用卡攻略

對(duì)許多人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房是一件大事，因?yàn)樗麄兊姆孔硬恢皇欠孔樱谶@個(gè)瞬息萬(wàn)變的時(shí)代，它更是安全感的存放之處。

但由于近幾年房?jī)r(jià)的不斷上漲，能夠全款買(mǎi)房的人只有一小部分，大多數(shù)人會(huì)以貸款的形式來(lái)買(mǎi)房。

當(dāng)手里有一部分閑錢(qián)時(shí)，有人就會(huì)考慮，要不要提前把房貸給還了？

一、房貸利息怎么算

房貸利息有兩種計(jì)算方式，等額本金和等額本息。

等額本金就是將貸款的本金平均分?jǐn)偟矫吭?，每月的利息為剩余未還款額乘以利率。

大多數(shù)銀行在房貸的還款方式上默認(rèn)的是等額本息還款法。等額本息就是將貸款的本金和總利息想加，然后平均分?jǐn)偟矫恳粋€(gè)月，借款人每月還款額是相同的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

那么，如果想要提前還款，房貸利息是如何計(jì)算的呢？

一般來(lái)說(shuō)，辦理提前還貸業(yè)務(wù)可分為兩類(lèi)。

1.全部提前還款。全部提前還款就是指房貸用戶(hù)一次性將所有欠款金額還清，銀行會(huì)從用戶(hù)還清全部欠款的當(dāng)天，截止計(jì)算房貸利息。

2.部分提前還款。部分提前還款就是指房貸用戶(hù)歸還了一部分欠款，但是仍然欠銀行一部分錢(qián)。部分提前還款用戶(hù)可以選擇縮短貸款還款期限，每月還款金額不變，也可以選擇還款期限不變，減少每月還款額。部分提前還款，銀行會(huì)繼續(xù)計(jì)算未結(jié)清款項(xiàng)的利息，利率依舊是按照原來(lái)的貸款合同利率執(zhí)行的。

二、該不該提前還款

首先，我們來(lái)算一筆經(jīng)濟(jì)賬。

上個(gè)世紀(jì)90年代，房貸基準(zhǔn)利率曾到達(dá)過(guò)10%以上甚至是15%的水平，而最近10年來(lái)，房貸利率的水平可以說(shuō)是歷史上的較低水平。

盡管去年由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的收緊，多地多家銀行的房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮了5%—20%，但今年以來(lái)，多家銀行紛紛下調(diào)了房貸利率。

數(shù)據(jù)顯示，首套平均利率已連降4個(gè)月，全國(guó)首套房貸平均利率為5.56%，回歸至2018年4月的水平。

所以總體來(lái)看，房貸利率其實(shí)是維持在一個(gè)較低的水平上的，這大概也是老百姓能貸到的最便宜的款了。

特別是在前幾年使用了7折、8.5折等利率優(yōu)惠的，或者是使用了公積金貸款的，更是如此。

從這個(gè)角度來(lái)講，如果提前還貸，損失的是一種較低利率的借款機(jī)會(huì)，其實(shí)也就損失了將這筆錢(qián)投入到其他投資渠道中可能獲得的較高收益。

三、提前還款有哪些坑

當(dāng)然，也有兩類(lèi)人比較適合提前還款。

一類(lèi)是執(zhí)行上浮利率的貸款人。由于執(zhí)行上浮利率已經(jīng)較高，所以如果此類(lèi)貸款人有能力一次還清貸款，相對(duì)會(huì)比較劃算。

另一類(lèi)是目前還處于還款初期的貸款人。在貸款的前幾年，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)也高，如果手頭有閑置資金，而又沒(méi)有較好的投資方向，提前還貸也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

不過(guò)，在還貸流程中，記得注意避開(kāi)以下這些坑。

收取違約金

有些銀行就規(guī)定，提前還款可以，但是你得繳納一筆違約金。不同銀行，違約金收取的比例都不一樣。

例如，工商銀行要求貸款不滿(mǎn)一年而提前還貸的，收取提前還貸金額的百分之五作為違約金；貸款滿(mǎn)一年后提前還貸，則不收取違約金。

建設(shè)銀行的要求則是，貸款不滿(mǎn)一年而提前還貸，收取提前還貸額的百分之三作為違約金；貸款一年到兩年收取百分之二；貸款兩年到三年，收取百分之一。

無(wú)論還款金是多還是少，這錢(qián)總歸是掏得不愉快。所以，如果有提前還貸的打算，一定要仔細(xì)看清條款。

理財(cái)收益受損

俗話(huà)說(shuō)，理財(cái)最快的方式，是讓錢(qián)生錢(qián)。假如你有一筆閑置資金，同時(shí)自己也懂一些理財(cái)常識(shí)，那么這個(gè)時(shí)候，不妨讓你的閑置資金作為理財(cái)投資的啟動(dòng)資金。

判斷要不要還款，其實(shí)也比較簡(jiǎn)單：假如你預(yù)估自己的理財(cái)收益能大于貸款利率，那么就不建議提前還款。

當(dāng)然，要不要提前還貸，最終還是要根據(jù)自己心理壓力的大小、對(duì)投資渠道的掌握和對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的偏好、目前所處的還款周期等情況來(lái)決定。

但是無(wú)論最后選擇是否提前還貸，提前做好資金規(guī)劃，合理地安排消費(fèi)支出，適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備，不斷增強(qiáng)自身實(shí)力，才能在風(fēng)險(xiǎn)到來(lái)的時(shí)候多一份定力。

四、提前還款小技巧

如果真的想提前還的話(huà)，也是有一定技巧的，掐準(zhǔn)這3個(gè)時(shí)間點(diǎn)，能省下不少錢(qián)。

1.合理安排還款時(shí)間

現(xiàn)在不少銀行都會(huì)規(guī)定在按揭買(mǎi)房后半年或2年內(nèi)不能還款，因?yàn)閭€(gè)人向銀行貸款后是需要不少審核的資料和成本的。

如果買(mǎi)房的人執(zhí)意要在2年內(nèi)還款的話(huà)，可能要走特殊的程序或者交更多的錢(qián)才可以，所以不建議大家提前還款。

2.注意不要選在大于貸款年限時(shí)間的一半來(lái)還款

因?yàn)榘凑绽⒌挠?jì)算方法，以貸款30年為例，在還款到15年的時(shí)候，本金就已經(jīng)還了有60%左右。

如果這時(shí)候提出提前還款，就相當(dāng)于還利息，所以這個(gè)時(shí)候再提前還已經(jīng)沒(méi)什么意義了。如果想提前還款的話(huà)，最好把時(shí)間控制在15年之內(nèi)，這樣本金一還，利息自然也就省下不少了。

3.不要在貸款年限超過(guò)三分之一后還款

因?yàn)榈阮~本金遞減還款法，在開(kāi)始的月份里，利息還得很多，所以也就不建議提前還。