張紅 劉佳慧 李維娜

摘要：采用2012-2017年我國35個大中城市住宅相關(guān)面板數(shù)據(jù)，主要研究在金融危機(jī)過后，我國住宅限購政策影響下的住宅市場價格變化。采用以新古典經(jīng)濟(jì)理論為框架的住宅供需均衡模型，梳理出相關(guān)指標(biāo)并采用個體固定效應(yīng)變截距方法進(jìn)行估計。除此之外，利用誤差修正法研究價格的趨勢性運(yùn)動。實證分析顯示，我國住宅市場基本符合供需平衡。收入水平、地區(qū)人口數(shù)、土地成本、貸款利率、住宅空置率、城市建成區(qū)面積以及開發(fā)建設(shè)成本這些供需指標(biāo)都對住宅價格的波動起到了顯著作用。住宅實際價格相對于均衡價格的偏離以及均衡價格的變化也會顯著地影響價格波動。

關(guān)鍵詞：住宅價格;波動;誤差修正模型

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）11-0008-13 收稿日期：2019-09-02

住宅作為承載人們支出的重要構(gòu)成部分，既推動了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的影響。2003-2007年間，我國總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，伴隨著國民生產(chǎn)總值增長速度持續(xù)提升，房地產(chǎn)價格也保持著穩(wěn)步增長。但在2008-2009年期間經(jīng)濟(jì)增長速度大幅回落近5%，不佳的市場投資環(huán)境背景下大量熱錢涌人住房市場，我國住宅平均銷售價格增幅達(dá)到25%。住宅市場過熱以致蘊(yùn)藏泡沫危機(jī)。基于此，中央政府在2010年發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，而后201 1年起各級地方政府細(xì)化出臺具體包括限購、提高貸款利率與首付比例在內(nèi)的一系列政策來進(jìn)行調(diào)控。在綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策因素的作用后期，需要衡量我國住宅市場是否符合基本市場供需平衡規(guī)律。

1相關(guān)研究評述及本文研究基本思路

1.1相關(guān)研究評述

住宅作為一種商品，其長期形成的均衡價格會受到市場供給和需求兩方面影響。對于這兩方面因素，在構(gòu)建符合房地產(chǎn)市場均衡價格模型時，學(xué)者們逐漸完善所采用的指標(biāo)。在國外市場的早期分析中，Nellis和Longbottom（1981）就英國房價供需均衡模型選取了人口數(shù)量、收入、貸款成本、抵押資產(chǎn)總額、住房存量以及消費(fèi)平減指數(shù)作為研究指標(biāo)。Peek和Wilcox（1991）在分析美國市場時選取了收入、人口規(guī)模和構(gòu)成、失業(yè)率、貸款成本，建筑成本來作為住房的供需指標(biāo)。而后在關(guān)于世界經(jīng)合組織國家房價問題時，Andrew（2010）采用了收入、利率、建筑成本、人均住宅存量、房屋租金以及人口因素。相較而言，國內(nèi)市場通過供需來分析住房價格相對較晚，Tse等（2005）在研究我國香港住房供需條件時主要選取了人口增長、交易量、通貨膨脹和利率指標(biāo)來構(gòu)建模型。Chou和Niu（2015）在分析中國市場時，構(gòu)建聯(lián)立方程模型來研究人均住房面積、人均可支配收入、相對住房價格以及建筑成本對房價的作用。除此之外，土地因素也被認(rèn)為是影響各國房價的重要指標(biāo)。邵新建等（2012）在分析中國房地產(chǎn)市場時認(rèn)為由于地方政府在土地供應(yīng)方面處于壟斷地位，為了謀求最大化的土地出讓收益時會導(dǎo)致土地價格顯著高于均衡水平從而推高房價。同樣，Holly（2010）在分析美國房地產(chǎn)市場時也認(rèn)為土地因素是影響住房供給的重要力量。沈悅和劉洪玉（2002）在分析經(jīng)濟(jì)基本面對房價的影響作用時，認(rèn)為住房空置率也會在一定程度上影響房價。

學(xué)者們在分析住宅價格均衡模型時已經(jīng)提出了較為完善的模型，但是現(xiàn)有的研究較少測度金融危機(jī)發(fā)生后，尤其是中國限購政策長期出臺后的住宅價格模型是否依然符合以新古典經(jīng)濟(jì)理論為框架的住宅均衡價格模型。為了分析近年來多方面條件變化后的住宅價格，本文采用了我國35個大中城市統(tǒng)計年鑒中2012-2017年的住宅商品房相關(guān)數(shù)據(jù)來進(jìn)行研究。在長期的角度下采用了供需條件下的住宅定價的標(biāo)準(zhǔn)模型。除此之外，根據(jù)各城市實際房價與均衡房價的偏離程度建立誤差修正模型來進(jìn)一步分析住宅價格回歸均值水平情況。

