唐敏

【摘要】物業(yè)管理是上世紀(jì)八十年代引入我國(guó)的社會(huì)服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理是基于建筑物及建筑區(qū)域的管理活動(dòng)。在我國(guó)相關(guān)物權(quán)法中規(guī)定，業(yè)主能夠自主進(jìn)行物業(yè)的管理，同時(shí)也可以委托物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理工作。本文基于現(xiàn)代物業(yè)管理現(xiàn)狀，對(duì)物業(yè)管理中的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益進(jìn)行分析，并對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)行分析，并提供物業(yè)問題解決途徑，以期為現(xiàn)代物業(yè)管理提供發(fā)展途徑。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;經(jīng)濟(jì)效益;社會(huì)效益;問題及解決方向

物業(yè)管理是現(xiàn)代新興的社會(huì)服務(wù)行業(yè)，發(fā)展歷程相對(duì)較短。物業(yè)管理能夠滿足業(yè)主需求，提供了建筑管理及建筑增值服務(wù)，因此受到廣泛的認(rèn)可，也成為現(xiàn)代業(yè)主選房條件之一。物業(yè)管理是業(yè)主委托物業(yè)公司據(jù)合同展開的管理活動(dòng)，具體內(nèi)容包含有衛(wèi)生交通及房屋建筑、生活秩序等管理工作。相關(guān)社會(huì)資料中明確表明，物業(yè)的管理面覆蓋達(dá)到物業(yè)總量65.8%，經(jīng)濟(jì)程度較高的城市已經(jīng)覆蓋至80%以上。于此，本文對(duì)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益進(jìn)行分析。

一、現(xiàn)代物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益分析

（一）物業(yè)管理促進(jìn)住房消費(fèi)

隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)水平的提升，生活質(zhì)量要求也由此提升，建筑作為現(xiàn)代主要的場(chǎng)所提供者，是生活質(zhì)量中極為重要的組成部分?，F(xiàn)階段中，我國(guó)居民購(gòu)房情況成為社會(huì)及國(guó)家關(guān)注的熱點(diǎn)話題，實(shí)現(xiàn)全民住房的基礎(chǔ)在于提高國(guó)民住房消費(fèi)。物業(yè)管理服務(wù)是保證建筑完善、提供安全服務(wù)的主要服務(wù)者，因此在進(jìn)行住宅的購(gòu)入時(shí)，業(yè)主往往會(huì)對(duì)物業(yè)管理較為關(guān)注。因此，有效、有保障的物業(yè)管理服務(wù)，能夠一定程度上提升民眾購(gòu)房欲望，從而提升住房消費(fèi)。

（二）物業(yè)管理延長(zhǎng)物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命

物業(yè)管理活動(dòng)能夠使物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命延長(zhǎng)，是最大化達(dá)成保值增值的手段之一。物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命是指在物業(yè)建設(shè)完善的初始點(diǎn)，至物業(yè)因?yàn)橥庠谏鐣?huì)條件或者自然條件的影響，無法繼續(xù)進(jìn)行的全過程。住房房屋、建筑物，長(zhǎng)期在自然環(huán)境中曝露，會(huì)受到化學(xué)及自然等因素影響，進(jìn)而縮短其使用時(shí)間，所以如果能夠?qū)ㄖ白》糠课葸M(jìn)行有效的維護(hù)及管理，就能夠使得建筑使用壽命得到極大的延長(zhǎng)。物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命與物業(yè)收益權(quán)及使用權(quán)的時(shí)限相同。譬如，某一商品屬性建筑，其公允價(jià)值為二十萬，這一建筑使用年限為10年，如果根據(jù)每年10%折舊率進(jìn)行計(jì)算，建筑十年便能夠收回全部的投資，若提供保護(hù)，使得建筑十年之后仍然能夠保證使用安全及使用要求，那么十年后建筑相關(guān)的全部經(jīng)濟(jì)行為，都可以是投資收益，因此建筑使用壽命越長(zhǎng)，其經(jīng)濟(jì)收益就會(huì)愈多。物業(yè)管理通過建筑的有效保養(yǎng)及管理，能夠極大的提升建筑使用年限，由此便能夠達(dá)成建筑的增值及保值。

