徐慧

【摘 要】本文以即將畢業(yè)的南京市大學(xué)生為調(diào)查對(duì)象，運(yùn)用線性分析模型分析租售同權(quán)政策的實(shí)行對(duì)大學(xué)生畢業(yè)后留在南京的影響程度。研究表明，政策的實(shí)行對(duì)大學(xué)生留在南京沒(méi)有太大影響，基于此，筆者探討了其中的原因，并提出解決措施。

【關(guān)鍵詞】租售同權(quán);大學(xué)生;線性分析

一、研究背景

自2008年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房?jī)r(jià)一路走高，上海北京等地甚至出現(xiàn)天價(jià)房。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障人民基本生活，國(guó)家先后出臺(tái)各項(xiàng)政策，其中就包括“租售同權(quán)”。租售同權(quán)是由國(guó)務(wù)院出臺(tái)、“十三五規(guī)劃”明確規(guī)定的一項(xiàng)政策，又稱“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，是指租房者與買(mǎi)房者在各方面享有同等的權(quán)利，該政策旨在恢復(fù)房產(chǎn)“住的屬性而不是炒的屬性”，深化房市改革。

在此背景下，廣州、上海、北京先后出臺(tái)了方案試點(diǎn)實(shí)行該政策，南京地區(qū)也于2017年8月進(jìn)行了試點(diǎn)，但是推行效果不佳，筆者就該問(wèn)題展開(kāi)研究并提出相應(yīng)建議。

二、問(wèn)卷調(diào)查

1.調(diào)查設(shè)計(jì)

在選取調(diào)查對(duì)象時(shí)，考慮到政策主要針對(duì)的是外來(lái)人才，所以本研究主要選取本科生為調(diào)查對(duì)象。

問(wèn)卷設(shè)計(jì)主要包括三個(gè)部分：（1）基本信息。包括性別、年齡、教育程度、婚育狀況以及戶口所在地;（2）政策的影響程度。包括是否看過(guò)相關(guān)報(bào)道、是否愿意租房等;（3）對(duì)政策的看法。譬如對(duì)哪些群體有利。未來(lái)房?jī)r(jià)和租金的漲跌、存在的相關(guān)問(wèn)題等。

2.數(shù)據(jù)來(lái)源及分析

本次共發(fā)放120份問(wèn)卷，其中有效問(wèn)卷111份，問(wèn)卷回收有效率為92.5%。被調(diào)查對(duì)象主要為女性，占比80.18%;調(diào)查對(duì)象所處的主要年齡段為18-25歲，占比93.69%;同時(shí)，大部分調(diào)查對(duì)象的學(xué)歷是本科，占比86.49%;絕大多數(shù)的調(diào)查對(duì)象處于未婚階段，僅有4.5%的調(diào)查對(duì)象已婚。根據(jù)收回的調(diào)查問(wèn)卷，絕大多數(shù)的調(diào)查對(duì)象是非南京戶口，占比達(dá)到81.98%，僅有18.02%的調(diào)查對(duì)象為南京戶口。

3.模型變量及解釋說(shuō)明

本研究利用非南京戶口的數(shù)據(jù)，以政策的實(shí)行為自變量，以是否愿意留在南京為因變量，運(yùn)用線性回歸分析模型進(jìn)行分析后，再結(jié)合問(wèn)卷進(jìn)行綜合分析。

4.結(jié)果分析

由線性回歸分析得到R方為0.02，非常接近0，說(shuō)明政策的實(shí)行對(duì)大學(xué)生是否留在南京影響程度不大。

從問(wèn)卷結(jié)果來(lái)看，大部分調(diào)查對(duì)象都未看到過(guò)相關(guān)報(bào)道或者僅僅是偶爾看到，一方面說(shuō)明大學(xué)生對(duì)南京市的人才政策關(guān)注度不夠，另一方面也說(shuō)明政府對(duì)政策的宣傳和推廣做的并不到位?？偠灾?，政策主要惠及對(duì)象反響并不積極，政策輻射度不夠。

另外，從問(wèn)卷來(lái)看，僅有36.04%的調(diào)查對(duì)象愿意租房住，大部分調(diào)查對(duì)象的態(tài)度搖擺不定或者不愿意租房，這既表明該政策的影響力度不夠，調(diào)查對(duì)象對(duì)政策信心不足，另一方面也意味著中國(guó)傳統(tǒng)的買(mǎi)房觀念對(duì)該政策會(huì)帶來(lái)一定的阻力。

