張哲

【摘要】隨著國(guó)家出臺(tái)一系列房地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越嚴(yán)峻，作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中加強(qiáng)成本控制，探索有效實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理的途徑，以便增強(qiáng)盈利能力，提升競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開發(fā);動(dòng)態(tài)成本管理;成本控制

房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展使得其財(cái)務(wù)管理水平也越來(lái)越高，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方式逐漸被更多房地產(chǎn)企業(yè)采用，達(dá)到控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的目的。而在開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理中，動(dòng)態(tài)成本管理是關(guān)鍵性內(nèi)容，但受到目標(biāo)成本不統(tǒng)一、忽視成本調(diào)整、技術(shù)支持與監(jiān)控不到位等問(wèn)題的限制，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)態(tài)成本管理效果不佳，急需解決，提升項(xiàng)目效益。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理的重要性

動(dòng)態(tài)成本管理指的是企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中實(shí)時(shí)采集、分析項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，按照成本目標(biāo)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)、控制的過(guò)程。因房地產(chǎn)企業(yè)資金具有特殊性，面臨復(fù)雜多變的外部環(huán)境時(shí)只有增加投資力度，才能確保順利開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，這必然會(huì)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)用動(dòng)態(tài)成本管理顯得至關(guān)重要。在實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理以后，房地產(chǎn)企業(yè)能實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)掌控開發(fā)項(xiàng)目的成本，檢查并分析項(xiàng)目全生命周期中任何時(shí)間點(diǎn)的實(shí)際成本，確保順利開展后期工作，提高項(xiàng)目效率。成本動(dòng)態(tài)管理還能幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少浪費(fèi)，通過(guò)比較類似開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，充分挖掘控制成本的潛力，形成良性的成本管控循環(huán)[1]。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理的有效途徑

2.1統(tǒng)一建立開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的范圍較為龐大，產(chǎn)品定位也廣泛涉及商業(yè)中心、居民住宅、中高層、別墅等，并且有的項(xiàng)目因要求速度快，怎樣才能在短時(shí)間里完成成本測(cè)算工作，使成本數(shù)據(jù)與項(xiàng)目實(shí)際需求更接近，那么就要統(tǒng)一建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本，奠定實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。一方面，統(tǒng)一建立成本科目。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目處于不同地區(qū)，在施工時(shí)簽訂的合同也有差異，但為統(tǒng)一實(shí)施成本動(dòng)態(tài)化管理，就要保證成本控制科目具有一致性。針對(duì)同項(xiàng)目的不同點(diǎn)必須以合約的形式執(zhí)行，確保設(shè)置的成本科目和合同分類控制保持一致，預(yù)防出現(xiàn)跨科目問(wèn)題[2]。另一方面，保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)和預(yù)結(jié)算成本ERP系統(tǒng)科目具有統(tǒng)一性。在成本管理中，企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和開發(fā)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)息息相關(guān)，成本歸類務(wù)必要和工程預(yù)算系統(tǒng)對(duì)應(yīng)起來(lái)，確保工程成本種類和財(cái)務(wù)核算科目保持一致的口徑。如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的一級(jí)科目就包括土地費(fèi)用、建筑工程成本、前期工程費(fèi)用、裝修工程成本、設(shè)備安裝成本等等。

2.2加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)調(diào)整

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常要持續(xù)3～5年時(shí)間，項(xiàng)目在該時(shí)間段涉及的人工、材料、機(jī)械等的價(jià)格會(huì)在市場(chǎng)環(huán)境的影響下不斷改變，前期預(yù)測(cè)的投資估算難免出現(xiàn)不同程度的調(diào)整，所以動(dòng)態(tài)成本管理也要結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境做出調(diào)整，滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度與質(zhì)量需求。針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本管理，應(yīng)體現(xiàn)對(duì)分項(xiàng)成本的控制，可以按照項(xiàng)目所在地區(qū)或產(chǎn)品銷售客戶群的特征，基于各個(gè)分項(xiàng)的重要性對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)分配與調(diào)整。如某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有著依山傍水的地理優(yōu)勢(shì)，該項(xiàng)目的前期銷售定位在于以獨(dú)立工作室和步行商業(yè)街為主，所以在考慮成本動(dòng)態(tài)控制時(shí)特別重視設(shè)計(jì)園林景觀，增加對(duì)應(yīng)的成本投入，同時(shí)增加租用山林的成本投入，做了山林游步道，完善整個(gè)項(xiàng)目的娛樂(lè)休閑設(shè)施。針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工的動(dòng)態(tài)成本管理，應(yīng)以建筑工程安裝成本管理為主，因?yàn)槭┕るA段的周期是最長(zhǎng)的，調(diào)整人工、材料、機(jī)械等成本也是無(wú)法避免的，需要對(duì)這些因素加強(qiáng)預(yù)控。如經(jīng)常對(duì)當(dāng)?shù)氐男畔r(jià)格進(jìn)行調(diào)研，每月實(shí)施人工、材料和機(jī)械費(fèi)用的動(dòng)態(tài)匯總，獲得最終結(jié)算項(xiàng)目成本的參考依據(jù)。

