郭茹雪 吳常偉 左 群

三峽大學(xué)，湖北 宜昌 443000

一、我國商品房預(yù)售制度基本情況

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的房屋預(yù)先出售給購房者，由購房者提前支付定金或房款，并在房屋竣工驗收合格后取得房屋所有權(quán)的行為。商品房預(yù)售制度源于香港的“賣樓花”。1954年，香港立信置業(yè)公司以“分層售賣、分期付款”的方式出售尚未完全建成的樓房，買樓的人通常只要支付樓價的一小部分即可擁有住房的產(chǎn)權(quán)。由于房屋出售時被“拆零砸碎”、分期分批地預(yù)售給購房人，故稱作“樓花”。

我國商品房預(yù)售制度的正式確立是在1994年7月，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》頒布，開啟了我國商品房預(yù)售的新篇章。為規(guī)范我國商品房預(yù)售行為，我國先后出臺了《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等規(guī)定。一方面，預(yù)售制度降低了開發(fā)商的融資難度；另一方面，預(yù)售房的價格明顯低于現(xiàn)房，吸引了更多原來買不起房的消費者，因此商品房預(yù)售制度的優(yōu)勢不斷顯現(xiàn)。然而，我國商品房預(yù)售制度在蓬勃發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了一些問題。

二、我國商品房預(yù)售制度存在的法律問題

(一)商品房預(yù)售合同中存在不合理的格式條款。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)公司使用的預(yù)售合同多是其提前擬定好的格式合同，由于預(yù)售合同的專業(yè)性較強，預(yù)購方常處于弱勢地位，從事經(jīng)濟活動的開發(fā)商會在最大限度地增進自身利益的同時，做出不利于預(yù)購方的行為，導(dǎo)致不公平現(xiàn)象時常出現(xiàn)。

(二)內(nèi)地房產(chǎn)買賣在定金問題上存在模糊。在我國房地產(chǎn)市場中，預(yù)購者要購房需首先付一筆“定金”，即使之后預(yù)購者不想與開發(fā)商簽約，這筆“定金”也不會再退還給預(yù)購者，而是被賣方侵吞，因而對于購房者來說存在一定風(fēng)險：即房地產(chǎn)公司隨時可能以對方當(dāng)事人不按時付款為由，侵吞已付款項。

(三)房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入和退出機制不夠完善。我國目前采用的市場準(zhǔn)入模式為準(zhǔn)則主義，即只要符合資質(zhì)條件的開發(fā)商向有關(guān)部門申請登記，登記機關(guān)審查合格便可對其授予合法主體資格。然而我國對開發(fā)商的信用度沒有進行系統(tǒng)的統(tǒng)計，也沒有實時跟蹤，導(dǎo)致開發(fā)商過度涌入市場，影響經(jīng)濟秩序。在市場退出方面的情況是部分開發(fā)商理應(yīng)退出市場的而沒有退出，或者利用尚不完善的市場退出機制來逃避法律責(zé)任。

三、對完善我國商品房預(yù)售制度的建議

(一)提高預(yù)購方對預(yù)售合同的重視程度。預(yù)購方在簽訂預(yù)售合同時要仔細閱讀合同條款，尤其是價格和交付條款要看仔細，應(yīng)避免合同中出現(xiàn)類似“房價暫定XX元，待房屋竣工后按實核算”等含糊其辭的語句，單價總價也應(yīng)清楚寫明，對于房屋的實際面積與公攤面積也應(yīng)具體寫在預(yù)售合同中，交付條款要注意是否附條件。

(二)對定金的種類做出科學(xué)的界定。香港房地產(chǎn)法對定金的規(guī)定及做法值得我們借鑒。在香港法中，預(yù)購人在與預(yù)售房訂立正式的購房合同前所預(yù)付的定金被稱為“臨時定金”。房地產(chǎn)公司在預(yù)售時會給房屋估定一個價格，并收取10%的臨時定金，同時還會給預(yù)購人出具一項證明，即對該定金的性質(zhì)做出明確規(guī)定：該臨時定金在付完全部房款時退回給買方或是直接作為房款的一部分進行抵銷。這樣就能有效地保障預(yù)購人的利益，一定程度上避免了房地產(chǎn)商私吞臨時定金的現(xiàn)象。

(三)完善房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入與退出機制。設(shè)立預(yù)售商品房單項建設(shè)資金審核機制。房地產(chǎn)開發(fā)商在進行商品房建設(shè)時，首先應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)主管部門進行申報，申報內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括開發(fā)商資質(zhì)等級、近期企業(yè)的資產(chǎn)負債情況、現(xiàn)金流量、債權(quán)債務(wù)情況以及本企業(yè)是否有正在進行的其他規(guī)模較大的建設(shè)項目，然后由會計師事務(wù)所對企業(yè)正在進行的建設(shè)項目出具資金充裕的證明，經(jīng)房地產(chǎn)部門審批后才能進行商品房開發(fā)，推動市場退出機制的完善。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)不定時抽查仍在市場上的房地產(chǎn)開發(fā)商，看其是否仍在其經(jīng)營范圍內(nèi)實施活動。對于已經(jīng)停止房地產(chǎn)開發(fā)活動的房地產(chǎn)商和已經(jīng)無法正常運營的房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)主管部門可作為開發(fā)商退市的決策者，在遵循市場規(guī)則的基礎(chǔ)上，對無序的房地產(chǎn)商進行監(jiān)控和管理，將不合格的房地產(chǎn)商拒之市場外，讓逃避法律責(zé)任的開發(fā)商無藏身之處。

四、結(jié)語

我國商品房預(yù)售制度設(shè)立之初是為了適應(yīng)商品房市場需要，雖然它在實踐中出現(xiàn)了很多問題，但筆者認為，我們不應(yīng)該就此否定預(yù)售制度的合理性，甚至去取消它，而是應(yīng)該去思考如何更好地完善它以適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展。