黃劍鋒

【摘 要】通過(guò)對(duì)時(shí)光貴州項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和銷(xiāo)售的研究探討，得出其對(duì)貴陽(yáng)市文旅商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的借鑒意義。第一，文旅商項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)最重要的仍然是運(yùn)營(yíng);第二，項(xiàng)目周邊的客群需求是項(xiàng)目持續(xù)良好運(yùn)營(yíng)的重要組成部分;第三，項(xiàng)目的商業(yè)性在策劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中是不可分割的，策劃時(shí)期重文化輕商業(yè)會(huì)給后期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)困難;第四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)邏輯并不適用于文旅商項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

【Abstract】Through the research and discussion of Time Guizhou Project operation and sales， we can get the reference significance for the development of Guiyang cultural tourism business project. First of all， the most important thing for the development of the cultural and tourism business project is still the operation. Second， the customer demand around the project is an important part of the continuous good operation of the project. Third， the commerciality of the project is inseparable in the process of planning， design and operation， and the emphasis on culture rather than commerce during the planning period will bring difficulties to the later operation. Fourth， the logic of real estate development does not apply to the development of cultural and tourism projects.

【關(guān)鍵詞】時(shí)光貴州項(xiàng)目;貴陽(yáng)文旅商;開(kāi)發(fā)

【Keywords】 Time Guizhou Project; Guiyang culture and tourism business; development

【中圖分類(lèi)號(hào)】F592.7? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號(hào)】1673-1069（2019）10-0071-02

1 引言

時(shí)光貴州，是由貴陽(yáng)市打造的貴陽(yáng)城西休閑旅游主題商業(yè)街區(qū)，國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)。曾獲2014年首屆貴州“五張名片”品牌影響力第二名、“貴州省第九屆旅發(fā)大會(huì)重點(diǎn)觀摩景區(qū)”、2014年貴州省“100個(gè)旅游景區(qū)”優(yōu)秀景區(qū)等稱(chēng)號(hào)[1]。

2 項(xiàng)目周邊環(huán)境及策劃

該項(xiàng)目位于貴州省貴陽(yáng)市金清大道與百花大道交匯處，地處百花湖、紅楓湖之間，距離貴陽(yáng)市中心區(qū)實(shí)際路程27km左右，到達(dá)項(xiàng)目的實(shí)際耗時(shí)約35min。項(xiàng)目3km內(nèi)有尚湖城、麓湖宮、鳳凰棲、海通金色家園等35個(gè)住宅小區(qū)，人口約7萬(wàn)余人;有省旅游學(xué)校、幼兒師專(zhuān)、建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、機(jī)械工業(yè)學(xué)校等8所高校，約6萬(wàn)師生。

項(xiàng)目以講述“貴州故事”，展現(xiàn)“海派生活”為主題，結(jié)合貴州特有的三疊紀(jì)地質(zhì)文化、屯堡地域文化和海派建筑文化，引入休閑度假旅游商業(yè)模式，突破貴州傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)，打造貴陽(yáng)首個(gè)以文化傳承為基礎(chǔ)的，集旅游、度假、休閑、食宿、娛樂(lè)功能于一體的休閑旅游小鎮(zhèn)。

項(xiàng)目是周邊職教城的產(chǎn)、教、城互動(dòng)示范項(xiàng)目，功能首先是滿(mǎn)足清鎮(zhèn)職教城的配套需要;其次依托周邊旅游資源吸引貴陽(yáng)休閑客群，形成區(qū)域旅游、休閑綜合配套;最后滿(mǎn)足本地消費(fèi)客群及未來(lái)職教城新增人口的商業(yè)需求[2]。

項(xiàng)目以仿古建筑，活態(tài)展現(xiàn)等方式將民朝屯堡文化、清朝會(huì)館文化民國(guó)仕官建筑文化和近代民間趕場(chǎng)文化等四大文化進(jìn)行串聯(lián)和展示。規(guī)劃有商、軍、官、民四條文化街區(qū)以表現(xiàn)“貴州故事，海派生活”的新型休閑生活方式。打造有半山溫泉酒店、森林企業(yè)會(huì)所、古鎮(zhèn)休閑旅游街區(qū)和濱河濕地公園四大功能板塊。

3 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合及經(jīng)營(yíng)分析

項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期占地約80畝，總建筑面積5.6萬(wàn)m2，容積率約1.0，其中商業(yè)面積約4.3萬(wàn)m2，于2014年3月開(kāi)盤(pán)，8月開(kāi)街;二期占地97畝，總建筑面積7.15萬(wàn)m2，2016年10月開(kāi)街。

