林芯羽

一、溫州城市宏觀環(huán)境分析

溫州在浙南中心城市地位明確，是四大都市圈之一。從全國視角來看，溫州南靠海西城市群（福州、泉州、廈門、溫州、汕頭5大城市為核心），北接長三角城市群，位于海岸線中點，南北兩大經濟區(qū)唯一交匯的沿海龍頭城市，是長三角和海西區(qū)的節(jié)點城市。從省份視角看，溫州是浙江杭寧金溫四大經濟圈之一的溫州都市區(qū)的核心區(qū)。從區(qū)域視角看，溫州在全國沿海經濟帶中區(qū)位優(yōu)勢突出，距離上海、杭州、寧波、福州等中心城市均在200km以上，城市競爭壓力小，較易發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢建立區(qū)域中心城市，因此在浙南區(qū)域首位度很高，是浙南閩東核心城市。

（一）政治法律環(huán)境

從規(guī)劃角度看，2017年，溫州市城市總體規(guī)劃提出“一主二副三級多點”。一主為溫瑞平原市域主中心溫州中心城區(qū)+瑞安中心城區(qū)；兩副為平蒼（平陽、蒼南）和樂清為副中心；三極為永嘉除去甌北片、文成 和泰順的縣城（旅游文化增長極）；多點則指多個支撐全市城鎮(zhèn)化發(fā)展的其它小城市（鎮(zhèn)）。

這意味著政府依靠拉伸骨架，提高中心首位度來提升城市競爭力的思路依舊沒有改變，未來很長一段時間內溫州發(fā)展重心、發(fā)展中心還是在“中心” ，其中重中之重的溫州中心城區(qū)仍舊是投資關注重點區(qū)域，包括非市區(qū)的甌北片區(qū)。

與此相呼應，瑞安被納入都市核心區(qū)，瑞安的城市方向在于融合，而樂清單獨作為副中心，強調對周邊的吸附集聚；樂清未來的城市機會更多的還是在于其價值堅挺的主城區(qū)；而未來瑞安的城市機會可能不僅在于擁有良好價值基礎的中心城區(qū)，還可能在于與溫州市區(qū)接壤的融合區(qū)，又特別是一些民富強鎮(zhèn)， 如塘下鎮(zhèn)（與市區(qū)歷史淵源，龍灣原部分屬于瑞安塘下），飛云街道可能會接受來自中心外擴輻射的首波利好。

近年土地市場景氣，致使以賣地為主要構成的政府性基金收入大幅擴張，溫州的土地財政也較為嚴重，穩(wěn)定性差，18年在賣地收入減少疊加地方債顯著加高，償債壓力陡然升高，也是溫州19年加大力度賣地的原因；溫州地方財政總收入不能覆蓋總債務（或與龐大棚改支出有關），溫州舉債建設經濟，地方債務壓力不小，但尚屬可控；城投債發(fā)行量較省內屬中下游水平，風險較小。

（二）社會文化環(huán)境

溫州的人口有基數大，本地人口多的特點。19年7月最新市委文件規(guī)劃提出2025年溫州市常住人口破千萬。同樣，溫州也是二胎政策的受益城市之一，溫州家庭一般多子女，學齡人口活躍，城市功改型需求體量可觀，人口結構中青壯年比例較高（適齡購房人群），住房需求長遠向好。

與樂觀的人口現狀相對，溫州人才引進良性循環(huán)不足，人才流失嚴重，新知識中產在溫累計緩慢。

風俗上來說，溫州人的起家靠朋友，家族、宗族的親緣關系是維系熟人圈子的核心力量，連同鎮(zhèn)的地緣關系，共同形成了溫州一個個的文化小團體，逐漸演變成經濟上的小團體，依靠民本力量自發(fā)而成的市場經濟決定了溫州經濟團塊半徑局限在小范圍內，缺乏系統(tǒng)性。

（三）自然環(huán)境

三少一差，是改革開放前溫州的痛點。人均耕地少，國家投資少，可用資源少，交通條件差，整體來說，溫州近代人口稠密，資源匱乏，交通閉塞，工業(yè)落后，城市破舊，人均 耕地面積不足半畝，經濟社會發(fā)展緩慢，2/3的溫州人處于貧困線以下，是當時中國最為貧窮落后的地區(qū)之一。

（四）經濟環(huán)境

溫州經濟起步早，GDP居浙江第三，長三角第十，15年后經濟回血，增速跑贏省內平均水平，18年GDP增速超過杭州、寧波、蘇 州，走出低谷，但總量與杭州寧波差距仍大；下轄區(qū)縣中樂清市、鹿城區(qū)、瑞安市經濟前列，市區(qū)經濟基礎較好，對樓市拉動力較強。

