朱武萍

2019年上半年隴南市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)商開發(fā)力度持續(xù)加大、住宅銷售持續(xù)向好、房?jī)r(jià)漲幅明顯，為深入了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)投資、銷售、房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)信貸等情況展開調(diào)查，并就存在問題及后期走勢(shì)進(jìn)行梳理后提出遏制房?jī)r(jià)快速上漲、加快房地產(chǎn)市場(chǎng)融合發(fā)展等政策建議。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析

（一）投資狀況

1.投資增速上升，顯著高于固定資產(chǎn)投資增速。2019年隴南市地產(chǎn)開發(fā)商投資意愿持續(xù)上升，伴隨著房地產(chǎn)投資增速持續(xù)上升，與固定資產(chǎn)投資增速之間差距持續(xù)擴(kuò)大，6月末的全市房地產(chǎn)投資增速高于固定資產(chǎn)投資增速12.5個(gè)百分點(diǎn)。

2.新開工面積大幅增加，住宅供應(yīng)量顯著上升。隨著市場(chǎng)需求量不斷增加，房企加快房屋建設(shè)力度，施工、新開工、竣工房屋面積均同比大幅增長(zhǎng)， ，同比增加14.47萬平方米，主因在于商品住宅竣工量上升帶動(dòng)房屋竣工面積增長(zhǎng)。住宅投資仍為地產(chǎn)開發(fā)商投資主要方向，截止6月末，全市商品住宅投資占房地產(chǎn)總投資比達(dá)75.66%，較去年同期上升13.63個(gè)百分點(diǎn)，住宅施工面積370.42萬平方米，同比增長(zhǎng)20.04%，住宅施工占比較同期提升1.34個(gè)百分點(diǎn)，住宅新開工面積達(dá)77.8萬平方米，是同期的2.49倍， 3.中大戶型仍為開發(fā)重點(diǎn)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速下降。住宅投資結(jié)構(gòu)看，重大戶型仍為房企投資主要方向，1-6月全市90平方米以上住宅投資占比達(dá)84.43%，較同期上升13.64個(gè)百分點(diǎn)，在建項(xiàng)目中規(guī)劃90平方米以上住宅4.04萬套，較同期增加0.64萬套，增長(zhǎng)18.7%，而90平方米以下住宅套數(shù)減少0.62萬套，下降24.29%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速放緩。

（二）銷售狀況。1.需求穩(wěn)步上升，商品住宅銷售持續(xù)向好。居民購(gòu)房需求穩(wěn)步上升，商品住宅銷售持續(xù)增長(zhǎng)，2019年1-6月隴南市商品住宅銷售面積達(dá)104.2萬平方米、8321套，銷售面積較同期增加9.88萬平方米，增長(zhǎng)10.47%，其中銷售面積最高的3月份達(dá)23.12萬平方米，二手住宅成交量也呈回升態(tài)勢(shì)，上半年全市累計(jì)成交二手住宅11.12萬平方米、1167套，成交面積較同期增加1.72萬平方米，增長(zhǎng)18.29%。個(gè)別樓盤銷售異?；鸨?2..銷售持續(xù)向好，帶動(dòng)住宅庫(kù)存水平下降。市場(chǎng)需求持續(xù)向好背景下，開發(fā)商建設(shè)力度不及市場(chǎng)需求上升水平，全市住宅市場(chǎng)庫(kù)存持續(xù)降低，截止6月末，隴南市商品住宅庫(kù)存面積135.05萬平方米、1.22萬套，庫(kù)存面積較同期減少10.96萬平方米，下降7.51%，庫(kù)存面積最小的4月份僅為115.02萬平方米，全市商品住宅去化周期下降至8.77個(gè)月，較同期減少0.66個(gè)月，去化周期最短的成縣僅為5.03個(gè)月。

（三）資金狀況。融資收緊但銷售向好，房企到位資金增長(zhǎng)顯著。房企到位資金的顯著增加為提升投資速率提供有利條件，截止5月末，隴南市房地產(chǎn)行業(yè)本年實(shí)際到位資金總額達(dá)30.19億元，同比增加4.17億元，從來源看銀行借款到位資金增加及銷售回款向好有效帶動(dòng)房企到位資金上升。具體來看，在開發(fā)力度不斷加大情況下，房企以成本換資金方式加大銀行借款融資力度，截止6月末全市房企銀行借款到位資金5.51億元，較同期增加2.62億元，按揭貸款發(fā)放速度加快及房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛帶動(dòng)房企銷售資金來源持續(xù)增長(zhǎng)，1-6月定西市房企收到購(gòu)房客戶定金及預(yù)收款5.56億元，同比增長(zhǎng)28.12%，個(gè)人按揭貸款到位資金7.04億元，同比增長(zhǎng)20.8%。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)后期走勢(shì)預(yù)測(cè)及需要關(guān)注的問題

（一）房?jī)r(jià)快速上漲，擠壓居民其他方面支出。房地產(chǎn)繁榮已持續(xù)數(shù)年，使得房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期不斷延續(xù)，進(jìn)一步強(qiáng)化了居民購(gòu)房需求，致使房?jī)r(jià)進(jìn)入持續(xù)上漲的怪圈。購(gòu)房熱情的持續(xù)上升使得源源不斷的居民收入流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，住宅、租賃價(jià)格漲幅明顯高于居民收入漲幅，顯著推升了居民杠桿水平，當(dāng)?shù)叵M(fèi)貸款中個(gè)人住房貸款規(guī)模占比達(dá)70%，房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的影響也逐漸顯現(xiàn)，2019年當(dāng)?shù)叵M(fèi)增速持續(xù)下滑。

（二）流入地產(chǎn)領(lǐng)域貸款快速擴(kuò)張，制約其他部門信貸資金投入。截止受房地產(chǎn)領(lǐng)域投資及消費(fèi)意愿的不斷提升，流入房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款持續(xù)增多，2019年6月末隴南市房地產(chǎn)業(yè)貸款余額占全市銀行業(yè)貸款余額的比重較同期上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)貸款增速高于整體貸款余額增速3.19個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款是當(dāng)前全市貸款增長(zhǎng)最快的行業(yè)，雖說當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)不良發(fā)生率較低，但從整體形勢(shì)來看，房地產(chǎn)行業(yè)整體資金效率較低，過多信貸資金流入房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)資金流入造成較大阻礙。

（三）城鎮(zhèn)化增速放緩，房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)持續(xù)性存在隱憂。龍頭房企對(duì)三四線城市的樂觀預(yù)期顯著帶動(dòng)了隴南市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱度的上升，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的“高周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)術(shù)有效支撐了房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)，但長(zhǎng)期來看定西市面臨的常住人口增速放緩導(dǎo)致的城鎮(zhèn)化速度下降給房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展帶來的影響不容忽視，同時(shí)在此輪以追求生活質(zhì)量主的改善性需求住房需求降低以及全國(guó)范圍內(nèi)的棚戶區(qū)改造即將完成，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)帶來較大壓力，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度面臨下降風(fēng)險(xiǎn)。（作者單位：人民銀行隴南市中心支行）