2.3強(qiáng)化動(dòng)態(tài)成本管理技術(shù)支持

隨著網(wǎng)絡(luò)的普及和現(xiàn)代信息技術(shù)的快速發(fā)展，要想更好地對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理，就必須建立成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)[3]。建立現(xiàn)代成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)又離不開網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、信息技術(shù)、通訊技術(shù)等的支持，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極引入先進(jìn)的技術(shù)手段，把繁重的成本整理與記錄工作變成成本信息化管理，提高現(xiàn)代管理水平，讓成本動(dòng)態(tài)管理獲得技術(shù)支持。如BIM技術(shù)就具有平臺(tái)屬性，能針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本管理開展工作。BIM模型里的構(gòu)件信息非常豐富，具有很強(qiáng)的集合性，可以及時(shí)地、全過(guò)程地錄入信息，確保信息完整。與此同時(shí)，BIM具有關(guān)聯(lián)性、整體性，能簡(jiǎn)化重建模型的過(guò)程，修改信息也會(huì)自動(dòng)向整個(gè)模型關(guān)聯(lián)，即時(shí)反饋動(dòng)態(tài)成本。另外，成本數(shù)據(jù)通過(guò)BIM的沉淀被歸入房地產(chǎn)企業(yè)的成本數(shù)據(jù)庫(kù)，為下一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目提供成本動(dòng)態(tài)管理依據(jù)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中向BIM模型實(shí)時(shí)錄入工程信息，就能保證數(shù)據(jù)來(lái)源的完整性、唯一性，并使數(shù)據(jù)結(jié)果具備及時(shí)性、可追溯性，和動(dòng)態(tài)成本管理相輔相成。

2.4實(shí)施項(xiàng)目目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控

為進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本管理效果，企業(yè)的職能部門應(yīng)按月把本部門的成本變動(dòng)情況反饋給成本管理部門。具體而言，設(shè)計(jì)研發(fā)部門及時(shí)反饋因設(shè)計(jì)變更引發(fā)的成本變動(dòng)情況，負(fù)責(zé)管理材料設(shè)備型號(hào)、樣板等，只要發(fā)生變更就及時(shí)反饋給成本管理部門;工程建設(shè)部門重視管理現(xiàn)場(chǎng)簽證，及時(shí)向成本管理部門反饋其中出現(xiàn)的成本變動(dòng);成本管理部門實(shí)施業(yè)務(wù)范圍以內(nèi)的材料、設(shè)備、服務(wù)等的采購(gòu)管理，參考目標(biāo)成本監(jiān)控招標(biāo)控制價(jià)和合同價(jià)，發(fā)現(xiàn)可能超越目標(biāo)成本時(shí)要及時(shí)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)反饋;財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等進(jìn)行管理;營(yíng)銷部門管理好各階段的營(yíng)銷費(fèi)用，成本管理部門要協(xié)助管理營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)用。最終，成本管理部門統(tǒng)一對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行全過(guò)程動(dòng)態(tài)監(jiān)控，編制動(dòng)態(tài)成本月報(bào)，記錄并分析當(dāng)月的成本變動(dòng)情況，在分管領(lǐng)導(dǎo)審批之后報(bào)給企業(yè)總經(jīng)理。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的控制屬于全過(guò)程控制，是融合經(jīng)濟(jì)、管理和技術(shù)的綜合學(xué)科，靜態(tài)管理模式很容易造成項(xiàng)目預(yù)算超支過(guò)大、成本畸高，房地產(chǎn)企業(yè)要以開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況為依據(jù)實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理，提高掌控項(xiàng)目成本的能力，大幅度降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。

參考文獻(xiàn)：

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[3]周鐵軍.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制存在的主要問(wèn)題及改進(jìn)建議[J].居舍，2018（19）：230+252.