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有餐飲1.15萬(wàn)m2，面積段50～600m2，主要面積段是50m2以?xún)?nèi)及50～100m2兩種;住宿1.21萬(wàn)m2，面積段22～60㎡;旅游商品及零售1.35萬(wàn)m2，面積段25～1800m2;輕餐、酒吧0.67萬(wàn)m2，面積段90～1400m2、游客中心等0.4萬(wàn)m2，總計(jì)4.78萬(wàn)m2。

據(jù)調(diào)查，項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)2015年在經(jīng)營(yíng)商家41家，經(jīng)營(yíng)面積5630m2，以火鍋/烤魚(yú)類(lèi)、小吃類(lèi)、西餐類(lèi)為主。2016年在經(jīng)營(yíng)商家27家，歇業(yè)14家，歇業(yè)面積2240m2，占餐飲規(guī)劃面積的19.5%。歇業(yè)的主要是外來(lái)餐飲。15年?duì)I業(yè)額4155萬(wàn)元，租金貢獻(xiàn)2208萬(wàn)元。酒店業(yè)態(tài)，15年在經(jīng)營(yíng)4家，面積6189m2，總客房量142間，年平均入住率57%。15年?duì)I業(yè)額1510萬(wàn)元，租金貢獻(xiàn)335萬(wàn)元。旅游商品及零售業(yè)態(tài)15年在經(jīng)營(yíng)面積5575m2，主要是土特產(chǎn)超市、茶葉和手工藝品。全年?duì)I業(yè)額11826萬(wàn)元，租金貢獻(xiàn)1531萬(wàn)元。休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)15年在經(jīng)營(yíng)面積1.43萬(wàn)m2，主要包含酒吧、慢搖吧、咖啡吧+水吧、KTV和足?。娣e占比約為：61%：12% ：11%：7%）。15年?duì)I業(yè)額2825萬(wàn)元，租金貢獻(xiàn)1373萬(wàn)元。2015年總計(jì)實(shí)際在經(jīng)營(yíng)面積約3.17萬(wàn)m2，累計(jì)營(yíng)收額20316萬(wàn)元，租金收益5447萬(wàn)元。對(duì)租金貢獻(xiàn)最多的是餐飲業(yè)態(tài)，占比達(dá)40%。租金營(yíng)收比最高的是餐飲業(yè)態(tài)和休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，分別為0.53和0.49。

目前，項(xiàng)目一、二期總計(jì)空置率估計(jì)不小于60%，分布上看，一期首層（首層包括1層和濱水負(fù)層）基本存續(xù)，二層以上基本空置，二期大量空置，且很多店鋪有經(jīng)營(yíng)后停業(yè)的痕跡。項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)現(xiàn)存的有沿城市干道的大型餐飲7家和一期主動(dòng)線(xiàn)上首層及外擺的小吃店;酒店業(yè)態(tài)在原有4家的基礎(chǔ)上，在二期內(nèi)新增2家;旅游商品業(yè)態(tài)現(xiàn)存五合茶行、牙舟古陶藝體驗(yàn)館、柒黔民族文化非遺藝術(shù)體驗(yàn)館等[3]。休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)歇業(yè)較多，僅時(shí)光茶樓、主動(dòng)線(xiàn)首層的中低檔酒吧、KTV尚在營(yíng)業(yè)。二期新增時(shí)光書(shū)局及酒吧、水吧各1家。一些企業(yè)辦公場(chǎng)地處于掛牌空置或已經(jīng)棄用狀態(tài)。租金方面，主動(dòng)線(xiàn)上，現(xiàn)租金75元/月/㎡，約為該位置規(guī)劃租金水平的25%。

銷(xiāo)售方面，2019年時(shí)光貴州商鋪報(bào)價(jià)一樓均價(jià)28000元/m2，二樓均價(jià)18000元/m2，三樓均價(jià)10000元/m2。2013年歷史報(bào)價(jià)一期一層均價(jià)24000元/m2，二層均價(jià)11000元/m2;2014年一層均價(jià)32000元/m2，二層14500元/m2。但據(jù)實(shí)際走訪(fǎng)調(diào)查，項(xiàng)目實(shí)際平均售價(jià)13106元/m2，平均銷(xiāo)售率75.91%，總銷(xiāo)售額57405.62萬(wàn)元。

時(shí)光貴州一期在銷(xiāo)售上采取了售后返租，年返利7%，一次性返還三年期收益沖抵首付的策略。招商同步進(jìn)行，年租金為租賃房屋售價(jià)的7%。同時(shí)通過(guò)密集舉辦活動(dòng)、制造事件，造成火爆場(chǎng)面促進(jìn)租售。

