劉威

房產(chǎn)測量中面積測算問題的幾點(diǎn)體會(huì)

劉威

（徐州市國測測繪信息服務(wù)有限公司，江蘇 徐州 221000）

近年來中國房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，人們買房的需求在不斷提高，房產(chǎn)服務(wù)的質(zhì)量也隨之提升。在房產(chǎn)工作中，房產(chǎn)測量是必不可少的工作內(nèi)容，尤其是面積測算。面積測算的準(zhǔn)確性會(huì)直接影響購房用戶的合法權(quán)益，如果用戶在購房中發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際面積與購房合同面積或與事先了解的基礎(chǔ)資料不符，會(huì)影響用戶的選購。所以，在房產(chǎn)經(jīng)營的過程中房產(chǎn)測量十分重要，其也是審查房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍等合法權(quán)益的參考依據(jù)。主要就房產(chǎn)測量中面積測算問題進(jìn)行了闡述和分析。

房產(chǎn)測量；面積測算；誤差處理；產(chǎn)權(quán)人

房產(chǎn)測量需要專業(yè)的測量技術(shù)和強(qiáng)有力的政策支持，房產(chǎn)測量的準(zhǔn)確性與房產(chǎn)所有人的權(quán)益有著十分密切的關(guān)系。房產(chǎn)測量結(jié)果的準(zhǔn)確性會(huì)影響房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)人權(quán)益、產(chǎn)籍等內(nèi)容的判斷和確認(rèn)，也會(huì)對城市的建設(shè)和管理產(chǎn)生一定的影響。目前，中國針對房產(chǎn)測量制定并頒布了《房產(chǎn)測量規(guī)范》，該規(guī)范實(shí)施以后，房產(chǎn)測量工作有了一定的規(guī)范性，準(zhǔn)確性也隨之提升。但在實(shí)際應(yīng)用時(shí)，個(gè)別條款仍舊不夠準(zhǔn)確、清晰，在實(shí)際的面積測算中還會(huì)出現(xiàn)一些問題，進(jìn)而影響房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1 房產(chǎn)測量中面積測算的基本原則

房產(chǎn)測量主要用于測定和調(diào)查房屋和房屋的用地情況，為房籍管理、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、城鎮(zhèn)規(guī)劃等工作提供重要的參考依據(jù)。房產(chǎn)測量包括多個(gè)方面的內(nèi)容，比如房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)平面控制測量、面積測算等。其中，面積測算是最主要的測量內(nèi)容之一。在實(shí)際測算時(shí)，要嚴(yán)格遵照相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范和測量要求，確保測算的準(zhǔn)確性和有效性，具體測算原則包括以下幾個(gè)方面：①如果樓層高度不超過2.2 m或房屋凈高不超過2.1 m，則不需要對該房屋進(jìn)行面積計(jì)算。②如果房屋是全封閉式陽臺，則需要對陽臺的外圍水平投影進(jìn)行測算；如果是不封閉陽臺，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影的50%計(jì)算面積，露臺面積不需要進(jìn)行計(jì)算。③如果是永久式結(jié)構(gòu)，且有頂蓋室外樓梯，每一層都要根據(jù)水平投影面積來測算；如果此類樓梯沒有頂蓋，則需要按照50%的面積進(jìn)行測算。在實(shí)際測算的過程中，應(yīng)該以協(xié)同效益最大化為基本原則，堅(jiān)持整合戰(zhàn)略和計(jì)劃、整合執(zhí)行、整合評估、改進(jìn)行動(dòng)四個(gè)流程的良性循環(huán)[1]。其中，整合戰(zhàn)略和計(jì)劃即對工作計(jì)劃進(jìn)行制訂和整合，明確工作職責(zé)并對目標(biāo)和方案進(jìn)行整合處理；整合執(zhí)行即將計(jì)劃階段設(shè)計(jì)的方案應(yīng)用到實(shí)踐之中，確保各個(gè)整合工作能夠全面落實(shí)；整合評估即對整合過程和績效進(jìn)行評價(jià)，根據(jù)評價(jià)改善整合過程中出現(xiàn)的問題；改進(jìn)行動(dòng)即根據(jù)結(jié)果對整合工作實(shí)行進(jìn)行一步的改進(jìn)。這4個(gè)步驟的循環(huán)流程被稱為PDCA循環(huán)技術(shù)流程。

