張翰嬰

【摘要】房地產(chǎn)項目具有施工環(huán)境復雜、投資量大、工期長、人數(shù)多等多項特點。房地產(chǎn)項目開發(fā)期間，若未做好相應的管理工作，將會使企業(yè)蒙受不必要的經(jīng)濟損失，導致房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中被淘汰，可見，做好房地產(chǎn)項目管理意義重大。

【關鍵詞】項目總角度;房地產(chǎn);項目管理;要點

1、管理工作對房地產(chǎn)工程項目的意義

在對房地產(chǎn)工程項目進行管理時，必須嚴格監(jiān)督和把控管理人員的工作情況，同時，要關注工作人員的思想動態(tài)，如果發(fā)現(xiàn)有關人員的工作受到了情緒的影響，要及時地給予關心和幫助。必須結合工作人員的狀況分析工作，及時發(fā)現(xiàn)并解決工作中出現(xiàn)的問題，制定相應的計劃或方案。除此之外，還要系統(tǒng)科學地監(jiān)管和把控所有工作程序，有效提高業(yè)務能力，增強工程項目管理工作的效益，同時可以減少生產(chǎn)的成本。

2、房地產(chǎn)項目管理過程中的存在的問題

2.1進度管理問題

房地產(chǎn)項目施工中，因為土建工程部門管理工作內(nèi)容混亂，這會導致房地產(chǎn)項目施工管理存在各種問題，影響房地產(chǎn)項目建設。房地產(chǎn)項目施工情況比較復雜，同時，管理人員流動性又較大，房地產(chǎn)項目具體建設期間，施工管理期間，各項銜接內(nèi)容會出現(xiàn)不流暢，這會對整個項目的建設進度產(chǎn)生影響，從而會導致房地產(chǎn)項目無法按期竣工。

2.2質(zhì)量管理問題

房地產(chǎn)項目只有質(zhì)量達到相應的要求標準，才能保證項目竣工后能夠符合使用及安全要求，同時，提高房地產(chǎn)項目在市場中的核心競爭力。如果房地產(chǎn)項目中的質(zhì)量沒有達到相應的要求保準，這會降低項目價值，會留有嚴重的安全隱患。但是，從實際情況來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目質(zhì)量管理中存在許多不足和缺陷，這也相關工作人員在具體作業(yè)過程中必須注意的一項內(nèi)容。

2.3對項目成本的管理

在房地產(chǎn)項目的管理工作中，部分工作人員的能力不夠，沒有將工程管理中的各項詳細工作徹底落實。例如，假如相應的工作人員對施工圖紙的掌握較為片面，沒有從更深層面具體地研究整個施工工程，沒有制訂施工措施和方案的科學依據(jù)，會阻礙項目工程的順利進行。

3、解決房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)存問題的有效措施

3.1工程項目策劃

項目開始前，一定要做好項目的實施策劃，根據(jù)收集資料、開發(fā)大綱，對項目進行科學合理的整體策劃，包括開竣工時間、標段劃分、工程節(jié)點、整體開發(fā)進度、項目融資（資金回籠、還款計劃）、目標成本、合約規(guī)劃、交付與運營等各方面。遵循六個原則：整體規(guī)劃原則、客觀現(xiàn)實原則、切實可行原則、靈活機動原則、講求時效原則、群體意識原則。

3.2加強對項目工程成本的管理

在房地產(chǎn)項目中，對工程成本的管理必須具有全面性，在實際工作的過程中，管理操作的程序也十分繁雜。要想提高對項目施工成本管理工作的效益，同時給開發(fā)商的投資奠定良好的基礎，就必須加強與各個參與建設的單位和部門之間的溝通與交流，積極有效地發(fā)揮團結協(xié)作的精神，共同克服成本管理工作中遇到的困難，盡可能優(yōu)化管理工作。

3.3加強進度管理

對于房地項目進度管理工作的進行，應當從以下幾個方面入手：

制定一套完善的管理制度，嚴格的依據(jù)相應的規(guī)整制度開展相應的施工，保證項目工程施工可以符合管理的具體要求。

管理人員要分析房地產(chǎn)項目的具體施工路程，對流程間的銜接進行合理優(yōu)化，縮短工程建設周期，保證工程可以按期竣工。

針對項目工程建設，組織好相應的施工方案，對工程的施工設計以及相應的操作內(nèi)容進行全面審核。審核施工圖紙，在工程設計初期及時發(fā)現(xiàn)問題，依據(jù)具體情況，優(yōu)化圖紙，避免后期出現(xiàn)返工，影響工程施工進度。

3.4強化對項目施工質(zhì)量的管理

（1）加大對施工材料采購的管理力度。必須派遣專業(yè)的工作人員到特定的供應點采購施工材料，進而從根本上保障材料的質(zhì)量，使精細化的施工要求與材料的型號、規(guī)格和性能等完全相契合。（2）嚴格抽檢材料。必須嚴格地抽檢進場前的材料，確保其達到相關要求之后方能投入使用。與此同時，在實際操作中，為了順利開展施工工作，必須及時運行調(diào)試，并且及時返廠修理或者更換，避免在施工過程中出現(xiàn)故障影響工作進度。（3）提高工作人員的自身素質(zhì)。必須注重培訓和指導現(xiàn)場工作人員的技術能力，促進管理人員全面掌握項目施工的程序，確保其嚴格按照房地產(chǎn)項目管理的標準和制度，科學規(guī)范地進行實際操作，從而提高施工質(zhì)量，降低成本。

3.5團隊建設與對外協(xié)調(diào)

現(xiàn)實中，新項目老團隊的情況極少，大多數(shù)都是新項目、新團隊，有的團隊甚至是幾個合作方在項目中各負責一塊，在協(xié)調(diào)管理上存在一定的難度，員工做事難以改變慣性思維，所以一定要加強團隊建設，打破壁壘形成合力，加強考核與職工能力培養(yǎng)，用人之長，深挖潛力，幫助員工提升能力，規(guī)劃職業(yè)發(fā)展，解決員工困難，努力調(diào)動職工工作積極性，增強凝聚力、向心力，使各部門正常有效配合驅(qū)動，使項目正常有序推進;項目總負責人要協(xié)調(diào)好當?shù)叵嚓P職能部門關系，包括當?shù)卣⒔ㄔO局、規(guī)劃局、房管局、城管、環(huán)保局、消防、自來水、燃氣、電力、銀行等，充分利用社會資源，為順利實現(xiàn)項目目標奠定基礎。

結論：

房地產(chǎn)項目管理工作對項目工程后期工作的發(fā)展服務能力和盈利的效果有著最為直接的影響，在探討研究房地產(chǎn)項目遇到的難題時，必須充分把握項目管理中的現(xiàn)存問題，進而提出解決方案，營造良好的管理環(huán)境。就房地產(chǎn)項目來說，項目管理的關系和施工細節(jié)的復雜性很容易造成工作上的失誤，削弱整體施工項目的效益。房地產(chǎn)項目管理的工作人員必須系統(tǒng)科學地制訂出協(xié)調(diào)的管理方案，盡可能避免工程管理工作中的不利條件，設想工作中有可能出現(xiàn)的所有問題，以此為依據(jù)，有針對性地提出解決房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)存問題的有效措施。

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