李娜

摘 要 本文結(jié)合實際，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)與財務(wù)管理內(nèi)容進(jìn)行研究，首先闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)基本情況，其次對財務(wù)管理的要點進(jìn)行探究。希望本文的分析能夠給相關(guān)領(lǐng)域的研究者提供參考意見。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè) 銷售收入 確認(rèn) 財務(wù)管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)

（一）房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的核算范圍

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入是企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，進(jìn)入市場銷售之后所獲取的經(jīng)濟(jì)收入，其是房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)來源。從收入的組成結(jié)構(gòu)來分析，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入主要包含了土地、商品房、設(shè)備等幾個方面，這些都是非常重要的收入形式。房地產(chǎn)單位在銷售環(huán)節(jié)容易遇到很多問題，在銷售前，不能及時與購房者簽訂合同，或者在正式建設(shè)前就與購房者簽訂合同，然后才按照要求來進(jìn)行施工。但是在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，部分資產(chǎn)為企業(yè)的固定資產(chǎn)類別，所以不能將這部分確定為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入，否則就會導(dǎo)致數(shù)據(jù)計算偏差過大。[1]

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的時限

第一，房產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)問題。銷售收入主要就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常的經(jīng)營活動中所獲取的收入，具體就是開發(fā)和建設(shè)項目所取得的收入部分，基本上是住宅、商業(yè)等項目，也可能是其他附屬設(shè)施、配套設(shè)施等方面。這些類型的房產(chǎn)性質(zhì)和銷售方式，根據(jù)以下的基本原則來進(jìn)行確定收入：購房者采用全款支付方式一次性付清房產(chǎn)款項，此時要將款項支付的時間作為收入確認(rèn)的時間。購房者采用分期付款的方式，要根據(jù)購房合同所約定的付款日期作為收入確認(rèn)日期;如果購房者提前支付款項，要在支付日期中確認(rèn)收入日期。對于銀行貸款的購買方式，需要將首付款支付日期作為收入確認(rèn)日期，其他分期款項的支付日期作為其他收入確認(rèn)日期。

第二，房產(chǎn)預(yù)售收入的確認(rèn)問題。在企業(yè)采取提前銷售的方式、買賣雙方簽訂預(yù)售合同的情況下，所支付的房款全部確定為預(yù)收款項;雙方在合同沒有全面開發(fā)之前，屬于提前售出的行為，二者簽訂的預(yù)售協(xié)議就是合同性質(zhì)，工程的實施狀況以及購房者的思想意志會給銷售工作產(chǎn)生一定的影響。因此，在預(yù)售時應(yīng)該合理地計算確定毛利額，預(yù)售環(huán)節(jié)應(yīng)該根據(jù)國家稅務(wù)政策預(yù)交增值稅與附加稅，然后結(jié)轉(zhuǎn)后再計算應(yīng)交稅額。

預(yù)計毛利額=開發(fā)產(chǎn)品預(yù)收賬款×預(yù)計毛利潤率

在房地產(chǎn)開發(fā)施工完成之后，交付給購房者使用，開發(fā)商需要按照實際獲取的房款來計算銷售收入，按照結(jié)算報告來獲取合格發(fā)票文本，并且將前期階段中的收費收據(jù)和項目成本都計入成本科目中，可以結(jié)算確定收入利潤率，然后就可以開始進(jìn)行稅額繳納。[2]

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀

（一）成本控制體系不夠完善

房地產(chǎn)的項目施工環(huán)節(jié)，其工期通常都比較長，要經(jīng)過長時間的施工才能完成，并且涉及的方面比較多，所以需要根據(jù)實際需要建立完善的成本控制體系，以確保項目可以順利進(jìn)行。但是，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常經(jīng)營過程中，成本控制與財務(wù)管理是分別進(jìn)行的，所以工作質(zhì)量較差，不能達(dá)到預(yù)期效果。成本的控制要從決策環(huán)節(jié)就要進(jìn)行，然后逐步應(yīng)用到各個環(huán)節(jié)，要進(jìn)行必要的初期成本計算和分析。但是，我國的成本控制系統(tǒng)存在明顯的缺陷，導(dǎo)致成本失控問題普遍存在。

（二）經(jīng)驗欠缺，意識薄弱

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會投入更多的精力進(jìn)行項目成本和財務(wù)管理，但是對于前期成本管理來說，容易忽視這些問題，尤其是項目決策、招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制方面比較薄弱，難以滿足使用的需要。開發(fā)商在獲取土地使用權(quán)之后，應(yīng)該根據(jù)實際需要來明確進(jìn)行預(yù)算和統(tǒng)計，然后才能進(jìn)行項目建設(shè)，這樣可以實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的提升。財務(wù)管理工作的進(jìn)行不僅要從會計核算方面出發(fā)，還要從成本控制角度出發(fā)，確保各方利益達(dá)標(biāo)。[3]

（三）準(zhǔn)備不足，成本超標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目前期階段要做好各項準(zhǔn)備工作，同時需要嚴(yán)格控制項目成本，做好必要的成本預(yù)算和財務(wù)規(guī)劃，以保證各方面的成本在合理的范圍內(nèi)，可以達(dá)到最終經(jīng)濟(jì)效益。前期準(zhǔn)備需要全面開展成本預(yù)算，實現(xiàn)成本的有效降低，合理規(guī)劃設(shè)計各個環(huán)節(jié)，推動企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

三、調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的措施

（一）完善財務(wù)管理機制

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理工作實施階段，工作人員應(yīng)該持有正確的工作態(tài)度，并且積極學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)，以提升專業(yè)水平。在整個實施環(huán)節(jié)，企業(yè)要形成完善的成本核算機構(gòu)，加強核算人員管理，招聘高素質(zhì)人才，有效地開展成本控制工作，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

（二）具備較強市場敏感度與洞察力

要想促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分了解市場情況，要從長遠(yuǎn)發(fā)展的角度出發(fā)進(jìn)行市場環(huán)境的分析。特別是財務(wù)管理工作，工作人員要具備較強的市場敏感度與洞察力，從全局的角度出發(fā)來把握該項工作，促進(jìn)整體工作水平的提升。

（三）注重對市場風(fēng)險的防范

房地產(chǎn)施工項目的開發(fā)，要準(zhǔn)確地判定市場，要了解自身經(jīng)營中所存在的財務(wù)風(fēng)險和問題，一旦爆發(fā)財務(wù)危機，必然造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至造成企業(yè)無法經(jīng)營?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該具備較強的風(fēng)險防范意識，有效地控制房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，從而更好地保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)可以獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益，同時也面臨著巨大的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該加強財務(wù)管理，在經(jīng)營過程中合理地確定銷售收入，提升自身的財務(wù)風(fēng)險控制能力，更好地提升管理水平，實現(xiàn)綜合經(jīng)濟(jì)效益的提升，從而實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為山東華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 陳玉嬌.試論“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015（3）：265+267.

[2] 張煌強.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價研究[J].廣西社會科學(xué)，2015（7）：81-85.

[3] 石芯月，王宏波.淺析中國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因及控制策略[J].社科縱橫，2017（1）：64-67.