施若凡

摘要：根據(jù)自身從業(yè)經(jīng)驗，對南益地產(chǎn)在福建區(qū)域內(nèi)的紫湖國際、寶珊花園（南溪谷）、清源春曉3個居住小區(qū)的景觀工程建設過程進行了分析，并進行了橫向比較，意在總結地產(chǎn)建設進入次紀元后，如何在品質(zhì)與成本聞尋找平衡點，規(guī)避無效成本的發(fā)生。

關鍵詞：園林工程;造價控制;無效成本規(guī)避;福建

中圈分類號：TU986文獻標識碼：A 文章編號：1674-9944（2019）19-0010-04

1引言

投資控制貫穿于項目建設全過程，這是毫無疑義的，但必須重點突出。根據(jù)國外某咨詢機構統(tǒng)計繪制，用于描述工程建設各階段對項目投資影響程度的坐標圖（圖1），可以看出：影響項目投資三大階段為初步設計、技術設計、施工圖設計準備;其影響程度分別達到20%、40%、20%，由此可見，投資控制的關鍵在于設計階段。

本文試圖運用大建筑學科中關于投資控制方法及措施結合園林景觀施工特點，并以南益地產(chǎn)福建區(qū)域的3個工程為案例，對景觀工程造價控制作出探討。

2景觀工程成本構成的基本類別

2.1按工程內(nèi)容分類

大范疇的園林景觀工程一般可分為室外土方工程、園林土建工程、綠化工程、圍墻工程、景觀水電、物業(yè)及交通設施、室外零星設施、配套設施、體育游樂設施、垃圾站、物業(yè)管理用房、其他配套用房等分項工程。

2.2設計概算中的分類

設計單位在提交初步設計成果時，必須附帶主要經(jīng)濟指標概算分析表，表中幾個主要工程特征數(shù)據(jù)包括：景觀工程總估價、景觀總面積，兩者相除即得“專業(yè)單方估價”。一般可描述為：硬景工程N元/m²，軟景工程N元/m²，給排水和景觀電氣N元/m²等幾個造價指標。

2.3按造價專業(yè)分類

可分為兩大類：（一）硬景及機電工程，具體可細分為主材費、輔材費、安裝費、綜合費（管理費+利潤）、規(guī)費、稅金等;（二）綠化工程，可細分為苗木采購費、種植費、養(yǎng)管費、綜合費（管理費+利潤）、規(guī)費、稅金等。

2.4常用歸納法

項目建設實際操作過程中，不同的項目管理機構還常根據(jù)本單位各專業(yè)職能部設置情況將其劃分為若干個不同功能特點的單位工程，該種分類方法往往和項目管理機構的人員專業(yè)構成、職能分工、工作習慣等因素有較大關系。如表1所示。

從以上4種關于園林景觀工程成本構成的分類方法可以看出：園林景觀具有多專業(yè)綜合性。一般情況下，一個綜合性的園林景觀工程涉及了土建（包括土方）、綠化、給排水、景觀照明、維修養(yǎng)護等多種專業(yè)，實屬“麻雀雖小，五臟俱全”。

3景觀工程成本控制原則與重點

3.1景觀成本控制的5個原則

隨著地產(chǎn)開發(fā)建設運營的成熟化，許多企業(yè)根據(jù)自身組織架構的特點總結出一套套標準化作業(yè)指導書，然其核心內(nèi)容均大同小異，如綠城集團嘲關于景觀成本控制的四項原則等，龍湖地產(chǎn)景觀作業(yè)指導書等，筆者根據(jù)自身從業(yè)經(jīng)驗提出以下5條原則，以供探討。

3.1.1匹配樓盤檔次

應根據(jù)營銷定位匹配樓盤景觀檔次，實際操作上，同檔次的可參照相近樓盤的景觀投入水平，當面對不同檔次樓盤的時，則應確定不同的景觀等級，并以此為依據(jù)確定景觀建設投入資金大小。如高檔別墅區(qū)環(huán)境質(zhì)量要求較高，要需配套高規(guī)格園林系統(tǒng)（圖2）;普通小區(qū)內(nèi)綠化面積有限，需要因地制宜選擇景觀的規(guī)格（圖3）。因此，景觀管控的首要任務對景觀進行產(chǎn)品定位，具體包括：定品質(zhì)、定風格、定功能和定特色。

3.1.2選擇優(yōu)秀設計單位或著名設計師，注重細節(jié)

常規(guī)情況下，設計費用一般只占工程總費用的1%左右，而恰是1%的費用卻幾乎決定了后繼的全部費用?？梢?，選擇優(yōu)秀的設計單位，不僅能夠有效優(yōu)化產(chǎn)品設計，而且能夠提高產(chǎn)品知名度，把握了景觀細節(jié)，就把握了效果，成熟的景觀設計成果能較大程度上節(jié)約成本。另外，還應重視設計多方案選擇，由專業(yè)人士嚴格的審查和監(jiān)督初步設計、技術設計、施工圖設計，深入技術領域研究節(jié)約投資的可能性。