從表3來(lái)看，對(duì)于大部分研究對(duì)象而言，租房還是有很多可取之處的，這就證明“租售同權(quán)”的政策是有推行空間的，目前推行存在困難必有其根源性。

三、原因分析

針對(duì)南京“租售同權(quán)”實(shí)施所遇到的阻力，筆者結(jié)合調(diào)研與查閱資料等方式，提出了以下幾點(diǎn)原因：

1.租金價(jià)格上漲，房屋供不應(yīng)求

租售同權(quán)的目的在于“賦予符合條件的承租人以就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”。然而，現(xiàn)在的家長(zhǎng)們追求的不是基本的教育權(quán)，而是優(yōu)質(zhì)的教育資源，這就催生了學(xué)區(qū)房的產(chǎn)生。即使優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)附近的房源都是20-30年的老房子，家長(zhǎng)們?nèi)匀悔呏酊F。同時(shí)購(gòu)房者無(wú)需擔(dān)心今后房屋的再轉(zhuǎn)售問(wèn)題，可謂學(xué)位、投資兩不誤。

如果通過(guò)租房可以解決獲取優(yōu)質(zhì)學(xué)位的問(wèn)題，自然會(huì)吸引剛畢業(yè)的大學(xué)生。然而政策實(shí)施后，一系列問(wèn)題接踵而至。相較于買(mǎi)方而言，付少量的資金就可租到一套好的學(xué)區(qū)房，享受相關(guān)權(quán)益，這些帶來(lái)了房源需求的暴增，然而教育資源是有限的，加劇供求失衡問(wèn)題。此時(shí)屋主勢(shì)必會(huì)趁機(jī)提升租金，大學(xué)生們同樣面臨租不起學(xué)區(qū)房的困境，政策自然無(wú)法吸引大學(xué)生留在南京。

2.民眾租房意愿低

首先，租賃者權(quán)益難以得到保障，房東和租客之間容易扯皮。“租售同權(quán)”在中國(guó)還是一項(xiàng)新興政策，在目前的法律體系中，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律來(lái)保護(hù)租房者權(quán)益，黑中介、二房東、霸王條款、不退還押金等亂象比比皆是，這就使得租客們顧慮重重，不愿租房。

其次，受傳統(tǒng)思想觀念的影響。對(duì)于大多數(shù)的中國(guó)居民來(lái)說(shuō)，住房是生活必需品之一，是財(cái)富的象征，這就導(dǎo)致大多數(shù)人更傾向于購(gòu)房，即使目前資金不足而選擇租房，一旦資金足夠，多數(shù)居民還是會(huì)放棄租房選擇購(gòu)房。

3.租住房難以穩(wěn)定供應(yīng)。

我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)存在供小于求的現(xiàn)象，且該現(xiàn)象是房地產(chǎn)市場(chǎng)的常見(jiàn)現(xiàn)象，一時(shí)難以解決。一方面，供需結(jié)構(gòu)失衡，較少的房屋供給決定了租賃市場(chǎng)整體規(guī)模較小;另一方面，大量需求涌入銷(xiāo)售市場(chǎng)，加劇了住房銷(xiāo)售市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)的失衡。

此外，政府對(duì)租住房穩(wěn)定供應(yīng)缺乏足夠的激勵(lì)。在現(xiàn)階段有關(guān)房產(chǎn)的財(cái)稅政策中，相關(guān)規(guī)定對(duì)于租賃住房的穩(wěn)定供應(yīng)很不利。首先，土地出讓金需要一次性交清七十年，租賃很難在短期內(nèi)盈利，開(kāi)發(fā)商大多選擇重銷(xiāo)售輕出租的經(jīng)營(yíng)模式。第二，租賃企業(yè)的稅負(fù)大。中央稅收規(guī)定，不論企業(yè)還是個(gè)人，向外出租住房都必須繳納增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅等七項(xiàng)稅費(fèi)。盡管在不同情形可以對(duì)部分稅費(fèi)進(jìn)行一定程度的減免，但總體稅負(fù)仍然過(guò)重。而且與售房所獲得的收益相比，租房收入幾乎不值一提。這就制約了規(guī)?；课葑赓U業(yè)務(wù)的發(fā)展，限制了租住房的穩(wěn)定供應(yīng)。

