xiàn)房子的價(jià)值。同時(shí)，它保護(hù)了善意第三方的利益，促進(jìn)了交易安全和財(cái)產(chǎn)流通，使法律價(jià)值得以真實(shí)體現(xiàn)。

賣方與第三方之間的買賣合同被撤銷后，賣方與第一方之間是否有相同條件的銷售合同？作者認(rèn)為應(yīng)該建立起來(lái)。首先，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是有條件的形成權(quán)。在相同條件下，先買權(quán)人應(yīng)該只依賴一方的意思使賣方有義務(wù)將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給賣方。在這種情況下，有責(zé)任；其次，這可以減少當(dāng)事人的訴訟，節(jié)省司法資源，符合“雙管齊下的原則”，有利于完全保護(hù)先發(fā)制人的利益，防止賣方出于各種原因。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。如果購(gòu)買權(quán)不被用作不出售的理由，則優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無(wú)效，無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的作用。

當(dāng)賣方與第三方之間的銷售合同被撤銷時(shí)，合同尚未履行，先買權(quán)人可以直接請(qǐng)求賣方交付標(biāo)的物，這是不討論所必需的，但如果合同已經(jīng)履行，先買權(quán)人應(yīng)該向誰(shuí)提交主題的請(qǐng)求？作者認(rèn)為，為了避免第三方將主題事項(xiàng)歸賣給賣方，然后將賣方賣給賣方，以防止當(dāng)事人任意歸還標(biāo)的物和爭(zhēng)議價(jià)格的繁瑣，法律應(yīng)規(guī)定第一位來(lái)電者有權(quán)要求第三方交付標(biāo)的物，并且不得要求賣方提供；第三方有權(quán)要求賣方償還賣方的價(jià)格，不得要求賣方償還，未付的價(jià)格應(yīng)免除第三方的付款義務(wù)，第三方有權(quán)進(jìn)行辯護(hù)。

綜上，目前，中國(guó)法律對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定過(guò)于分散，缺乏可操作性，導(dǎo)致司法實(shí)踐中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生了許多爭(zhēng)議。理論上也存在重大差異。因此，在我國(guó)未來(lái)的民事立法中，我們應(yīng)該對(duì)其行使期限和法律救濟(jì)的條件作出一般性和操作性的具體規(guī)定，使該項(xiàng)制度能夠真正發(fā)揮作用，起到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序，提高交易效率，促進(jìn)社會(huì)公正的作用。