過去10年，早買房、多買房的都賺得盆滿缽滿，有的通過買房，實現(xiàn)了財務(wù)自由；而現(xiàn)在盡管整體房價沒有大跌，但考慮到持有房產(chǎn)的高成本，購買或持有房產(chǎn)者其實每天都在不知不覺的虧錢。當買房虧錢的時代來臨，現(xiàn)在究竟應(yīng)該投資什么？

從投資的角度來看，如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話，持有房產(chǎn)每天都在虧錢。比如上海市持有房產(chǎn)的總成本有將近9%，而收益只有1.2%都不到。當前至少有一半以上的城市，持有房產(chǎn)已經(jīng)開始虧錢。過去買房之所以賺錢，是因為貨幣放水，導致泡沫叢生，而當前無論從刺激的空間還是刺激的意愿來看，再一次放水刺激房地產(chǎn)的可能性都不大。而只要不進行放水強刺激，房價都是易降難升，買房都要虧錢。再加上很多中小城市房產(chǎn)的流動性其實很差，看似之前房價上漲帶來了很多浮盈，大家賬面上有很多資產(chǎn)，但當需要用現(xiàn)金的時候，其實很難變現(xiàn)。

持有房產(chǎn)的總成本也有將近9%

如果房價不漲，那么買房者或有房者其實每天都在虧錢。 以上海的情況為例，如果持有一套房產(chǎn)，純粹房屋居住用途，每年帶來的租金收益只有1.6%，而過去一年上海的房價非但沒漲，反而下跌，資本利得收益大致為-0.4%。

但是每年持有房子的成本其實很高，首先是買房的資金成本，當前至少也有將近5%；還有房屋折舊帶來的成本，房齡為3年的房子和10年的房子賣的價格肯定不一樣，這其中的差距就是房屋折舊帶來的影響。根據(jù)復旦大學2012年的測算，上海市房產(chǎn)平均每年折舊率在3%-5%之間，我們就按照4%來算， 持有房產(chǎn)的總成本也有將近9%，而收益只有1.2%都不到。所以從投資的角度來看，如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話，持有房產(chǎn)每天都在虧錢。當然像學區(qū)房這種能帶來額外收益，可以彌補一部分虧損，但對于絕大多數(shù)房產(chǎn)來說，已經(jīng)開始虧錢。

在上海持有房產(chǎn)的收益和成本估算

事實上，買房虧錢的又何止是上海？百城房價統(tǒng)計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場很小，房屋空置率高，租金收益幾乎可以忽略不計。

過去房子賺錢主要靠漲價

過去賺錢主要靠漲價，現(xiàn)在虧錢也主要是因為房價不漲。 但如果房價一直不漲甚至出現(xiàn)下跌，你會一直持有一種虧錢的資產(chǎn)嗎？ 事實上往前看，我們認為房價不僅很難大漲，而且大概率會出現(xiàn)明顯回調(diào)，主要原因是貨幣不再大水漫灌。 過去之所以各類泡沫叢生，最根本的原因是貨幣放水，做投資賺慢錢的少，做投機賺快錢的多。尤其是當經(jīng)濟下行的時候，我們在貨幣放水的同時，將房地產(chǎn)作為托底經(jīng)濟的重要手段，資金大量涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，泡沫膨脹嚴重。

但現(xiàn)在來看，我國各線城市的房價都已經(jīng)非常高，中小城市的房屋空置率也很高，經(jīng)濟和金融的系統(tǒng)性風險非常大，已經(jīng)很難再放水刺激。而且中美貿(mào)易問題的出現(xiàn)，也讓大家徹底明白，僅僅靠建房子、修路這種效率較低的投資，盡管能夠短期拉動經(jīng)濟，卻不能持續(xù)推動經(jīng)濟增長。如果經(jīng)濟發(fā)展是如此簡單的事情，那我們把房子和道路都拆掉，重新修建一遍，短期GDP想達到多少目標似乎都不難，但這種做法對長期經(jīng)濟增長又有多大幫助呢？外部壓力的提醒之下，還是要注重技術(shù)進步和經(jīng)濟效率的提升。所以 無論從刺激的空間還是刺激的意愿來看，再一次放水刺激房地產(chǎn)的可能性都不大。

今后房價都是易降難升

只要不進行放水強刺激，房價都是易降難升。 從大周期來看，我國的房地產(chǎn)市場在2014年就已經(jīng)見頂。各線城市不斷擴張新城，房地產(chǎn)市場嚴重供給過剩，價格大幅回調(diào)，甚至將過去幾年的漲幅都抹去。即使2014-2016年間都是放水的大環(huán)境，房地產(chǎn)調(diào)控也是放松的，但在此期間房價還是大幅回調(diào)。

直到棚改貨幣化刺激政策加碼，中小城市房價才企穩(wěn)回升，而棚改貨幣化是一種類似于QE的強放水模式，相當于給一部分居民資金到市場上買房，然后將房價穩(wěn)住甚至還出現(xiàn)了上漲。而買房和買股票是一樣的，從來都是買漲不買跌，更多的居民涌進樓市，推動了這一波中小城市房地產(chǎn)市場的共同繁榮。所以本來應(yīng)是在5年前就應(yīng)該見頂回落的大周期，但在政策的強刺激下，又出現(xiàn)了一波大繁榮。

各線城市房價走勢

而往前看，棚改貨幣化的政策逐漸退潮；LPR改革后，貨幣政策基本形成了對房地產(chǎn)領(lǐng)域收水、對非房地產(chǎn)領(lǐng)域放水的結(jié)構(gòu)性寬松格局。在這種背景下，房地產(chǎn)的大周期和政策決定的小周期都會向下，房價也會有回調(diào)壓力。盡管大家都希望房價能夠一直穩(wěn)住，不漲也不跌，但這并不是常態(tài)，沒有一種資產(chǎn)價格能夠長時間走平，不上漲，就會下跌，邊際上的交易者往往決定了存量資產(chǎn)的價格。

根據(jù)我們的測算，我國居民有近六成資產(chǎn)直接或者間接配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域，而中小城市房產(chǎn)的流動性（變現(xiàn)能力）其實很差，二手房很多要折價才賣得出去，所以看似房價上漲帶來了很多浮盈，大家賬面上都有很多資產(chǎn)，但當需要用現(xiàn)金的時候，其實很難變現(xiàn)。