黃靜

摘要：近些年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，受政策調(diào)控、供需關(guān)系及社會(huì)資源等因素的影響，面臨艱巨的挑戰(zhàn)。成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)和根本，是企業(yè)發(fā)展的“牛鼻子”，只有抓住它，才能控制全局[1]。增進(jìn)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量和有效地把控風(fēng)險(xiǎn)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)保障。現(xiàn)階段的社會(huì)環(huán)境下，只有能牽好牛鼻子，給利潤(rùn)騰出空間，把握發(fā)展的關(guān)鍵因素的企業(yè)才是更有前景的企業(yè)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)成本 財(cái)務(wù)管理

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)健、良性地發(fā)展，對(duì)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)有著不可估量地作用。企業(yè)要做好企業(yè)預(yù)算等財(cái)務(wù)管理，不能僅憑財(cái)務(wù)部門一己之力，應(yīng)與拆遷、開發(fā)、各施工等各部門配合相結(jié)合。房地產(chǎn)業(yè)需要在發(fā)展過(guò)程中投入大量資金。由于涉及的行業(yè)眾多，投資時(shí)間長(zhǎng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大，使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)需要采用這一行業(yè)獨(dú)有的管理模式，才能盡可能的降低各種風(fēng)險(xiǎn)。只有當(dāng)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)時(shí)，信息才能傳遞到企業(yè)內(nèi)部，讓每一名員工都能感受到行內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，并自覺行動(dòng)起來(lái)，從而真正實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約[2]。

一、項(xiàng)目成本計(jì)劃的制定

（一）項(xiàng)目成本計(jì)劃形成過(guò)程

房地產(chǎn)企業(yè)的成本制定舉足輕重，一旦項(xiàng)目決策失誤，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)阻礙，這就會(huì)導(dǎo)致大量的開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)效率降低，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。在制定成本計(jì)劃時(shí)，有必要對(duì)國(guó)家政策和企業(yè)成本管理充分理解，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)，收集數(shù)據(jù)，分析和判斷市場(chǎng)狀況，及時(shí)向管理層提供反饋。并在投資估算、資源合理配置、前期成本控制的基礎(chǔ)上，組織專業(yè)人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和聽證。隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，將有必要改進(jìn)技術(shù)和實(shí)施備選方案，在實(shí)際的操作中根據(jù)需求對(duì)成本計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，將遇到多少偏差，應(yīng)根據(jù)結(jié)構(gòu)圖逐層匯總費(fèi)用估計(jì)數(shù)，并與最初的費(fèi)用計(jì)劃目標(biāo)比較，同時(shí)考慮到每一級(jí)的單位計(jì)劃是否適合，作為設(shè)計(jì)和計(jì)劃變動(dòng)的補(bǔ)充，形成自下而上的反饋和調(diào)整過(guò)程。

（二）項(xiàng)目前期策劃的估算

估算計(jì)劃成本的方法主要有幾種：一種是歷史數(shù)據(jù)法，經(jīng)由比較來(lái)估量相類似項(xiàng)目和投資的成本;另一種是定額數(shù)據(jù)法，根據(jù)相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙計(jì)算工作量，采用相應(yīng)的定額單價(jià)，并根據(jù)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)劃利潤(rùn)計(jì)算各種費(fèi)用。第三，合同價(jià)格法，通過(guò)對(duì)大量投標(biāo)的分析，開發(fā)商選擇合理的投標(biāo)人中標(biāo)，通過(guò)談判和價(jià)格修正，達(dá)到雙方滿意的工程造價(jià)，合同價(jià)格在雙方簽訂的合同文件中確定，并作為項(xiàng)目結(jié)算依據(jù);第四，詢價(jià)方式，在項(xiàng)目報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)成本進(jìn)行估算，綜合安排后制定成本計(jì)劃[3]。

（三）確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本和責(zé)任成本

成本計(jì)劃并不是定好了之后就不會(huì)有所變動(dòng)，而是要根據(jù)需求，對(duì)不同階段的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。在保證目標(biāo)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，制定的合理又可行的成本控制目標(biāo)。將目標(biāo)成本依據(jù)規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)逐層分解，落實(shí)到各責(zé)任中心，然后在執(zhí)行中對(duì)實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)比對(duì)，找出成因進(jìn)行修定。責(zé)任成本的控制是企業(yè)目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn)的重要方法，同時(shí)為成本考核提供依據(jù)。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)對(duì)各種資源的調(diào)度和聯(lián)合利用，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的體系結(jié)構(gòu)目標(biāo)。行業(yè)特點(diǎn)政策多、投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、融資迫切。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心環(huán)節(jié)之一，對(duì)成本開展有效地細(xì)化核算，搞好成本控制及監(jiān)督，加快開發(fā)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)效率，通過(guò)多元化地合理籌集資金、減少項(xiàng)目資金占用，降低資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)管理不僅要考慮成本核算，還要考慮稅控風(fēng)險(xiǎn)以及提高資本收益。只有這樣才能讓財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生關(guān)鍵作用，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供有力的保障[4]。當(dāng)前行業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀：

一是部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系不健全，管理相對(duì)混亂，往往重視結(jié)算而忽略決策;沒有謹(jǐn)慎評(píng)估，導(dǎo)致臨時(shí)設(shè)計(jì)變更及施工簽證增多，產(chǎn)品定位和業(yè)態(tài)分配不合理，造成財(cái)務(wù)管理效率低下，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。另外，財(cái)務(wù)人員水平參差不齊，管理思維停留在會(huì)計(jì)核算工作，沒有全局觀，無(wú)法站在高度了解公司業(yè)務(wù)發(fā)展的全貌。

