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        鶴崗房子“白菜價”正常嗎 專家預(yù)言未來很多四五線城市房價將跌

        2019-11-28 20:49:42譚夢桐
        投資與理財 2019年5期
        關(guān)鍵詞:鶴崗市鶴崗外流

        譚夢桐

        近10年來,中國人民都是為房價的畸高而感到難以置信,而近日一則走紅網(wǎng)絡(luò)的房產(chǎn)新聞,因?yàn)榉績r跌成“白菜價”而讓人大跌眼鏡。

        網(wǎng)上流傳的房價圖顯示,73平米總價19000元,甚至有的樓盤117平米總價才16000元。如此算下來,這些房子合每平米才一二百塊錢。

        鶴崗房價的話題迅速在網(wǎng)上傳開,引來一片嘩然。有網(wǎng)友表示,“一座缺乏人口紅利的城市,這個水平的房價很正常!”“七臺河、雞西、鶴崗、雙鴨山全都一個樣,人口外流嚴(yán)重?!薄叭司湍敲袋c(diǎn)兒,蓋了那么多新房子,賣上價才奇怪呢!”

        也有網(wǎng)友直言:“這才是真實(shí)的房子成本!那些吹沙子多貴成本多高的都是騙局!”

        有不少“機(jī)智”的網(wǎng)友猜測,“這是不是黑龍江鶴崗吸引‘人財?shù)囊环N手段?”

        經(jīng)媒體證實(shí),這些低價房源都是當(dāng)?shù)氐呐锔姆?,性質(zhì)與一般商品房有明顯區(qū)別。而鶴崗房產(chǎn)實(shí)際價格,有中介表示在2000元/平米左右。不過,也有細(xì)心的網(wǎng)友發(fā)現(xiàn),這個價格相比之前,也是腰斬后的價格。

        鶴崗房價隨棚改貨幣化“落幕”

        鶴崗緣何走到這種地步?

        或因?yàn)榉康禺a(chǎn)大規(guī)模的開發(fā),讓鶴崗的房地產(chǎn)庫存大幅上升。而隨著棚改貨幣化的落幕,一起落下去的還有鶴崗的房價。

        “房子造太多了,入住率大概在三分之一,沒什么人住,年輕人都上外省打工了,只剩我們這種蹦跶不動的老人。手里頭多出來的房子也沒人住,還要交物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi),冬天還有暖氣費(fèi),光暖氣費(fèi)60平左右的房子就要交1300元。”鶴崗采沉區(qū)的一位大爺表示。

        鶴崗市發(fā)布的政府工作報告中顯示,自2013年至2018年6年間,鶴崗大力推進(jìn)保障性住房建設(shè),共計建設(shè)11萬套住房。

        此外,根據(jù)鶴崗2017年統(tǒng)計公報,可看到當(dāng)年該市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8.1億元,比上年增長114.2%。房屋施工面積160.7萬平方米,比上年增長25%,其中住宅137.5萬平方米,增長23.9%;新開工面積40.5萬平方米,比上年增加3.2倍,其中住宅31.7萬平方米。商品房銷售面積13.3萬平方米,比上年增長24%;商品房銷售額4億元,比上年增長34.9%,供給遠(yuǎn)大于需求,隨著棚改貨幣化的落幕,房子存量越來越多,或許文章開頭房子“白菜價”的一幕早已注定。

        城市兩極分化 房子不再是金融工具

        興也煤炭,衰也煤炭。

        鶴崗市統(tǒng)計公報顯示,2017年,鶴崗地區(qū)生產(chǎn)總值282.9億元。這個數(shù)據(jù)甚至不如沿海發(fā)達(dá)地區(qū)一個鎮(zhèn),在東北36個地級行政單位中也排名倒數(shù)第四。

        2011年,鶴崗市被國家確定為第三批25座資源枯竭型城市之一。數(shù)據(jù)顯示,2012年鶴崗GDP總量仍有358億元,而到2017年卻只有282.9億元了。究其原因,是煤炭資源枯竭,導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)衰落。

