范曳杉

前不久，一項名為“中國人借錢6成用來買房”的話題上了微博熱搜榜，并以極快的速度引起了廣大網(wǎng)友的共鳴。

據(jù)悉，這是西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融研究調(diào)查中心與螞蟻金服集團研究院聯(lián)合發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查專題》報告中所提出的，該報告自2011年啟動，持續(xù)追蹤355個城市、4萬戶家庭的債務(wù)情況，最終得出結(jié)論：中國家庭的債務(wù)風險可控，但也有近6成的債務(wù)集中在房貸上，相對突出。

報告數(shù)據(jù)顯示，自2013年起到2018年，中國家庭因買房而負債的住房貸款占家庭總債務(wù)的55.6%，其中因多套住房負債的家庭數(shù)量，也呈現(xiàn)出逐年遞增的趨勢。以2017年到2018年為例，多套住房貸款的在總負債中的占比由62.9%升至65.9%，由此，也足見國人對買房的熱情。

除了房價本身的價格漲跌，房貸利率的調(diào)整等問題也同樣受到廣大購房群體的關(guān)注。那么，對于現(xiàn)在的個人住房貸款利率政策規(guī)定，你又了解多少呢？

房貸利率換錨 “LPR+基點”

2019年10月8日，央行發(fā)布了《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告》。公告中規(guī)定，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率將以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準加點形成。

這也就意味著，房貸利率將不再與“基準貸款利率”相關(guān)聯(lián)，而是轉(zhuǎn)為與“LPR利率”掛鉤。隨著新版房貸利率的正式執(zhí)行，“基準貸款利率”也將開始逐步為“LPR利率”所替代，正式完成“換錨”。

該公告發(fā)布之前，購房的房貸利率錨定的是央行規(guī)定的5年期基準利率，其定價也是按照“基準利率上浮倍數(shù)或優(yōu)惠折扣”來進行計算，現(xiàn)在錨被換成了LPR，其計算方式也改成了“LPR+基點”的形式。

除此之外，房貸利率的調(diào)整時間也發(fā)生了一定的變化。以往的房貸利率由基準利率決定，其生效期限也隨著基準利率的改變而進行調(diào)整，一般是從第二年的1月1日開始執(zhí)行新利率，因此調(diào)整的次數(shù)也不會很頻繁。

而新政策出臺后，決定房貸利率的因素變成了LPR，而LPR又是每月出臺一次，且每個月都可能進行調(diào)整。所以，新政策實施后，房貸利率的調(diào)整方式也成了購房借貸人的一個關(guān)注點。

央行在新政策的相關(guān)規(guī)定中提出，借貸人在和銀行簽訂購房的借貸合同時，需要約定選擇一個“周期”，并在一年或幾年后進行重新調(diào)整，也可以在合同期限內(nèi)都維持同一利率，主要還是需要購房借貸人與銀行進行雙方協(xié)商后決定。

其實，在2019年8月20日，中國人民銀行就已授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心于每月20日9時30分公布貸款市場利率，既LPR。所謂“LPR”，則是由各報價行依照公開市場的操作利率加點形成的方式進行報價，并由全國銀行間同業(yè)拆借中心進行計算，從而為銀行貸款提供相應(yīng)的定價參考。

同時，LPR也由原有的1年期一個期限品種擴大至1年期和5年期兩個期限品種。

截至10月21日，新版LPR的1年期利率為4.20%，5年期以上則為4.85%，較8月20日首次公布的報價調(diào)降5個基點，較9月20日公布的報價持平，且在發(fā)布新的LPR前有效。

多地多行已開始執(zhí)行新政策

央行宣布，按照“因城施策”的原則，各地可以在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，各自確定轄區(qū)內(nèi)首套、二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

而自10月8日發(fā)布公告以來，目前已有多個地區(qū)的18家銀行公布了相關(guān)報價，并開始落實、執(zhí)行LPR利率，還以此為依據(jù)，制定了相應(yīng)的個人住房貸款的定價基準。

以北京為例。多方數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行房貸利率的變軌正在有條不紊地推進中。由中國人民銀行給出的相關(guān)數(shù)據(jù)可知，新政執(zhí)行后的北京個人住房貸款的定價基準規(guī)定如下：

首套個人住房貸款利率不低于相應(yīng)的期限LPR，即貸款市場報價利率+55個基點，同時按照2019年9月20日公布的5年期以上LPR為4.85%來計算，其首套住房貸款利率不低于5.4%，較之之前大部分銀行所執(zhí)行的個人住房貸款利率水平提升了0.01個百分點。

二套個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個基點，其貸款利率水平不低于5.9%，較之之前提升了0.02個百分點。

除此之外，其余地區(qū)的新版利率規(guī)定也相繼出臺。如上海地區(qū)規(guī)定，首套住房貸款利率不低于4.65%，二套個人住房貸款利率不低于5.45%；廣州地區(qū)規(guī)定，首套住房貸款利率不低于5.39%，二套個人住房貸款利率不低于5.635%；深圳地區(qū)規(guī)定，首套住房貸款利率不低于5.15%，，二套個人住房貸款利率不低于5.45%。

LPR對居民房貸的影響

那么，新版利率較之舊版利率，購房者受到的影響究竟如何呢？讓我們先來用幾組數(shù)據(jù)進行一下簡單直白的比較吧。

假定某人在北京購入首套個人住房，其中商業(yè)貸款120萬元，還款期限為30年。在LPR新政策實施之前，北京地區(qū)商業(yè)銀行首套房貸款大多實行的是5.39%的利率；在新政策的規(guī)定下，首套房貸的利率最低界限值為5.4%，而購房者的一般購房貸款期限為20年到30年不等。

那么，按照等額本金的還款方式計算，每月月供多出約9.03元，而按照等額本息的方式進行還款，則每月多出13.31元。如此看來，新政策對于還款金額似乎也沒什么太大的影響。

除了房貸還款，也有部分購房借貸者會擔心自己以前辦理的貸款利率是否需要調(diào)整。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，以2019年8月16日為時間節(jié)點，在此之前已發(fā)放、已簽訂合同未發(fā)放的貸款，原則上會按照原合同上的利率執(zhí)行，不作調(diào)整；如果客戶本身有需要，也可以在與銀行協(xié)商一致后，將合同上的相關(guān)內(nèi)容參考利率基準調(diào)整為LPR。

同時，還需要注意的是，公積金貸款暫不參考LPR定價，公積金個人住房貸款利率政策也暫不調(diào)整。

所以，綜合考慮“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的大政策，以及近期央行全面降準等政策，預(yù)計未來的房地產(chǎn)市場也將會是持續(xù)寬松的狀態(tài)。

對于廣大購房者而言，屬于剛需的首套房，其房貸利率會保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)，長期下去更有可能呈現(xiàn)出下降的趨勢，但非剛需的二套房利率還是會保持相對較高的存在。