4.買(mǎi)房者與租房者利益難以平衡

“租售同權(quán)”政策，核心在于同權(quán)，但是買(mǎi)房者花費(fèi)高價(jià)購(gòu)買(mǎi)住房，最后獲得的權(quán)益和花費(fèi)成本低的租房者一樣，這就導(dǎo)致兩類(lèi)人群的利益關(guān)系難以平衡。當(dāng)前的主要社會(huì)服務(wù)附加在購(gòu)房者的住房上，并且這類(lèi)資源暫時(shí)不太充裕，如果這時(shí)加入租房者共同分享利益，必然會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者利益減少，兩方利益難以平衡。

四、建議與對(duì)策

1.完善住房租賃市場(chǎng)

政府要有所作為，盡快完善租賃市場(chǎng)體系，增加租賃住房供給;同時(shí)開(kāi)展調(diào)查，對(duì)應(yīng)屆及往屆畢業(yè)生的住房情況開(kāi)展調(diào)查，建立住房保障檔案;同時(shí)要切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租房資金為輔的住房政策，雙管齊下，逐步將廉租房制度的覆蓋面擴(kuò)大，增加住房的供給;大力以租賃為目的商品房的建設(shè)，尤其是中低價(jià)位的、中小型套房類(lèi)商品房建設(shè)，比如各類(lèi)單身公寓。或者參考自如的長(zhǎng)租房模式，國(guó)家提供可以長(zhǎng)租的精裝房，并設(shè)置部門(mén)統(tǒng)一管理，保證租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)效發(fā)展。

2.加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共服務(wù)能力

政府是權(quán)力機(jī)關(guān)的執(zhí)行機(jī)關(guān)，有為人民服務(wù)的義務(wù)，而其中最重要的一項(xiàng)義務(wù)就是保障人民群眾安居樂(lè)業(yè)。所以為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，作為土地監(jiān)管者的各地政府應(yīng)著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，綜合考慮土地的利用效率，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)公平公正公開(kāi)。另外，中央政府可以要求各地方政府積極引入公眾監(jiān)督，提高大學(xué)生的參與度，建立完善的房地產(chǎn)監(jiān)管體系。

3.加大宣傳力度，改變傳統(tǒng)觀念

思想可以指導(dǎo)實(shí)踐，一個(gè)政策如果想要順利推行，首先要有群眾的認(rèn)可，否則政策猶如無(wú)水之舟，寸步難行。中國(guó)自古以來(lái)都將房子看做恒產(chǎn)，同時(shí)租客們的權(quán)益難以得到保障，因而大部分人有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力后，第一選擇就是買(mǎi)房。所以政策如果想順利推行，首先要轉(zhuǎn)變大家的觀念。大學(xué)生群體對(duì)新鮮事物的可接受程度較高，只要加大宣傳并保證相關(guān)的供給，政策的推行還是不成問(wèn)題的。

4.進(jìn)一步加大優(yōu)質(zhì)教育資源供給

“租售同權(quán)”推行的關(guān)鍵在于公共資源的充足供給以及合理均衡的分布。在今后的教育資源建設(shè)中，我國(guó)在加大供給量的同時(shí)，還要在地理位置上均衡分布，尤其是對(duì)一些優(yōu)質(zhì)的教育資源，更應(yīng)該加大供給量，均衡分布。在優(yōu)質(zhì)教育資源方面， 對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)， 可以在排位機(jī)制中逐漸淡化房屋所有權(quán)和戶籍等條件，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)可以實(shí)現(xiàn)真正的“租售同權(quán)”。

【參考文獻(xiàn)】

[1]莊靜，李夢(mèng)微.租售同權(quán)背景下南京市即將步入社會(huì)大學(xué)生租房意愿及影響因素實(shí)證分析[J].黑龍江科學(xué)，2018，9（15）：16-17.

[2]周曉麗，鄧廣桃，呂文海，李令新，阮梓雄.租售同權(quán)政策與現(xiàn)有人才政策對(duì)比分析——基于廣州市的調(diào)查[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2019（13）：483-486.