3.1.3選擇相匹配的材料和有實力的施工單位，有效表達設計意圖

施工是園林景觀實現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)，設計再好，沒有好的施工單位來實施，同樣不能做出好的園林景觀。故此，選擇有實力的施工單位，選用正確的材料，才能保證設計效果可以更好的實現(xiàn)，避免二次施工造成浪費。

3.1.4控制整體投資，采用不均衡分配法

根據(jù)地塊分級，景觀投資不宜采用統(tǒng)一標準，而應該在統(tǒng)一的投資水平上，根據(jù)土地分級采取景觀投入分級的策略，在重點區(qū)域，如主人口、會所、高端戶型、展示區(qū)、中央庭院景觀應高于平均水平;相反，則可以適當?shù)陀谄骄?，不均衡投入景觀成本，從而控制整體投入。

3.1.5把握細節(jié)一通用做法標準化

對于大型房企而言，多數(shù)的功能性的通用做法設計最好建立標準化體系，對已經(jīng)成熟的景觀大樣做法和材料品種等進行產(chǎn)品固化，以便節(jié)約設計時間和縮短采購周期。在實際工作中，要建立通用做法圖集，例如對車行道、人行道、基層、停車場、雨水口、車行道截水溝、種植井蓋、綠化取水口等常規(guī)做法進行規(guī)范化、標準化。

3.2景觀成本控制的重點

（1）根據(jù)整體規(guī)劃土地分級策略，在景觀投資上相應地提高重點位置（即住戶敏感點）及銷售賣場路線的景觀投資水準。

（2）在考慮景觀均好性的同時，適當提高商業(yè)街區(qū)、展示區(qū)、會所、主入口、中心庭院景觀檔次，以提升高品質(zhì)物業(yè)的標準。

（3）依據(jù)高品質(zhì)物業(yè)景觀設計越來越重視軟景的趨勢，樓盤整體投資應提高軟景投資比例。

（4）針對具有相對劣勢如朝向不好、周邊環(huán)境差的地塊，周圍應適當提高景觀投資水平，提高劣勢地塊的景觀標準即提高了整體樓盤的物業(yè)品質(zhì);對于城市形象展示面和臨街區(qū)的地方，適當?shù)奶岣咄顿Y比例是有必要的。

4園林景觀工程成本管控案例分析

4.1運用分級策略將小區(qū)分成不同層次的片區(qū)。差異化投入

如（圖4），該小區(qū)為高檔別墅區(qū)樓盤，價格處于所在城市的中高水平（表2）.

4.2按常用歸納法對景觀工程成本進行管控

如表3：該樓盤為多層（6層）疊加與高層相結合的普通住宅小區(qū)，價格處于所在城市的中等水平。

分析表2可知，作為中檔樓盤設計單位給出的概算每平方單價497元偏高，應存有較大的優(yōu)化空間。通過技術與經(jīng)濟措施相結合，如能壓縮至350元/m²，預計可節(jié)約造價約596萬元。

4.3施工過程運用精細化管理措施。加強成本管控

表4給出的樓盤為高檔別墅區(qū)，搭配部分小高層建筑，是所在城市消費水平中的頂尖項目之一。

由以上案例的結算分析報告可看出，第2、3、4項均為施工過程中現(xiàn)場加強管控及時變更取得的效益，合計可節(jié)約成本108萬元。

5總結

根據(jù)對以上某地產(chǎn)集團3個不同項目園林景觀造價的分析可以看出，園林景觀成本控制應該從軟景，硬景及其園林構筑物等主要方面著手，通過控制比例，把控質(zhì)量和把握細節(jié)等方面，在未對景觀設計效果產(chǎn)生實質(zhì)影響的情況下，對成本進行控制?？蓺w納為以下幾個要點。

5.1軟景

5.1.1多植草、少灌木

受城市公共綠地設計所謂“多種樹，少植草”原則的影響，部分小區(qū)綠化設計也肓目跟風，特別是在中高檔小區(qū)進行植物配置時，一些設計人員思路被固化，誤認為應該用比常用規(guī)格偏大花灌木、地被，較大的來替代草坪，以此提高“綠量”，提升園林檔次。殊不知，市政綠化“多種樹，少植草”的本意是為增加公路綠化帶的減噪滯塵效果?；蛴嘘惻f觀點認為，草坪后期養(yǎng)護費用高，往往用地被搭配灌木球的形式予以替換。其實隨著園林機械設備的使用普及，大面積草坪的修剪也變得簡單易行，節(jié)省了大量人工，反而是造型花灌木、綠籬的后期修剪往住要耗費大量人工。且相較而言，單位面積的花灌木主材費用成本是草坪的3～4倍以上。