對(duì)比開(kāi)發(fā)成本，該項(xiàng)目一期拿地約76萬(wàn)/畝，容積率1.0，樓面地價(jià)約合1200元/㎡，單位面積總成本估計(jì)為8000元/m2，則項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本約合44800萬(wàn)元，銷(xiāo)售利潤(rùn)約12605萬(wàn)元，投資收益率28.13%。但以現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況看，假設(shè)租金收益能夠總體保持在2015年的25%，即1361.75萬(wàn)元/年，而需要支付的返利為4018.39萬(wàn)元/年，項(xiàng)目年虧損估計(jì)將接近3000萬(wàn)元。

4 項(xiàng)目對(duì)貴陽(yáng)文旅商業(yè)開(kāi)發(fā)的借鑒意義

時(shí)光貴州項(xiàng)目從地理位置、濱水的地理環(huán)境、周邊人口的總量、結(jié)構(gòu)、人均可支配收入、城區(qū)到達(dá)項(xiàng)目時(shí)間等方面在貴陽(yáng)市都具有一定的代表性。在人均商業(yè)面積指標(biāo)和周邊競(jìng)爭(zhēng)壓力方面還比較寬松，但經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀卻并不樂(lè)觀。

現(xiàn)狀基本事實(shí)是：第一，時(shí)光貴州項(xiàng)目對(duì)城市休閑游和旅游人群的吸引力已降至較低程度，其經(jīng)營(yíng)主要依靠周末的職教城學(xué)生消費(fèi)，工作日比較冷清，業(yè)態(tài)和品牌已基本回歸職教城配套的規(guī)劃，客單價(jià)相對(duì)較高和不符合該人群定位的商家基本已經(jīng)消亡。第二，項(xiàng)目一期會(huì)館區(qū)、二層以上、二期大部分面積皆處于空置狀態(tài)。第三，項(xiàng)目規(guī)劃中對(duì)風(fēng)貌考慮更多對(duì)經(jīng)營(yíng)考慮較少。其“豐”字形動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃，內(nèi)無(wú)閉環(huán)無(wú)法聚攏人流。其建筑，則如經(jīng)營(yíng)戶(hù)所反映，未作太多針對(duì)經(jīng)營(yíng)性的考慮。第四，項(xiàng)目一期銷(xiāo)售成功，二期仍在銷(xiāo)售，但銷(xiāo)售報(bào)價(jià)持續(xù)下滑。

這說(shuō)明：第一，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可以借助政府的力量，但借外力可以幫助項(xiàng)目帶來(lái)人流，但卻無(wú)法幫助項(xiàng)目留住人流，留住人流靠的還是經(jīng)營(yíng)。第二，項(xiàng)目3km內(nèi)客群的需求非常值得重視。項(xiàng)目周邊的人群是固定的高頻次人群，而周末休閑游人群和旅游人群雖然能夠帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)收益，但其到訪(fǎng)和消費(fèi)的習(xí)慣是需要培養(yǎng)的，在培養(yǎng)的過(guò)程中，一是對(duì)周末休閑和旅游人群所設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)和品牌存在經(jīng)營(yíng)壓力，若租金壓力過(guò)大，則很多商家將活不過(guò)培育期;二是城市商業(yè)業(yè)態(tài)和特色業(yè)態(tài)的搭配比例、分布和結(jié)合需要通過(guò)一個(gè)深入研判、精心設(shè)計(jì)并反復(fù)調(diào)校的過(guò)程來(lái)擬合，這個(gè)過(guò)程是復(fù)雜的。第三，策劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)是一個(gè)一體化的進(jìn)程，任何缺失都會(huì)在最后的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中反映出來(lái)，策劃時(shí)期重文化輕商業(yè)是政府主導(dǎo)文旅商項(xiàng)目中常見(jiàn)的問(wèn)題，這會(huì)給后期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)很大困難。第四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)邏輯并不適宜用于文旅商項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)售后返租保證銷(xiāo)售，一次性返還擴(kuò)大受眾群體，同期招商由商戶(hù)承擔(dān)返租壓力，大量制造營(yíng)銷(xiāo)事件刺激消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)、商家入駐，這一邏輯在房地產(chǎn)銷(xiāo)售上是無(wú)懈可擊的，但商業(yè)地產(chǎn)的特性就在于朝向長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益，房地產(chǎn)銷(xiāo)售的邏輯應(yīng)用在此處則頗有竭澤而漁之嫌。

【參考文獻(xiàn)】

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