溫州三產優(yōu)勢不足，雖然三產比重上升較快，但工業(yè)，尤其是低端制 造業(yè)仍舊對國民經濟貢獻最大。溫州靠“小商品”發(fā)家，在轉型升級 大背景下，眾多小微企業(yè)，從事勞動密集型生產的企業(yè)也成為發(fā)展的 桎梏。加之10年的房價高漲，使得資金紛紛涌向房地產，當溫州房價 崩盤，溫州制造業(yè)更加衰敗凋零。

據說，在溫州，每50個家庭里就有1個資產凈值超過600萬，每140個家庭里就有1個擁有千萬級資產，每2000個家庭里就有1個億萬富豪。

二、溫州板塊梯級劃分與投資建議

（一）板塊劃分

溫州市下轄四個行政區(qū)，綜合考慮街道區(qū)劃、發(fā)展背景、功能差異、行業(yè)習慣等因素細分為為4大區(qū)域板塊及36個小版塊分別為：鹿城區(qū)板塊：仰義、鞋都、雙嶼、廣化、市中心、江濱、濱江、南塘、南浦、上陡門、中央綠軸、新城、蒲州、七都；甌海區(qū)板塊：瞿溪、郭溪、景新、甌海中心、高鐵新城、潘橋鎮(zhèn)、橫嶼、牛山、梧田、南湖、茶山、麗岙鎮(zhèn)、山巖鎮(zhèn)、生態(tài)園；鹿城區(qū)板塊：狀元、瑤溪北、瑤溪南、龍灣中心區(qū)、龍灣老城、空港新區(qū)、濱海。

（二）板塊篩選

1、土地成本：通過地價、地價年漲幅及溢價率的三維分析，優(yōu)選低地價/低漲幅區(qū)，其次低地價/高漲幅區(qū)，再次高地價/低漲幅區(qū)，最后高地價/高漲幅區(qū)（漲幅影響來年地價成本），小區(qū)域中溢價率越高越優(yōu)（即房企出價空間越高，“相對低價” 拿地的機會越大）

土地成本層面的優(yōu)先級：1級-景新＞龍灣中心＞瑤溪南＞瑤溪北；2級-濱海＞潘橋＞牛山＞雙嶼＞仰義；3級-七都＞甌海中心區(qū)＞梧田＞茶山＞南湖＞蒲州；4級-南塘＞綠軸＞濱江CBD＞市中心＞江濱

2、板塊價格實現

根據多因子賦值體系，對其板塊價值進行賦值，就能發(fā)現牛山、蒲州等板塊的價格虛高；以甌海中心區(qū)、瑤溪北為代表的區(qū)域板塊存在低估。牛山、蒲州量價風險大；空港、梧田、濱江CBD現階段價格支撐，但未來1～2年內因超供應而量價存在風險；甌海中心區(qū)量價存在明顯提升機會的板塊，濱海競爭緩和有跑量機會。

3、板塊潮汐與資源分布

溫州人群通勤流動呈現由中心向往擴散的特點，主要是因為辦公區(qū)域集中在在鞋都、南浦、車站大道、新城一帶，居住片區(qū)主要為市中、景山、黃龍、蒲州等。鹿城區(qū)南浦、車站大道、新城等辦公大樓集聚地向市中、呂浦、南浦等住宅片區(qū)擴散；以鹿城雙嶼（鞋都）為代表的工業(yè)區(qū)是市區(qū)外來務工人口主要居住、工作區(qū)域；龍灣中心區(qū)、甌海中心區(qū)等區(qū)域中心晚間集聚度不足，人氣尚待積累。

而在資源分布上，現階段高度集中化，傳統(tǒng)中心商圈（鹿城五馬-大南門）影響力猶在，但已有向濱江片區(qū)轉移的趨勢，其余區(qū)域配套稀少，龍灣甌海建區(qū)30年來長期依附鹿城，甌海的中心區(qū)、南湖-茶山片以及龍灣中心區(qū)三大片區(qū)近年才發(fā)展起來，發(fā)揮小區(qū)域的輻射作用。

（三）投資/拿地建議

針對景新、瑤溪南北、甌海中心區(qū)板塊，建議優(yōu)先或重點投資，給予適當中高漲幅預期，可適當激進低利潤拿地；針對濱海、潘橋、高鐵新城、茶山、雙嶼、龍灣中心區(qū)、鞋都、七都板塊，給予重點關注，安全邊界內積極投資拿地；中央綠軸，濱江CBD因價值對等，競價風險大，應機會關注，謹慎存量風險；江濱、市中心、南浦、南塘板塊土地稀缺，競價空間大，價值高，應對優(yōu)質地段給予預期同時配套，做標桿處理；仰義、靈昆、南湖板塊機會關注，看平市場價格；余下板塊參考案例較少，應謹慎投資，遠期關注。