1.2本文研究基本思路

基于供需關(guān)系與誤差修正模型的住宅價格實證研究的基本思路是：

（1）建立住宅均衡價格模型并選擇合適的指標(biāo)及數(shù)據(jù)。根據(jù)住宅的供給與需求對均衡價格機(jī)制形成的影響作用建立模型。利用我國35個大中城市2012-2017年住宅相關(guān)數(shù)據(jù)，并選擇恰當(dāng)變量。

（2）實證分析。采用個體固定效應(yīng)變截距方法對均衡價格模型進(jìn)行估計，并針對實證結(jié)果解釋分析。

（3）住宅價格的趨勢性運(yùn)動?；谧≌瑢嶋H價格相對于均衡價格的偏離建立誤差修正模型來研究住宅價格的趨勢性回復(fù)運(yùn)動。

2住宅價格實證研究

2.1均衡價格模型構(gòu)建及數(shù)據(jù)選取

2.1.1住宅的均衡價格模型

住宅作為一種商品，其價格p在長期的均衡中受到供給和需求兩方面的影響。本文在張紅（2007）采用的指標(biāo)基礎(chǔ)上，進(jìn)行了調(diào)整。其中考慮到住宅的需求側(cè)，選取了收入i、地區(qū)人口數(shù)n和貸款利率m構(gòu)成需求函數(shù)，如式（1）。在住宅的供給側(cè)，包括了開發(fā)建設(shè)成本dc、土地成本lc、住宅空置率a和城市建成區(qū)面積ba因素的綜合影響，如式（2）。此時假設(shè)住宅市場是均衡的，則住宅供給將等于需求，從而推導(dǎo)出住宅的均衡價格，如式（3）。

2.1.2指標(biāo)及數(shù)據(jù)選取

本文使用我國35個大中城市2012-2017年的面板數(shù)據(jù)，如表1所示。數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局中國國家統(tǒng)計年鑒、各省市統(tǒng)計局統(tǒng)計年鑒、中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒、中國城市統(tǒng)計年鑒以及wind數(shù)據(jù)庫。住宅價格指該市當(dāng)年商品房銷售平均價格;收入指城鎮(zhèn)人均可支配收入;開發(fā)建設(shè)成本是指該市商品房投資額與單位施工面積的比值;城鎮(zhèn)建成區(qū)面積指城市行政區(qū)內(nèi)已開發(fā)、公共設(shè)施基本具備的區(qū)域面積;地區(qū)人口數(shù)指擁有該地區(qū)戶籍的人口數(shù);貸款利率采用金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率的個人住房貸款季度數(shù)據(jù)取均值來表示;住宅空置率采用住宅待售面積與累計前三年竣工面積的比值來表示。為了消除通貨膨脹帶來的影響，住宅價格、收入、開發(fā)建設(shè)成本、土地成本以及貸款利率5個變量均使用以2010年為基年的各市CPI轉(zhuǎn)化為實際量，如表1所示。

2.1.3實證分析

根據(jù)式（4）進(jìn)行了個體固定效應(yīng)變截距方法的回歸結(jié)果，如表2所示。

（1）根據(jù)回歸結(jié)果，R2為0.97，說明在2012-2017年間我國住宅價格絕大部分由供給和需求兩方面擬合的較為充分，實際住宅價格增長過快這一問題得到了有效控制。且本文所選用的各個供給與需求指標(biāo)均能在10%的顯著性水平上對住宅價格進(jìn)行顯著解釋。

（2）在影響住宅需求的因素中，城市戶籍人口數(shù)，長期貸款利率均在1%的顯著性水平上保持顯著，城鎮(zhèn)人均可支配收入在5%水平上顯著。其中城鎮(zhèn)人均工資水平增加1%則住宅價格增加0.30%，說明人民收入的上漲是房價上漲的重要原因。行政區(qū)戶籍人口增加1%則房價增加0.60%，戶籍人口數(shù)對房價的影響程度呈正且力度較大。長期貸款利率增長1%，則房價下降4.39%，說明貸款利率的增長會增加長期購房成本，超出部分購買者的支付能力，從而使得住宅本身的價格有所下降。在限購令期間絕大多數(shù)城市的住房限購對于戶籍是否為本行政區(qū)有區(qū)別政策，在對購房資格的明確要求下，戶籍人口對住宅市場的作用更為顯著，影響更大。