二、現(xiàn)代物業(yè)管理社會(huì)效益分析

（一）拓寬勞動(dòng)就業(yè)領(lǐng)域

物業(yè)管理能夠使得勞動(dòng)就業(yè)領(lǐng)域得到拓寬，吸納城鄉(xiāng)的剩余勞動(dòng)力。現(xiàn)代城市的就業(yè)領(lǐng)域逐漸飽和，工作崗位的流動(dòng)性較大，但總量不變，對(duì)于純粹的勞動(dòng)力而言，城市的崗位逐漸減少，物業(yè)管理能夠提供給市場(chǎng)更為多的就業(yè)選擇。物業(yè)管理在覆蓋范圍上較為廣，比如建筑物業(yè)管理、建筑維修、建筑保養(yǎng)等，這些工作皆需要使用大量的勞動(dòng)力。同時(shí)，和物業(yè)管理存在聯(lián)系的社區(qū)建設(shè)，也需要較多的勞動(dòng)力，所以較大程度上帶動(dòng)了勞動(dòng)力就業(yè)，使得就業(yè)問題上得到部分解決?，F(xiàn)階段中，發(fā)達(dá)城市在物業(yè)管理方向的發(fā)展相對(duì)較好，在此類城市中，將物業(yè)管理作為主體形成了較多的其他服務(wù)種類，比如室內(nèi)二次裝修、設(shè)備維修、戶外清理等，此類服務(wù)在內(nèi)容上相對(duì)較為廣泛，服務(wù)面向人群較為廣泛，經(jīng)濟(jì)的收益也更為高，所以城鄉(xiāng)剩余勞動(dòng)力加入至物業(yè)管理行業(yè)中，往往有較大的收益。由此能夠明確，在物業(yè)的管理過程中，能夠使得便民及利民的服務(wù)增多，面向社會(huì)提供大量工作職位，推動(dòng)社會(huì)發(fā)展。

（二）解決老齡化的途徑

我國(guó)改革開放以后，與國(guó)際正式接軌，較多更加科學(xué)、合理的理念傳播進(jìn)入國(guó)內(nèi)后，對(duì)于中國(guó)社會(huì)有較大的影響作用，其中之一便在于婚姻觀及生育觀。此外還有現(xiàn)代的育兒成本提升，整體上促使我國(guó)現(xiàn)代生育率直線下降，在國(guó)家人口基數(shù)維持穩(wěn)定后，老年人口占比加大。老齡化是正?，F(xiàn)象，也是社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)。隨著現(xiàn)代醫(yī)療衛(wèi)生環(huán)境逐漸完善，人口死亡率降低，壽命得到延長(zhǎng)，我國(guó)的老年人口占比逐漸提升。在現(xiàn)代的居民區(qū)中，活動(dòng)區(qū)域多數(shù)都為老年人口的活動(dòng)場(chǎng)所，老年人口也是居民活動(dòng)區(qū)域中的主體，為了現(xiàn)代老人的身體健康、日常活動(dòng)得到保障，較多物業(yè)公司建設(shè)了大量的、多樣化的鍛煉設(shè)施，為老年人口的生活豐富度提升提供途徑。譬如部分物業(yè)公司在社區(qū)環(huán)境中，增加了活動(dòng)區(qū)域及休息場(chǎng)所，還為老齡人口提供預(yù)約服務(wù)、代繳費(fèi)用、送貨上門等服務(wù)，由此使得現(xiàn)代較為獨(dú)立性較強(qiáng)的小區(qū)中，老年人能夠生活舒適。

（三）營(yíng)造獨(dú)特居住文化

作為小區(qū)中的管理負(fù)責(zé)單位，物業(yè)管理在營(yíng)造獨(dú)特居住文化方面，有著先天優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)代生活水平及經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，居民對(duì)于居住環(huán)境的重視程度也逐漸得到提升。受到現(xiàn)代生活、工作的規(guī)律影響，民眾所期望的文化建設(shè)方向、建設(shè)觀念也會(huì)較為多樣化。因此，任何一類的文化建設(shè)過程中的，都會(huì)需要一段過渡時(shí)間，才能被廣泛的接納，該階段沒有時(shí)限，甚至有互相矛盾的文化因子，導(dǎo)致文化氛圍長(zhǎng)期無法得到建立。物業(yè)管理對(duì)于居住文化的建立，卻不需要該過渡階段。通過對(duì)居住區(qū)中認(rèn)定的文化總結(jié)，且將其作為管理制度或管理制度的依據(jù)，就能夠?qū)⒕幼^(qū)中文化進(jìn)行確定。通過規(guī)范性的制度、形式，能夠形成業(yè)主的制約環(huán)境，致使業(yè)主進(jìn)行自我約束，推動(dòng)小區(qū)環(huán)境內(nèi)的氛圍和諧、積極?？傮w上，物業(yè)管理在進(jìn)行文化宣傳的過程中，需要注重對(duì)業(yè)主道德修養(yǎng)的提升，比如環(huán)保意識(shí)、社會(huì)風(fēng)范等。同時(shí)也可以通過小區(qū)內(nèi)部的活動(dòng)組織，使得住戶間關(guān)系更加親近，促進(jìn)鄰里和睦，能夠互相幫扶。因此，有效的物業(yè)管理活動(dòng)，能夠促進(jìn)局部社會(huì)發(fā)展，推動(dòng)小區(qū)文明發(fā)展。

三、物業(yè)管理面臨問題及解決方向

（一）市場(chǎng)意識(shí)有待加強(qiáng)

我國(guó)的物業(yè)管理管理者向來被認(rèn)定為開發(fā)商，物業(yè)管理成為房地產(chǎn)銷售中的環(huán)節(jié)之一，而物業(yè)管理僅對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)，即是說與

