摘要：企業(yè)憑什么要進(jìn)入你的園區(qū)，很多人找房地產(chǎn)中介將企業(yè)吸引過來，這是錯(cuò)誤的，因?yàn)槎ㄎ徊煌?，不是所有的產(chǎn)業(yè)都要進(jìn)入。很多企業(yè)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定位不清晰，同時(shí)不善于打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)。園區(qū)首先要解決企業(yè)憑什么進(jìn)入，進(jìn)入后如何提供增值服務(wù)，幫企業(yè)快速成長，快速發(fā)展，這非常關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：開發(fā)模式;戰(zhàn)略研判;商業(yè)模式;產(chǎn)業(yè)定位

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）11-0048-51 收稿日期：2019-10-15

面對(duì)“限購、限貸、限售、限價(jià)”等一系列政策調(diào)控和日益緊迫的市場環(huán)境，以及我國新型城鎮(zhèn)化帶來的時(shí)代機(jī)遇，傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展已是大勢所趨。然而不少房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之路并不順利。

1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是什么？

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)針對(duì)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)與目標(biāo)產(chǎn)業(yè)，打造軟硬一體的產(chǎn)業(yè)聚集平臺(tái)，營造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的發(fā)展環(huán)境。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一方面建設(shè)企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)、商務(wù)辦公所需的綜合性物理載體與配套設(shè)施，另一方面搭建企業(yè)創(chuàng)業(yè)成長所需的、具有化學(xué)效應(yīng)的系統(tǒng)化公共服務(wù)平臺(tái)。顯然，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)版。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合，追求的是“1+1+1>3”（3個(gè)“1”分別為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、入園企業(yè)和所在區(qū)域）的放大效應(yīng)。在產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)合縱連橫的演繹過程中，一個(gè)成熟的且有遠(yuǎn)大目標(biāo)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，應(yīng)該做到產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)并重，且重在產(chǎn)業(yè);開發(fā)商與運(yùn)營并重，且重在運(yùn)營;短期與持續(xù)并重，且重在持續(xù)。

2傳統(tǒng)房企為什么做不好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要客戶是企業(yè)，議價(jià)能力較高，只有了解并抓住企業(yè)的需求痛點(diǎn)，并建立一套行之有效、因地制宜的服務(wù)體系，才能夠吸引企業(yè)人園。

2.1開發(fā)模式不同

相對(duì)于傳統(tǒng)房企的“快拿地、快開發(fā)、快銷售”的短平快操作模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的培育和發(fā)展需要較長的周期，開發(fā)難度更大，且涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育等因素，要求較高，對(duì)項(xiàng)目操盤手的需求更嚴(yán)格。

2.2人才結(jié)構(gòu)不同

房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是兩個(gè)完全不同的行業(yè)，傳統(tǒng)房企的高管只適應(yīng)于房地產(chǎn)的開發(fā)模式，無法快速匹配產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式。

2.3公司機(jī)制不同

對(duì)于轉(zhuǎn)型房企而言，多年房地產(chǎn)運(yùn)營模式、績效制度、激勵(lì)制度根深蒂固，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要長時(shí)間的專業(yè)運(yùn)營，原有的制度并不適合產(chǎn)業(yè)部門人員的付出和發(fā)展。

總的而言，開發(fā)商沒有抓住產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)，還停留在當(dāng)年做地產(chǎn)的概念。企業(yè)憑什么要進(jìn)人你的園區(qū)，很多人找房地產(chǎn)中介將企業(yè)吸引過來，這是錯(cuò)誤的，因?yàn)槎ㄎ徊煌?，不是所有的產(chǎn)業(yè)都要進(jìn)入。很多企業(yè)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定位不清晰，同時(shí)不善于打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)。園區(qū)首先要解決企業(yè)憑什么進(jìn)入，進(jìn)入后如何提供增值服務(wù)，幫企業(yè)快速成長，快速發(fā)展，這非常關(guān)鍵。

3產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新思路

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵詞為：開發(fā)模式、戰(zhàn)略研判、商業(yè)模式、產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品定位、市場定位、空間規(guī)劃、運(yùn)營策略。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要結(jié)合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢和最新實(shí)踐，適應(yīng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)+和金融創(chuàng)新的大環(huán)境，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)模式、開發(fā)操作、發(fā)展路徑等方面進(jìn)行創(chuàng)新的思考，探討新的發(fā)展思路和發(fā)展路徑，見表1。

4典型案例分析

華夏幸福創(chuàng)立于1998年，主要業(yè)務(wù)分為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)包括產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，是華夏幸福的核心業(yè)務(wù)和競爭優(yōu)勢。華夏幸福旗下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要集中在電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、新材料、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意等10大產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)截至2017年末，華夏幸福在中國境內(nèi)共有53個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，主要集中在京津冀與長三角地區(qū)，分別有14個(gè)和18個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中在營10個(gè)園區(qū)，在營建筑面積約為9.62億平方米，見圖1。

固安是華夏幸福起步的地方，固安產(chǎn)業(yè)新城位于北京天安門正南方向50公里，于2002年6月28日奠基。迄今已累計(jì)引進(jìn)600多家企業(yè)，招商引資額超過1400億元，約30家高?？蒲袡C(jī)構(gòu)落戶。園區(qū)主要產(chǎn)業(yè)包括新型顯示（OLED）、航空航天、生物醫(yī)藥以及智能網(wǎng)聯(lián)汽車等高科技產(chǎn)業(yè)，見圖2。

