程保華

（450000 河南省高級人民法院 河南 鄭州）

當前，房地產(chǎn)交易數(shù)量大大增加，國家進行了嚴格控制，雖然成交量上升，但是房屋租賃糾紛也越來越明顯。出租人往往根據(jù)看漲預期制定租金，合同的效力受到影響，進而產(chǎn)生一定的糾紛現(xiàn)象。租金的上漲給租戶帶來了資金上的困擾，加劇了住房需求之間的矛盾，影響了社會的穩(wěn)定與和諧。面對房租租賃市場的各種混亂現(xiàn)象，需要綜合各種手段，對房租租賃糾紛的類型和誘因等進行深入剖析，采取相應性的治理對策，調(diào)節(jié)房租租賃中的問題。

一、房租租賃糾紛利益化沖突的原因

1.政府宏觀調(diào)控的負面效應

當前，政府加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，限購政策沒有發(fā)揮出真正有效的作用，房價依然呈現(xiàn)出較高的走勢，對于很多工薪階層來說，購房壓力較大。相對來說，沿海經(jīng)濟發(fā)達城市實施加緊的戶籍政策，很多居民沒有購房資格，租賃市場的熱度居高不下，持續(xù)升溫，市場供求關系的不平衡，大大增加了租賃雙方之間矛盾激發(fā)的可能性。

2.市場租賃市場供求關系的失衡

在城市化進程加快的背景下，大中城市的流動人口呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢，居住需求明顯增加。流動人后的基數(shù)較大，出售租房的數(shù)量相對較少，并且價格昂貴，與老百姓的住房需求格格不入，存在較大的偏差。在這種情況下，房屋租賃解決了外來人口的住房問題，隨著租賃需求的日益加劇，市場中房屋的出租數(shù)量跟不上實際的需求量，租賃市場中的供求關系失衡現(xiàn)象比較明顯。另外，社會中貧富差距過大，住房的保有量較少，少數(shù)人手里掌握著較多的房產(chǎn)資源，出租房占據(jù)著絕對的優(yōu)勢地位，租賃市場之間不平等，進一步加劇了供求矛盾。同時，高租賃需求與低租賃房屋的供應沖突較大，租賃價格持續(xù)上漲，市場投機者為了獲得更大的利益，破壞了穩(wěn)定的房租租賃關系，引發(fā)了糾紛的增多。

3.個人追逐利益最大化的群體性欲望

雖然政府在一定程度上控制了房價，但實際效果并不明顯，從總體上來說，房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)出上漲趨勢，房屋租賃的價格仍然較高，加重了租賃者的經(jīng)濟負擔。為了獲得更高的經(jīng)濟利益，閑置房產(chǎn)者紛紛以高價出租，賺取一定的租金收益。同時，從客觀角度出發(fā)，房屋租賃市場的供求不均，租金價格的上漲呈現(xiàn)出長期的維持狀況。租賃市場中，投機者的大量涌入，加重了整體的逐利風氣，出租房在利益最大化的驅使下，會有意無意的做出一些侵害承租方和管理方的行為，加劇了雙方之間的沖突與風險。從微觀層面來講，這是誘發(fā)利益沖突的主要原因，應引起相關人員和部門的高度重視。

二、解決房屋租賃糾紛主體利益沖突的方法途徑

1.拓寬審判思路，平衡各方之間的利益

以尊重客觀事實為依據(jù)，結合相關的法律法規(guī)，對房租租賃糾紛案件進行審判。在租賃審判壓力日益增加的背景下，司法部門應掌握好自身的自由裁量權，運用基本的法律規(guī)則，對各類糾紛主體的利益進行平衡，協(xié)調(diào)相互之間的關系，做出最合理的考量。在衡量租賃合同的過程中，應將承租人的租賃意圖作為重要性因素，如果出租房在簽約后，未能履行合同中的條款，提供的商用租賃場所與合同規(guī)定的不符，則視為違約。在租期屆滿或者合同解除的情況下，出租人擁有收回租賃房屋的權利。應遵守城市守信和公平公正的原則，保障出租人的物權和請求權，在合理的范疇內(nèi)，出租房應衡量租賃雙方利益，權衡兩者之間的利益。

2.發(fā)揮政府解決糾紛事件的主觀能行性

由于客觀環(huán)境的不同，房屋租賃有著各自的特征，具有一定的特殊性。實踐表明，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村等組織，將集體土地上的廠房和商鋪用于出租的較多，容易出現(xiàn)動拆遷和涉嫌違法搭建等問題，在發(fā)生糾紛的時候，牽涉的利益錯綜復雜，種類的數(shù)量也較多，糾紛雙方的對立情緒比較激烈。因此，政府應充分利用優(yōu)惠政策，在自身經(jīng)濟利益下，為加大調(diào)解成功的可能性，需要相互退讓，通過各種方式確定雙方的最終權利和義務，最終調(diào)停雙方之間的糾紛。為了緩和相互之間的矛盾，地方政府應結合相關的法律條款，以原有合同條款為依據(jù)，選擇合作共贏的方式方法，緩解雙方之間的矛盾。如果沒有達到理想的效果，可以通過訴訟途徑解決相互之間的問題，促進社會和諧發(fā)展。

3.填補法律漏洞，全面化解糾紛與沖突

當前，國家出臺了相關的法律法規(guī)，對房屋租賃合同糾紛提供了法律上的支持，在解決房屋租賃解紛案件中發(fā)揮著至關重要的作用。站在社會實效性方面，在調(diào)節(jié)房屋租賃糾紛主體間利益沖突的時候，應在分類的基礎上，采取針對性的方法措施。如果是一房多租的情況，在認定租賃合同優(yōu)先性的時候，需要將實際占用租賃房屋作為一項重要標準。這是因為，實際占有者以租賃合同為依據(jù)，有權占有房屋，符合物權法的相關規(guī)定，承租人只享有債權請求權，在優(yōu)先性上落后于出租人，合理且合法。在界定無權轉租和超期轉租合同效力的時候，應均衡糾紛主體間的利益，根據(jù)房租租賃市場的總體發(fā)展態(tài)勢，在立法模式成立的框架內(nèi)，保障承租人和出租人的利益，增強其法律化效力。

4.完善租賃合同登記備檔制度，大力整治群租亂象

當前，房屋租賃市場比較或缺，作為一項有效的牟利手段，群租能夠快速增加出租者的經(jīng)濟收入，造成市場投機者的不斷增多，破壞了穩(wěn)定的房租租賃關系。因此，除了提高政府工作人員的積極性之外，應逐漸完善租賃合同登記備檔制度，幫助房產(chǎn)管理部門及時識別違法群租行為，在履行合同期間全面采集信息，采取抽樣檢查和實時檢查的方式，有效了解轄區(qū)內(nèi)各個房屋租賃合同的實際履行情況，從實際上減少和杜絕群租現(xiàn)象，增強房屋租賃的合理性。

三、結束語

在市場經(jīng)濟快速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)市場取得了比較明顯的進步，房屋租賃的數(shù)量大大增加，也出現(xiàn)了相應性的問題。需要對雙方糾紛利益化沖突的原因進行詳細分析，針對實際情況，拓寬審判思路，平衡各方之間的利益，發(fā)揮政府解決糾紛事件的主觀能行性，填補法律漏洞，全面化解糾紛與沖突，完善租賃合同登記備檔制度，大力整治群租亂象，促進社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展。