二是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)通常至少兩三年的時(shí)間，而且有很多項(xiàng)目涉及跨地區(qū)的情況，資金流動(dòng)性不足。企業(yè)資金來(lái)源很大程度依賴于債務(wù)資金，融資成本比重大，資產(chǎn)負(fù)債率高，面臨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加之國(guó)家信貸政策變動(dòng)頻繁，管理面臨的挑戰(zhàn)越來(lái)越多。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施建議

（一）強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理機(jī)制和提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)

為了使財(cái)務(wù)管理有效滲透至企業(yè)各職能部門，應(yīng)健全經(jīng)營(yíng)中各類管理制度，促使財(cái)務(wù)監(jiān)督規(guī)范化、流程化，加強(qiáng)預(yù)算、指導(dǎo)、決策、分析等職能，持續(xù)完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制。同時(shí)，提高財(cái)務(wù)人員財(cái)稅業(yè)務(wù)和管理能力，加強(qiáng)人員隊(duì)伍建設(shè)，企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行專業(yè)知識(shí)和管理技能的培訓(xùn)，比如通過(guò)開展知識(shí)講座、外聘房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理，培養(yǎng)財(cái)務(wù)的全局觀及系統(tǒng)思維，對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展持有清晰意識(shí)，才能合理的分配資源，做到風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，使企業(yè)能夠長(zhǎng)期穩(wěn)步發(fā)展。

（二）加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)

嚴(yán)格管控成本費(fèi)用支出，通過(guò)合理化的作業(yè)安排，達(dá)成成本管理指標(biāo)。首先，根據(jù)控制階段，項(xiàng)目成本控制可分為事前控制、過(guò)程內(nèi)控制和事后控制，即項(xiàng)目成本估算、過(guò)程預(yù)算和竣工結(jié)算[5]。執(zhí)行好三算，財(cái)務(wù)管理需要對(duì)項(xiàng)目前期調(diào)研，計(jì)劃項(xiàng)目資金凈流量，對(duì)運(yùn)行成本、利潤(rùn)進(jìn)行全方位的評(píng)估判別。而有效的預(yù)算管理也是成本控制財(cái)務(wù)管理的核心，設(shè)計(jì)概算、施工預(yù)算、項(xiàng)目資源計(jì)劃逐漸細(xì)化，分解編制財(cái)務(wù)控制目標(biāo)，并將項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度與財(cái)務(wù)口徑履約進(jìn)度的比對(duì)，對(duì)設(shè)備材料采購(gòu)、工程簽證、直接費(fèi)用等監(jiān)督，加強(qiáng)預(yù)算外及超出預(yù)算部分的管理;制定成本結(jié)算辦法及流程，對(duì)質(zhì)保期后成本費(fèi)用跟蹤記錄;監(jiān)控經(jīng)營(yíng)發(fā)生的期間費(fèi)用與預(yù)算指標(biāo)的對(duì)比情況，及時(shí)修正預(yù)算數(shù)據(jù)。其次，加強(qiáng)合同管理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的來(lái)龍去脈清晰登記臺(tái)賬，由財(cái)務(wù)人員需參與合同的評(píng)審或會(huì)簽，包括價(jià)款、開票方式、支付節(jié)點(diǎn)、支付條件、對(duì)方單位的資質(zhì)等，若采用匯票方式亦可達(dá)到短期融資效果，以此從財(cái)務(wù)專業(yè)角度提前把控成本形成過(guò)程，規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

首先，積極拓展銷售渠道，避免庫(kù)存積壓導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升。其次，對(duì)資本的結(jié)構(gòu)進(jìn)行升級(jí)，合理選擇資金籌劃方式控制資金成本，防范或化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)負(fù)債過(guò)多使得在經(jīng)營(yíng)方面出現(xiàn)壓力，然后最終導(dǎo)致債務(wù)危機(jī)。所以需要根據(jù)資本的最佳結(jié)構(gòu)進(jìn)行管理，輕重有所把握，這樣才會(huì)使得正常運(yùn)轉(zhuǎn)。再者就是通過(guò)深化研控，對(duì)于項(xiàng)目資金進(jìn)行集中管理，既達(dá)到賬戶監(jiān)管作用，又能提高資金使用率。根據(jù)各項(xiàng)目資金使用計(jì)劃，財(cái)務(wù)部門可以統(tǒng)籌安排分散在各項(xiàng)目賬戶中的閑置資金，相應(yīng)降低融資成本。最后，對(duì)于財(cái)務(wù)管理控制機(jī)制需要不斷進(jìn)行完善。只有對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)做好掌控，才有利于管理的進(jìn)行。

四、結(jié) 論

在充滿挑戰(zhàn)與競(jìng)爭(zhēng)的大數(shù)據(jù)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)由粗放式地開發(fā)步入理性地發(fā)展，鞏固企業(yè)的心競(jìng)爭(zhēng)力，需要踏實(shí)練就成本控制這項(xiàng)內(nèi)功，同時(shí)，創(chuàng)建完善財(cái)務(wù)監(jiān)督體系并貫徹地運(yùn)用在開發(fā)過(guò)程中，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)和可持續(xù)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。這需要企業(yè)在實(shí)際的管理工作中不斷地完善，保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，促進(jìn)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：桂林市臨桂世紀(jì)家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）