（3）在影響住宅供給的因素中，土地成本和住宅空置率的影響較大且在1%的水平上保持顯著。隨著土地成本提升1%時，房價提升0.41%。住宅空置率增加0.1，房價降低3.3%，且較為顯著。這說明隨著住宅空置率的增大，出現(xiàn)供過于求的買方市場，使得住宅成交價格下降。除此之外，在5%的顯著性水平上，房地產(chǎn)開發(fā)成本的上漲也會使得住宅價格小幅上漲，這符合一般認(rèn)為的房地產(chǎn)開發(fā)價格受到開發(fā)成本的抬升作用的觀點(diǎn)。城區(qū)建成面積也對于房價有一定的顯著作用。城區(qū)建成面積提高1%使得房價下降0.17%，這說明隨著城市范圍的擴(kuò)大，可用土地增加使得房屋供給量提升從而降低房價。

2.2住宅價格的趨勢性運(yùn)動

除了決定住宅長期價格形成的供需因素外，住宅價格的短期波動也會受到其他因素的影響。特別的經(jīng)濟(jì)基本面因素，如2008年全球金融危機(jī)，政府的調(diào)控政策，如2011年住宅限購令等，都會造成實際價格和均衡價格之間的偏離。根據(jù)回歸方程式，將2012-2017年供需變量帶人從而得到了擬合均衡價格，根據(jù)張紅等（2007）的測度方法測量了，35個城市2012-2017年間的實際房價和擬合均衡房價以及偏離程度，如表3所示。

根據(jù)實際價格相對均衡價格的偏離程度可以發(fā)現(xiàn)平均房價偏離程度集中在1.0%以內(nèi)，說明35個大中城市房價基本由供需均衡條件來決定。但是其中深圳、石家莊、廈門、北京、天津這5座城市的偏高程度顯著超過1.0%，說明在2012-2017年之間這些城市房價存在一定泡沫。根據(jù)對住宅價格平均價格的統(tǒng)計，深圳排名第1而石家莊排名第22，平均價格并無顯著趨勢。但在住宅價格漲幅的統(tǒng)計中，5個城市漲幅卻均位居前8，說明這些城市在統(tǒng)計期間出現(xiàn)了短期泡沫，并且兩地的住宅限購令調(diào)控作用不顯著。

為了衡量住宅實際價格相對于均衡價格之間的回復(fù)趨勢，我們選取了誤差修正模型來估算。

實際住房價格對均衡住房價格的偏離程度對下一期實際住宅價格的影響較大，其偏離程度增加1個單位則下一期住房價格下降0.75個單位，且在1%的水平上保持顯著。這說明房價偏離程度對實際房價的影響存在滯后效應(yīng)，當(dāng)期房價的偏離會對下一期房價回歸均衡具有一定的調(diào)節(jié)作用。而當(dāng)期均衡房價波動對當(dāng)期實際房價的變化存在較強(qiáng)的正向的影響，當(dāng)期均衡價格變化1個單位，則當(dāng)期實際價格變化1.46個單位。當(dāng)期實際房價對下一期實際房價有一定的慣性影響作用，但其顯著性水平較低。

3結(jié)論與建議

基于我國35個大中城市2012-2017年的住宅相關(guān)數(shù)據(jù)，本文從供需兩個角度構(gòu)建了住宅均衡價格模型。通過完善的指標(biāo)選取較為充分的擬合了住宅價格變化方程。除此之外，構(gòu)建誤差修正模型以研究住宅價格回復(fù)趨勢性運(yùn)動。得到了以下結(jié)論：

（1）在經(jīng)濟(jì)基本面產(chǎn)生較大變化以及政府的住宅限購政策后，除深圳、石家莊、廈門、北京、天津以及太原外的其余城市住宅實際價格均較均衡價格偏離程度均在1%以內(nèi)。說明研究期間我國住宅市場整體運(yùn)行良好，基本符合新古典理論的市場供需平衡。

（2）在擬合住宅價格的供需變量中，本文發(fā)現(xiàn)收入水平、地區(qū)人口數(shù)、土地成本、長期貸款利率、住宅空置率，城市建成區(qū)面積以及開發(fā)建設(shè)成本對住宅價格的構(gòu)成起到了顯著地作用。

（3）住宅實際價格相對于均衡價格的偏離以及住宅均衡價格的波動會顯著地調(diào)節(jié)下一時期的住宅價格。除此之外，住宅價格本身的波動存在一定慣性。

在以上結(jié)論的基礎(chǔ)上，對于政府而言，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注深圳、石家莊等城市住宅價格調(diào)控，從人口因素，貸款政策和土地價格方面進(jìn)行著重調(diào)控。對于購房者而言，由于價格漲速過快容易導(dǎo)致與均衡價格的嚴(yán)重偏離，故而購房者應(yīng)當(dāng)避免跟風(fēng)以及投機(jī)心理，結(jié)合自身需求冷靜選擇。