業(yè)主并非是直接負(fù)責(zé)的關(guān)系。在此狀況下，物業(yè)管理公司在市場(chǎng)掛念上較為淡薄，普遍沒有競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。在處于虧損狀態(tài)的情況下，還可以從開發(fā)商獲得一定補(bǔ)貼。部分的物業(yè)管理公司甚至是由政府的管理機(jī)制轉(zhuǎn)化而來，譬如居委會(huì)?，F(xiàn)代部分物業(yè)管理的前身便是居委會(huì)，或者居委會(huì)兼有物業(yè)管理的職責(zé)，這也使得物業(yè)管理中存在著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的味道，國(guó)家還需要對(duì)此類物業(yè)單位進(jìn)行救濟(jì)?，F(xiàn)代物業(yè)管理市場(chǎng)成熟以后，物業(yè)管理逐漸褪去光環(huán)，獨(dú)立進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，但因?yàn)闆]有有效的、合理的管理模式，所以在社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益上難以得到有效保障。此類問題的改善，主要從管理模式上改進(jìn)，形成業(yè)主與物業(yè)管理的直接對(duì)接;從有效的管理制度、有目的管理方式、有監(jiān)督的管理模式上改進(jìn)，促進(jìn)物業(yè)管理工作的有效展開，進(jìn)而提升物業(yè)管理的效益。

（二）成本控制意識(shí)不足

現(xiàn)代發(fā)展以來，借鑒其他國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，可以明確人力成本與社會(huì)發(fā)展成正比上漲，物業(yè)管理工作的成本相對(duì)較為高，其中部分也體現(xiàn)在人力成本上，另一方面則在能源消耗。寫字樓及居民區(qū)主要的物業(yè)管理費(fèi)用中，人工費(fèi)用占70%以上。這也使得勞動(dòng)力過于密集化，人員相對(duì)懶散，譬如在維修的過程中，人員操作技術(shù)淺薄，使得維修成本及資源消耗過大。因此在進(jìn)行管理的過程中，需要加大管理力度，合理控制人力成本?？梢越梃b現(xiàn)代公司管理，物業(yè)服務(wù)、管理活動(dòng)中要有明確的制度管理。

（三）從業(yè)人員培育問題

物業(yè)管理工作人員在基本素質(zhì)上相對(duì)較低，主要呈現(xiàn)在文化水平及管理技術(shù)，文化水平是制約共情能力的主要條件之一，文化程度逐漸提升，共情能力也會(huì)隨之上升。物業(yè)管理是現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)之一，共情能力是服務(wù)行業(yè)水平的重要參考依據(jù)。因此在上崗之前，需要進(jìn)行合理的文化、職業(yè)道德及專業(yè)技術(shù)的教育，并建立有效的考核制度，同時(shí)制定制度進(jìn)行約束，從而使得物業(yè)管理的服務(wù)能力得到質(zhì)的提升。

（四）管理方法不適現(xiàn)狀

現(xiàn)代物業(yè)管理公司的主要經(jīng)濟(jì)來源，為物業(yè)管理費(fèi)用，現(xiàn)代業(yè)主拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)用的現(xiàn)象較為普遍，因此也成為物業(yè)管理公司的困境之一。譬如，某市內(nèi)小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用，有40位業(yè)主未曾進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)用的繳納，直至最后物業(yè)管理只能通過法律解決。經(jīng)過分析，業(yè)主不進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)用的繳納，原因主要為：對(duì)于房屋的質(zhì)量不滿意，拒繳物業(yè)費(fèi)作為抗議開放商的途徑;對(duì)于物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意;業(yè)主消費(fèi)觀念不合時(shí)宜;物業(yè)收費(fèi)沒有具體的標(biāo)準(zhǔn);業(yè)主不知渠道繳納。針對(duì)此類問題，可以在通過業(yè)主匿名調(diào)查問卷對(duì)物業(yè)的管理質(zhì)量進(jìn)行評(píng)判，積極進(jìn)行自我的改善，提升物業(yè)管理質(zhì)量;明文規(guī)定物業(yè)費(fèi)用，結(jié)算時(shí)有明細(xì)賬單;開展宣傳活動(dòng)，主要通過告示欄張貼，宣傳內(nèi)容主要包括有繳納物業(yè)的必要性、房屋質(zhì)量投訴渠道、物業(yè)費(fèi)用的繳納渠道。

四、結(jié)束語

綜上所述，現(xiàn)代進(jìn)行物業(yè)管理的過程中，要保證社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，還需要保障管理服務(wù)的質(zhì)量。通過本文對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理中的問題分析，提出的解決措施，能夠有效改善物業(yè)管理的現(xiàn)狀，提升物業(yè)管理效用，達(dá)成物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]任天慈.物業(yè)管理在企業(yè)辦公生產(chǎn)中的功能及社會(huì)效益分析[J].中國(guó)商論，2018，754（15）：141-142.

[2]徐彥琴.淺談我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展[J].現(xiàn)代企業(yè)教育，2010，15（02）：104-105.