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        探討如何做好房地產(chǎn)收入的確認工作

        2019-11-29 04:24:08杭州市城建開發(fā)集團有限公司
        財會學習 2019年9期
        關(guān)鍵詞:錢款買方開發(fā)商

        杭州市城建開發(fā)集團有限公司

        房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到多種因素影響,比如政策、市場和資金等問題,這些因素對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都有重要作用,針對房地產(chǎn)開發(fā)中遇到的收入確認問題,需要從多個方面進行核算管理?;诖?,筆者展開研究分析,從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及會計核算進行研究,并對房地產(chǎn)行業(yè)收入確認的五種情況進行系統(tǒng)分析,然后結(jié)合特殊情況下的房地產(chǎn)行業(yè)收入確認進行闡述,希望對新形勢下房地產(chǎn)收入確認起到相關(guān)指導作用。

        一、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及會計核算

        房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近二十年的快速發(fā)展,已經(jīng)成為市場上較為重要的產(chǎn)業(yè),國家針對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的扶持力度越來越大,整個房地產(chǎn)管理的規(guī)則也越來越規(guī)范,針對房地產(chǎn)行業(yè)需要進行進一步管理,尤其是針對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)中遇到的政策、市場和資金等問題,對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都有重要作用,在房地產(chǎn)建設(shè)中都會遇到會計核算的問題,所以針對房地產(chǎn)行業(yè)會計管理,需要從多個方面進行核算管理。

        新的會計準則對收入確認進行了新的規(guī)定,企業(yè)在日?;顒又行纬傻?、會導致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流入。企業(yè)應(yīng)當在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時確認收入,但同時需要滿足以下條件:

        (一)合同各方已批準該合同并承諾將履行各自義務(wù);

        (二)該合同明確了合同各方與所轉(zhuǎn)讓商品或提供勞務(wù)相關(guān)的權(quán)利和義務(wù);

        (三)該合同有明確的與所轉(zhuǎn)讓商品相關(guān)的支付條款;

        (四)該合同具有商業(yè)實質(zhì),即履行該合同將改變企業(yè)未來現(xiàn)金流量的風險、時間分布或金額;

        (五)企業(yè)因向客戶轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)取得的對價很可能收回。

        以上闡述的是收入確認的定義和條件。在整個房地產(chǎn)行業(yè)方面,由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模大,建設(shè)周期也比較長,而且在進行產(chǎn)品銷售中涉及到的產(chǎn)品驗收和產(chǎn)品交付及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等程序較為復雜,導致房地產(chǎn)行業(yè)的銷售后續(xù)服務(wù)工作與其他行業(yè)之間有較為明顯的特點。所以房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認需要會計人員綜合掌握多種方面,按照傳統(tǒng)的收入確認準則不易準確的確認房地產(chǎn)行業(yè)收入。

        二、房地產(chǎn)行業(yè)收入確認的五種情況

        (一)傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)收入確認

        由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模大,建設(shè)周期也比較長,而且在進行產(chǎn)品銷售中涉及到的產(chǎn)品驗收和產(chǎn)品交付及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等程序較為復雜,針對房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認,很多房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合會計政策對房地產(chǎn)行業(yè)予以收入確認多數(shù)是采用的是房地產(chǎn)已經(jīng)竣工并且是按照標準程序進行審核驗收,且發(fā)放入住通知書,房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的企業(yè)與買受人已經(jīng)簽訂《商品房買賣合同》、收取房款且已經(jīng)出具發(fā)票,從而能夠確定房地產(chǎn)銷售收入。這是較為通用的房地產(chǎn)收入確認的方式。以上的收入確認方式看起來較為正確,但實際上流程不夠嚴謹,不符合房地產(chǎn)行業(yè)中風險和報酬實質(zhì)轉(zhuǎn)移的法律標準。因為房地產(chǎn)行業(yè)中,如果開發(fā)商的出售房屋延期交付或者出現(xiàn)面積誤差比值超過3%,主體結(jié)構(gòu)不合格等情況,買受方,可以單方面解除合同,對之前的房地產(chǎn)收入確認產(chǎn)生影響。