5.1.2不可肓目追求所謂的多層次綠化

現(xiàn)代園林綠化固然要求有高、中、低多層次的植物配置，但應充分預判各類植物后續(xù)的生長空間，切不可肓目擁擠堆砌，這樣既浪費成本，又為后期養(yǎng)護帶來困難。另外，隨著新的設計理念提出，那種密不透風式的所謂高檔綠化逐漸被人們所摒棄，取而代之的是一種能夠營造悠閑、舒暢生活情景的疏林草地更為人們所鐘愛。

5.1.3綠化用樹品種選擇的依據(jù)

苗木品種選擇首要考慮其項目所在地的適應性，簡而言之，應確保苗木高成活率。特別在選擇特選樹、主景樹等經(jīng)濟價值高的喬木時，除非確有需要，否則切不可肓目求新求異，因為在一般情況下，新品種或稀有品種苗木往往價格較為昂貴，且養(yǎng)護難度大，不易成活。其次，應適當提高本士樹種在苗木總清單的使用比例，如此不但能幅降低成本造價，而且能有效保證苗木成活并壯長，從而規(guī)避工程質(zhì)量風險。

5.1.4適當采用果樹

現(xiàn)代城市住宅小區(qū)的綠化習慣于全部外購觀賞樹木，往往忽略適當搭配若干種（株）本土特的有果樹，適當采用部分果樹能在突出地域特色和營造田園風光的同時，發(fā)揮一定的科普教育價值。

5.1.5與規(guī)劃建筑物不沖突的前提下，保留并利用原生

該項工作的效益顯而易見，①古樹不需額外采購;可節(jié)省大筆開支;②古樹名木能提高社區(qū)品位、增加賣點;③充分體現(xiàn)環(huán)境友好，人與自然和諧共處理念。然而該工作實施的難點在于需要在景觀設計師提前介入，對場地進行認真的詳勘，并在建筑方案設計階段與相關專業(yè)加強溝通。

5.2硬景

5.2.1減小空曠的大廣場，增加樓間庭院綠地

相較于硬質(zhì)鋪貼，人們更喜歡在樓根下或樹蔭下玩樂，更喜歡庭間綠地。因此適當縮小硬質(zhì)鋪貼，取而代之以大面積草地搭配中高喬木營造的綠地空間更能滿足人們親近自然的天性，同時可以減少投資。

5.2.2減小人行道寬度

自然彎曲而狹窄的人行道給人曲徑通幽、柳暗花明之感，為庭院增添樂趣，人行道寬度以滿足2個人并肩而行為宜，一般為4～5英尺即可，無需太寬而導致造價上升。另外，人行道無需加砌路沿石，可采用紅磚或片石平面安砌，讓草皮自然地向人行道延伸，更具品位。

5.2.3合理確定水景數(shù)量和體量

水景設計是把雙刃劍，它可以使社區(qū)環(huán)境充滿靈氣，增添休閑氣氛，營建初期美觀、豪華，但水景需要較高的運行成本以及后期維護費用，很多水景在后期是不開放的，只剩下裸露的各種噴頭或卵石，效果很不好。因此在營造水景時，要有長遠考慮，不能圖一時的亮點，設計中的水景面積在整體環(huán)境景觀中所占比例不宜過大。

5.2.4合理設置特色鋪裝、水景、雕塑、涼亭等構筑物

特色鋪裝如水刀拼花、奢石鋪貼等，因施工工藝復雜，且造價較高，應安排在景觀敏感度和關注高的通道節(jié)點，杜絕濫用。設置的構筑物，如涼亭、擋墻、廊架等應充分其實用性與耐久性，避免華而不實的作品。另外，拙劣的雕塑或小品，如耐久性差的玻璃鋼、鐵藝制品等，經(jīng)不起長久的欣賞，不如用秋千、單杠等參與性健身器材代替，這些健身器材可增強小區(qū)生活情景氛圍，勾起所有人美好的童年回憶。

5.3強調(diào)技術與經(jīng)濟措施相結合的成本管控理念

應該指出，技術與經(jīng)濟相結合是控制投資最有效的手段。長期以來，我國工程建設領域，技術與經(jīng)濟相分離現(xiàn)象普遍存在。在這個問題上，國外的技術人員卻時刻考慮如何降低工程投資，中國部分技術人員則常把它看成與已無關的財會人員的職責。而財會、概預算人員的主要責任是根據(jù)財務制度辦事，他們往往不熟悉工程知識，也較少了解工程進展中的各種關系和問題，僅單純地從財務制度角度審核費用開支，難以有效地控制工程投資。為此，當前迫切需要解決的是以提高項目投資效益為目的，在工程建設過程中把技術與經(jīng)濟兩者有機結合，通過技術比較、經(jīng)濟分析和效果評價，正確處理技術先進與經(jīng)濟合理兩者之間的對立統(tǒng)一關系，力求在技術先進條件下的經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理基礎上的技術先進，把成本管控的觀念滲透到建設各階段中。