2 測算面積與建筑竣工面積的區(qū)別

2.1 用途不同

房產(chǎn)面積的測算結(jié)果主要用于房籍管理、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、稅費(fèi)征收等方面，是這些內(nèi)容檢驗(yàn)的重要參考依據(jù)?？⒐そㄖ娣e則用于竣工驗(yàn)收，根據(jù)面積測量的結(jié)果來判斷建設(shè)單位是否按照規(guī)范要求建設(shè)執(zhí)行，建設(shè)質(zhì)量是否與規(guī)范相符等，是檢驗(yàn)建筑質(zhì)量、功能性質(zhì)的重要參考依據(jù)，但在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，建筑竣工面積并不能作為依據(jù)使用。此外，二者參考的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)也不相同，房產(chǎn)測量中的面積測算參考的是《房產(chǎn)測量規(guī)范》，建筑竣工面積測量則參考的是《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》。

2.2 作業(yè)方式不同

房產(chǎn)面積測算只需測量需要進(jìn)行房產(chǎn)登記的建筑即可，建筑單位會(huì)予以相應(yīng)的委托和要求，不登記產(chǎn)權(quán)也可以不進(jìn)行面積測算，具有選擇性和自愿性的特點(diǎn)。但建筑竣工面積則不同，其是檢驗(yàn)工程質(zhì)量的重要參考依據(jù)，在工程驗(yàn)收時(shí)，必須要對所有建筑進(jìn)行準(zhǔn)確、實(shí)際的測量，不需要符合建設(shè)單位的要求，要嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)范要求，具有強(qiáng)制性的特點(diǎn)。

2.3 計(jì)算規(guī)則不同

房產(chǎn)面積測算中，層高不超過2.2 m或凈高不超過2.1 m的房屋不用計(jì)算面積；全封閉陽臺、挑樓需要進(jìn)行全面積測算。未封閉的陽臺和挑樓計(jì)算50%的面積即可，露臺不在面積計(jì)算范圍內(nèi)；多柱雨篷按照柱外圍水平投影面積計(jì)算，沒有則不計(jì)算。永久性結(jié)構(gòu)、有頂蓋的室外樓梯按照樓層水平投影計(jì)算，無頂蓋則計(jì)算50%的面積。

建筑竣工面積計(jì)算中，層高在1.2～2.2 m或凈高在1.2～2.1 m的建筑計(jì)算50%的面積；有永久性頂蓋且陽臺被覆蓋，不論是什么樣式的陽臺，都計(jì)算50%的面積。如果陽臺沒有完全覆蓋，則按照覆蓋部分的50%計(jì)算，如果沒有覆蓋部分，則不需要計(jì)算；雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線和外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度如果大于2.1 m，則要按照水平投影積面的50%進(jìn)行計(jì)算；如果有永久性頂蓋的室外樓梯，則根據(jù)建筑自然層水平投影面積的50%進(jìn)行計(jì)算，沒有則不計(jì)算。此外，在引橋、高架橋、飄窗、門廊、門斗等結(jié)構(gòu)不同的情況下，二者的計(jì)算方式也有所不同[2]。

3 房產(chǎn)測量中面積測算的具體實(shí)施

3.1 陽臺面積

陽臺是大部分房屋都不可或缺的組成部分，陽臺不僅可以為人們提供休息、活動(dòng)的空間，還可以晾曬衣物、擺放花草，具有很強(qiáng)的功能性。陽臺是室外向室內(nèi)過渡的空間，可以將室內(nèi)與室外連接在一起，通常包括永久性上蓋、維護(hù)結(jié)構(gòu)、臺面三個(gè)組成部分，這三個(gè)部分都與房屋緊密相連。根據(jù)外圍的實(shí)際情況，陽臺可以分為全封閉式和半封閉式兩種。在實(shí)際測算的過程中，陽臺頂蓋、底板、維護(hù)結(jié)構(gòu)的投影經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)不一致的情況。此外，由于頂蓋樣式較多，所以測算難度也相對較大。如果頂蓋和維護(hù)結(jié)構(gòu)并沒有將陽臺完全覆蓋（比如在中間加入了其他構(gòu)件來替代頂蓋），在這種情況下，陽臺面積的測算難度就會(huì)進(jìn)一步增加。

針對陽臺面積測算中存在的問題，可以從以下幾個(gè)方面入手：①針對未覆蓋部分，可以先看作沒有頂蓋的陽臺，不要將其算入房屋面積之中。②可以根據(jù)投影面積的50%作為測算標(biāo)準(zhǔn)。③如果投影面積大于維護(hù)結(jié)構(gòu)的50%，則可以算在房屋面積之內(nèi)；如果不超過維護(hù)結(jié)構(gòu)的50%，則不能算在房屋面積之內(nèi)。