        值得一提的是,鶴崗的經(jīng)濟(jì)又極度依賴幾個煤企。其中,這座煤炭大市超九成煤炭產(chǎn)量都來自同一家企業(yè),龍煤鶴崗。

        不過也有媒體挖出,龍煤集團(tuán)的生產(chǎn)效率低下。根據(jù)中國煤炭工業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示,2014年龍煤集團(tuán)煤炭產(chǎn)量為4905萬噸,在國內(nèi)煤炭企業(yè)中排名第17位,產(chǎn)量僅為煤炭龍頭企業(yè)神華集團(tuán)的10%左右。

        除了鶴崗,經(jīng)國家“蓋章”的資源枯竭型城市(縣、區(qū))共有69個,包含了大量東三省城市,如遼寧盤錦、黑龍江五大連池、吉林敦化等。

        而資源枯竭導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)下行,也會降低當(dāng)?shù)鼐用窳粝碌囊庠福瑢?dǎo)致人口流失。根據(jù)鶴崗市統(tǒng)計公報,2002年末,鶴崗總?cè)丝谶_(dá)110.9萬人;到2017年末,鶴崗人口已低至100.9萬人。也就是說,十多年時間里,鶴崗已流失約10萬人口,人口降幅接近10%。

        2015年,鶴崗的人口出生率為4. 21‰,死亡率7.94‰,自然增長率為-3.73%。自2015年后,鶴崗的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報中,就不再披露出生率數(shù)據(jù)。據(jù)專家估計,鶴崗的生育率只有0.7,為日本水平的一半。

        人口不斷減少,也必然會傳導(dǎo)至房價,使其不斷下探。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評論稱,東北很多城市的房地產(chǎn)市場基本上比較低迷,最主要原因就是人口外流明顯。他指出,包括鶴崗等類似城市在內(nèi),房價邏輯都差不多,即過去是煤炭和工業(yè)相對發(fā)達(dá)的城市,但這幾年因?yàn)槊禾啃袠I(yè)整頓等因素,導(dǎo)致城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展也受到影響,很多人口也逐漸外流。在沒有人口支撐的情況下,樓市交易不旺,價格自然比較低。

        面對房價收縮時代,我們應(yīng)該怎么辦?

        曾經(jīng),在不少人看來,房價永遠(yuǎn)都只會漲漲漲。鶴崗的房價暴跌,打破了他們的慣性思維,也印證《投資與理財》一直以來的判斷:人口的流向決定了當(dāng)?shù)氐姆績r走勢,人口外流、無產(chǎn)業(yè)支撐的地方,房價也沒有支撐。

        鶴崗房價暴跌了,其他許多三四線城市呢?以后也會出現(xiàn)鶴崗這樣的暴跌嗎?有一種聲音認(rèn)為,部分小城市城鎮(zhèn)化程度不高,還有大量農(nóng)民要進(jìn)城,因此房價暫時穩(wěn)定。鶴崗的城鎮(zhèn)化程度已經(jīng)超過80%,意味著農(nóng)村進(jìn)城人口幾乎很少,也就是未來進(jìn)城新增的購房需求基本沒有了,房價自然會跌。

        從資產(chǎn)配置角度出發(fā),有業(yè)內(nèi)人士表示,未來除了少數(shù)沿海發(fā)達(dá)和內(nèi)陸前景明朗的三四線城市,堅守主要城市及其都市圈,是房產(chǎn)二級市場投資的正確選擇。那些人口外流、產(chǎn)業(yè)匱乏的三四線城市,房價有可能也會像鶴崗一樣暴跌。房子不再是金融工具,非剛需的配置,都應(yīng)該慎重考慮。如果房產(chǎn)稅開征,這些房子基本就都成了名副其實(shí)的負(fù)資產(chǎn)。

        最后,還是應(yīng)該提一句:“房子是用來住的,不是用來炒的。”

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