        (二)準確把握房地產(chǎn)行業(yè)收入確認

        針對房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認,需要從會計上對收入進行執(zhí)行確認,而且在法律法規(guī)上也需要遵照其中的準則,筆者結(jié)合多方資料展開調(diào)查,在基本準則確認的基礎(chǔ)上,從謹慎的角度出發(fā),對房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認工作進行重新定義,希望供大家參考:

        1.房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的工程已經(jīng)竣工并且通過合格驗收。政府部門對開發(fā)項目工程進行核驗,工程項目取得政府部門發(fā)放的竣工備案表。

        2.開發(fā)工程的銷售面積與合同約定中相符合。一般來說,房產(chǎn)實際銷售面積與合同規(guī)定的面積存在一定差異,需要取得政府測部門的測繪面積表,并且按照實際測繪面積進行價格計算。

        3.房屋交付手續(xù)已經(jīng)完成,而且買受方出具交房確認單,并且無異議。一般來說,開發(fā)商的企業(yè)在進行房屋交付中可能會由于買受方的原因?qū)е聸]有進行正常的房屋交付,這就需要對業(yè)主進行通知和送達,首先可以采取報紙公告,然后保存報紙原價。另外進行郵遞,保留郵遞底單或郵局回執(zhí)。進行電話或傳真通知,應(yīng)該保留記錄。只有當以上步驟完成后,整個房產(chǎn)收入確認才算完成。

        4.房屋買賣過程中,客戶的錢款交付有多種形式。對于客戶采取一次性全額交情房款的,開發(fā)商應(yīng)當在收取錢款后出具錢款憑據(jù),然后辦理房屋交接手續(xù),并進行收入確認。另外采取按揭付款的方式,開發(fā)商應(yīng)當要在實際首付款到賬或者是銀行按揭錢款到賬時,進行房地產(chǎn)收入確認。

        5.成本能夠可靠的計量。工程項目的工程竣工后,要對成本進行可靠計量,這就要求對工程進行準確估計,然后結(jié)合工程量進行成本計算。

        上面所講述的收入確認原則適用于房地產(chǎn)銷售的一般情形,當開發(fā)商依照程序進行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移及相關(guān)程序完成后,并將所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方,企業(yè)的銷售收入確認可以進行。

        三、特殊情況下的房地產(chǎn)行業(yè)收入確認

        房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認,按照傳統(tǒng)形式上的收入確認需要依照所有權(quán)轉(zhuǎn)移之后,風險和報酬轉(zhuǎn)移后進行收入確認,在遵照以上準則確認時,要對每項業(yè)務(wù)進行核算,然后結(jié)合實際情況進行分析,確保收入確認工作有序進行。當然,往往存在一些情況導致風險和報酬沒有進行有效轉(zhuǎn)移。

        (一)合同存在重大不確定因素,市場上房地產(chǎn)經(jīng)營效益不好,房地產(chǎn)開發(fā)商為了回籠資金,采取多種錢款收取方式進行房款收取,確保買方效益。約定到一定條件下買方有退房的權(quán)利,比如在進行房產(chǎn)銷售中,開發(fā)商進行市場跌價賠償措施,或者買方有權(quán)獲得損失賠償,這種方式,導致收入確認工作出現(xiàn)一定的不確定性,這要求企業(yè)需要在不確定性因素消除后進行收入確認。

        (二)房地產(chǎn)銷售后,開發(fā)商仍然有向房屋進行管理涉及的因素,比如房屋銷售過程中,與買方簽署一定附帶協(xié)議,承諾一定時期內(nèi)的既定報酬,針對這樣的情況,要對交易實質(zhì)進行分析,確保企業(yè)這是銷售行為還是融資及利潤獲取行為,以便后續(xù)更好的進行房產(chǎn)收入確認工作。

        四、結(jié)語

        總體來說,隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速進步和發(fā)展,但在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中,容易受到多種因素影響,比如政策、市場和資金等問題,這些因素對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都有重要作用,針對房地產(chǎn)開發(fā)中遇到的收入確認問題,需要從多個方面進行核算管理。首先應(yīng)把握房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及會計核算問題,系統(tǒng)研究房地產(chǎn)行業(yè)收入確認的五種情況,同時要考慮到特殊情況下的房地產(chǎn)行業(yè)收入確認情況,只有科學把握這些因素和情況,才能夠更好的做好新形勢下房地產(chǎn)收入確認工作,提高企業(yè)管理質(zhì)量和效果。

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