在實(shí)際測算的過程中，一定要嚴(yán)格遵守相應(yīng)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。針對隔層有頂蓋的陽臺，可以看作是沒有頂蓋的陽臺，不需要計(jì)算面積。一方面，隔一層的狀態(tài)下，頂蓋的作用并不明顯，對陽臺的保護(hù)性不強(qiáng)；另一方面，如果隔一層有頂蓋的情況需要計(jì)算陽臺面積，那么隔多少層才不需要計(jì)算？標(biāo)準(zhǔn)難以確定，所以最好按照無頂蓋的情況來計(jì)算。主要根據(jù)隔層的主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行判斷和分析[3]。

3.2 伸縮縫面積

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中有明確的規(guī)定，如果房屋中有伸縮縫，且伸縮縫與室內(nèi)相連，具備房屋的一般條件，并能正常利用，則應(yīng)按外圍水平投影計(jì)算面積。不僅是伸縮縫、沉降縫等變形縫都應(yīng)該計(jì)算，不考慮縫隙的寬度，只要其與某一邊與房屋相連，且可以正常使用，就需要計(jì)算在房屋建筑面積的范圍內(nèi)。根據(jù)具體的規(guī)范要求，在實(shí)際測算的過程中，逐漸衍生出兩種不同的觀點(diǎn)：①房屋伸縮縫與室內(nèi)相連就要進(jìn)行面積的計(jì)算；②即使伸縮縫與室內(nèi)相連，但也只要計(jì)算通行部分的伸縮縫面積即可，未通行部分不需要計(jì)算。在這兩個(gè)觀點(diǎn)中，雖然后者可以縮小伸縮縫的計(jì)算面積，但會(huì)影響面積測算的結(jié)果，且計(jì)算的復(fù)雜性較大，會(huì)增加面積測算的難度。所以，在實(shí)際測算的過程中，往往采用第一種測算觀點(diǎn)。

通常來說，伸縮縫面積在整棟樓面積中所占的比例較小，如果單獨(dú)計(jì)算通行部分，則普遍指有門口的小部分。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為沒有通行的部分雖然沒有實(shí)際使用，但其具有伸縮縫應(yīng)用的功能性，伸縮縫的設(shè)置對整棟樓都有助益和影響，所以應(yīng)該整體計(jì)算。但從實(shí)際看，規(guī)范中并沒有具體規(guī)范一定要使用哪一種計(jì)算觀點(diǎn)，所以可以根據(jù)具體情況具體分析。

3.3 數(shù)據(jù)檢查和誤差

在房產(chǎn)面積測算的過程中，應(yīng)用數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性會(huì)直接影響測算結(jié)果，所以一定要嚴(yán)格檢測數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，并采取有效的誤差處理措施。通常情況下，需要測量兩次房屋邊長，確保鋼卷尺、測距儀等測量儀器與測量要求相符，盡可能避免誤差的產(chǎn)生，最終測量結(jié)果可以選擇兩側(cè)結(jié)果的中間值。如果測量的房屋為矩形，且誤差不超過5 cm，則要選取中間值作為最終結(jié)果；如果誤差超過5 cm，則需要再測一次。

通常情況下，邊長平差為：

△=∑－，=△/∑，i=×i（1）

式（1）中：△為分段丈量邊長總和與總長之差；∑為邊長總合；為總長；為改正系數(shù)；i為邊長的改正量；為序號。

如果遇到特殊情況，比如測算商住樓時(shí)，要做好邊長平差調(diào)整，在調(diào)整的過程中，要確保上下樓梯尺寸一致，根據(jù)樓梯尺寸進(jìn)位處理，避免出現(xiàn)尺寸差異。

4 結(jié)語

綜上所述，中國房產(chǎn)面積測算仍舊處在發(fā)展階段，實(shí)際測算工作還存在一些問題。為了減少測算誤差，計(jì)算人員要做好準(zhǔn)備工作，嚴(yán)格遵守相關(guān)的規(guī)范要求，根據(jù)實(shí)際情況，采取科學(xué)、有效的測算方法，為中國房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供動(dòng)力和支持。

［1］任學(xué)琪.房產(chǎn)測量中面積測算問題的幾點(diǎn)體會(huì)［J］.科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2017（9）：267.

［2］張海燕，萬祖海.探究房產(chǎn)測量中面積測算問題的幾點(diǎn)體會(huì)［J］.房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2017（5）：65-67.

［3］趙瑞芝.房產(chǎn)測量中面積測算問題的分析研究［J］.黑龍江科學(xué)，2017（14）：60-61.

TU198

A

10.15913/j.cnki.kjycx.2019.18.057

2095－6835（2019）18－0135－02

〔編輯：張思楠〕