三、溫州地產產品結構與客戶群體分析

（一）產品結構

1、溫州已過渡到改善時代，公寓客戶主流面積段100-144㎡，集中“首改”段；一方面與溫州生育率高二胎家庭多有關，多一步到位；一方面受近年市面小戶型稀缺影響；同時近年高改比例明顯下降。

別墅產品主流面積段集中在144-180㎡，近年各面積段都有下沉趨勢，別墅微小化。

2、2018年7月開始實施的“浙江省建筑新規(guī)”，限制了全省包括溫州的戶型面積功能，目前溫州市面上針對各個房型對應的（一類高層）主流面積段如下：建議高層戶型配置的三房兩衛(wèi)的控制在100㎡以下，做89㎡的嘗試，盡量避免三房產品面積過大；四房128㎡/139㎡兩檔皆較為安全，但139㎡這檔最好能做出四面寬；在鐵剛/投資主導的區(qū)域可嘗試兩房機會產品。

3、溫州項目對客廳和主臥的尺度會適當傾斜，戶型面積越大越明顯（優(yōu)先滿足會客功能）戶型選擇功能性優(yōu)先尺寸，但需達到及格線三房客廳3.6m起步，主臥3.3～3.4m，壓縮書房；四房產品上140㎡后客廳需達到4m，考慮做獨立衣帽間，主臥套房以保持市場競爭力；疊墅客廳面寬≥6.5m 、主臥≥4.2m；衛(wèi)生間皆明衛(wèi)，僅在3衛(wèi)及以上允許出現暗衛(wèi)；對南向陽臺數量也有明顯要求，飄窗和陽臺合計數量需≥3。

（二）客戶群體

1、溫州較其他城市房地產市場差異化主要體現在精裝修接受度、邊套/朝向選擇、公區(qū)配套等方面，同時客戶地緣黏性較強，但目前鹿城價格擠壓客戶會優(yōu)先選擇甌海（龍灣山體阻隔，板塊發(fā)展斷層缺少過渡）。

2、鹿城客戶關注優(yōu)先級：地段＞產品＞配套，配套中尤其注重學區(qū)；甌?？蛻絷P注優(yōu)先級：配套、價格＞戶型＞產品；龍灣客戶關注優(yōu)先級：價格、地段＞配套＞戶型；洞頭客戶關注頭先級：價格、升值潛力＞＞戶型、產品。

3、溫州人有傳統(tǒng)的法式情節(jié)，法式園林基本符合本地審美觀，但景觀布局停留在植被覆蓋越大越好的層面，偏好空間的大開大合（中央園林），客戶對于層次、樹種、組合搭配的要求不高。同時露天泳池、中央水系、會所（泛會所）概念在改善群體中較為吃香。

（三）產品策略

1、安全保障

跟隨市場趨勢（改善主導化、大平層萎縮化、別墅微小化），跟隨市場主流設計風格（法式建筑&園林），主流面積段、戶型格局尺度、精裝做項目定位，尊重客戶居住習慣。

2、風險處理

針對當地忌諱的不利因素（廟宇、路沖）應引起重視，適當降低預期，不利影響盡力在可研強排階段允以化解并做好定位權衡，銷售階段做好差異化定價。

3、競爭力

抓住市場稀缺機會，適當做戶型微創(chuàng)新（89㎡ 3+2），靈活選擇面積；根據客戶偏好取舍產品配置的方向，在限額內針對客戶敏感點對配置組合有升有降。

4.溢價機會

在安全性前提下，結合地塊素質條件和物業(yè)溢價水平做業(yè)態(tài)組合的經濟效益最大化考慮（如疊墅又出量又能溢價）；在土屬預期提升的板塊前瞻性考慮產品配置及形態(tài)的升級以獲取溢價。

四、房企戰(zhàn)略及建議

1、精選板塊深耕：無論從已進駐龍頭房企在溫擴張步伐，亦或新進房企起跑之路，皆選擇板塊精耕，片區(qū)深耕，就近補倉，聯合營銷，選擇區(qū)域深耕可助力快速磨合團隊，積累客戶口碑，建議新入溫房企優(yōu)先夯實大本營，其后多片區(qū)并舉擴張。

2、避開品牌競爭：瞄準當前品牌房企土儲較尚且少的高流量新興區(qū)域、處女地市場（如高鐵新城、茶山），避開品牌競爭，建立推廣的“第一時間知名度”，把握市場主動權。

3、重倉近郊圈層：近郊圈層成長性強，利潤潛力高，需求多元化，流量有保障，且產品標準化可快速落地，建議新入溫房企在布局前期階段重點關注近郊圈層，實現規(guī)模與利潤的雙贏。