在固安產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)中，華夏幸福采用了PPP市場化運(yùn)作（即政府與社會(huì)資本合作）模式接受合作區(qū)域地方政府委托，與其簽訂長期性的合作開發(fā)協(xié)議，為園區(qū)提供包括規(guī)劃設(shè)計(jì)與咨詢、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)以及城市運(yùn)營服務(wù)共六大類綜合解決方案。這種為園區(qū)提供綜合解決方案與政府的角色進(jìn)行了對(duì)接，同時(shí)針對(duì)客戶企業(yè)也有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)，包括公司在委托園區(qū)內(nèi)進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務(wù)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等。

這種上承政府，下接企業(yè)的開發(fā)商模式有效的補(bǔ)齊了地方模式中可能存在的短板，能夠同時(shí)滿足企業(yè)和地方發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的園區(qū)落地。

華夏幸福在固安的盈利主要是通過政府的購買服務(wù)，具體包括規(guī)劃設(shè)計(jì)與咨詢、土地整理、基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)：以及城市運(yùn)營維護(hù)等，見表2。

入駐企業(yè)上繳費(fèi)用成為園區(qū)收入，地方政府按照國家規(guī)定繳納至地方財(cái)政后，按約定比例留存，剩余部分納入財(cái)政預(yù)算支出，作為支付公司服務(wù)費(fèi)用的來源。也就是說在開發(fā)建設(shè)方面，開發(fā)商是作為連接政府與入駐企業(yè)的中間人存在，而在盈利方面，政府是連接開發(fā)商與入駐企業(yè)的中間人，這樣的合作關(guān)系既能夠提高生產(chǎn)效率，也有效地幫助地方政府提高了綜合實(shí)力。

同樣地，華夏幸福也在園區(qū)內(nèi)建設(shè)了房地產(chǎn)項(xiàng)目，有包括孔雀城、劍橋郡等共25個(gè)住宅項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)與人口的導(dǎo)人，提升區(qū)域粘性，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的合理補(bǔ)充與完善。華夏幸福也將園區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)并列為其核心，讓房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園協(xié)同發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目既滿足了園區(qū)居民的居住需求，也讓華夏幸福的投資成本得以快速回流。

5房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有哪些建議？

現(xiàn)階段是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局拿地的最佳時(shí)機(jī)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邏輯中，城市選擇是基礎(chǔ)，品牌效應(yīng)是核心，產(chǎn)業(yè)選擇是關(guān)鍵，運(yùn)營服務(wù)是保障，對(duì)于轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)房企，在發(fā)揮好開發(fā)商優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，應(yīng)做好以下四點(diǎn)：

5.1先城后產(chǎn)，布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

在尋找城市進(jìn)入時(shí)，家產(chǎn)業(yè)適合采取由城到產(chǎn)的選擇邏輯。重點(diǎn)關(guān)國家級(jí)城市群，尤其是珠三角城市群粵港澳大灣區(qū)和京津冀城市群的天津和雄安新區(qū)中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇，深入研究這些城市群的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移規(guī)律，以更好地布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和幫助企業(yè)客戶選址。具體到單個(gè)城市時(shí)，在考慮城市經(jīng)濟(jì)、人口、交通等因素的基礎(chǔ)上，不僅對(duì)城市的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境、營商環(huán)境和綠色環(huán)保等因素進(jìn)行評(píng)估，還要進(jìn)一步結(jié)合產(chǎn)業(yè)的活躍度、產(chǎn)業(yè)集聚度以及核心產(chǎn)業(yè)競爭力進(jìn)行評(píng)估，將城市區(qū)域和產(chǎn)業(yè)定位合理匹配，打造和核心培育產(chǎn)業(yè)相關(guān)的專業(yè)性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

5.2整合資源，樹立專業(yè)品牌

一方面要發(fā)揮平臺(tái)優(yōu)勢，重點(diǎn)加大以下四個(gè)方面資源的整合：第一，具有成功操盤經(jīng)驗(yàn)的園區(qū)運(yùn)營商，尤其是政府平臺(tái)類園區(qū)運(yùn)營商;第二，具有產(chǎn)業(yè)資源的專業(yè)產(chǎn)業(yè)研究院;第三，與地產(chǎn)開發(fā)及智慧城市建設(shè)相關(guān)的上下游實(shí)體企業(yè);第四，有利于園區(qū)服務(wù)體系完善的相關(guān)產(chǎn)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。通過與其建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，聯(lián)合開展項(xiàng)目運(yùn)作，打造標(biāo)桿項(xiàng)目，擴(kuò)大在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的影響力;另一方面要加快布局成立產(chǎn)業(yè)研究院等，并聯(lián)合相關(guān)機(jī)構(gòu)常態(tài)化發(fā)布產(chǎn)業(yè)白皮書、舉辦相關(guān)會(huì)議，以此增強(qiáng)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的話語權(quán)，此外，相關(guān)項(xiàng)目也應(yīng)積極申報(bào)國家掛牌，提升項(xiàng)目的行業(yè)影響力。

5.3聯(lián)動(dòng)主業(yè).發(fā)力相關(guān)產(chǎn)業(yè)

圍繞主業(yè)的生態(tài)化布局，能夠真正實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，并通過科技元素的注入提升園區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)，以及吸引力、競爭力。

5.4揚(yáng)長補(bǔ)短，精細(xì)化運(yùn)營體系

充分發(fā)揮地產(chǎn)商敏銳洞察“人”需求的能力，尤其是城市更新中高層次人才需求，包括創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的需求、自我表達(dá)的需求、健康生活的需求、社交以及文化的需求等，并圍繞人的需求進(jìn)行產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新。一方面，要繼續(xù)堅(jiān)持“做好每個(gè)細(xì)節(jié)，創(chuàng)造美好家園”的開發(fā)理念，打造綠色、智能、人文、宜業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品。另一方面，以社區(qū)運(yùn)營中積累的資源為突破口，做強(qiáng)、做優(yōu)、做亮“物業(yè)”和“商業(yè)”服務(wù)。