胡嘉琦 朱耘

2019年10月12日，麻涌鎮(zhèn)政府與合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司、廣東珠江投資股份有限公司簽訂三方《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，這是合生創(chuàng)展繼今年4月簽署廣州海珠鷺江村、康樂村舊村改造合作意向協(xié)議及今年9月投資29億元成為番禺新基村舊改合作企業(yè)后，又一次參與廣州舊村改造。

曾經(jīng)，合生創(chuàng)展集團(tuán)與碧桂園、恒大、富力、雅居樂并稱“華南五虎”，更是國內(nèi)首家銷售額超百億元的地產(chǎn)開發(fā)商。但是在眾多房企通過高周轉(zhuǎn)、高杠桿向千億銷售額邁進(jìn)時，合生創(chuàng)展一直“慢周轉(zhuǎn)”，克爾瑞研究中心發(fā)布的《2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，合生創(chuàng)展以163.2億元流量金額和163.2億元的權(quán)益金額被遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了去年的全國房企百強(qiáng)之外。

但是進(jìn)入2019年，合生創(chuàng)展集團(tuán)（00754. HK）在土拍市場活躍起來，頻頻舉牌，兇猛拿地、接盤新城項目，這似在昭示，以“慢”著稱的合生創(chuàng)展，要開始為了規(guī)模“提速”了?！渡虒W(xué)院》記者注意到，截至今年上半年，合生創(chuàng)展擁有土地儲備2940萬平方米，可供銷售的土地儲備中，有1945萬平方米為待發(fā)展的物業(yè)，占總土地儲備的66.16%。此外有媒體報道稱，合生創(chuàng)展數(shù)處地塊拿地多年仍為空地。

事實上，合生創(chuàng)展 “高溢價、多囤地、慢周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式與規(guī)模的快速擴(kuò)張本就是一對矛盾體。試水“高周轉(zhuǎn)”路線的合生創(chuàng)展能否適應(yīng)“快車道”的節(jié)奏，《商學(xué)院》記者向合生創(chuàng)展方面發(fā)出采訪提綱，截至發(fā)稿日期，未收到回復(fù)。

加碼舊改

2019年10月10日，合生創(chuàng)展披露今年9月份銷售數(shù)據(jù)，截至9月底，公司的合約銷售金額約150.72億元，較2018年同期113億元上升33.4%。而根據(jù)合生創(chuàng)展發(fā)布的2019年中期業(yè)績報告，公司今年上半年實現(xiàn)銷售額103.69億元，同比增長66.30%；實現(xiàn)營業(yè)額72.22億港元，同比增長45.46%；公司股權(quán)持有人應(yīng)占溢利26.55億港元，同比增長7.34%； 核心利潤15.47億港元，同比增長74.4%。

合生創(chuàng)展經(jīng)歷過住宅到商業(yè)的轉(zhuǎn)型，也經(jīng)歷過布局大盤的失利。過去數(shù)年，合生創(chuàng)展在公開土地招掛拍上少有動作，其土地儲備主要來自于城市更新、協(xié)議出讓。進(jìn)入到2019年，合生創(chuàng)展重啟在公開市場拿地，并頻繁拿下舊城改造項目，合生創(chuàng)展提速了。

10月12日，麻涌鎮(zhèn)政府與合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司、廣東珠江投資股份有限公司三方簽訂《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。

根據(jù)協(xié)議，三方將依托東莞市對水鄉(xiāng)新城的規(guī)劃發(fā)展，在東莞市麻涌鎮(zhèn)深挖產(chǎn)業(yè)科技升級發(fā)展空間，科學(xué)規(guī)劃、科學(xué)布局，參與建設(shè)麻涌國際科技創(chuàng)新港，將其打造為粵港澳大灣區(qū)青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范基地和穗莞合作的專業(yè)化產(chǎn)城融合中心。

據(jù)了解，此次合生創(chuàng)展、珠江投資參與的主要范圍包括麻涌濱江片區(qū)（主要范圍包括大盛片區(qū)改造、南洲片區(qū)改造、華陽片區(qū)改造）與麻涌濕地旅游片區(qū)（主要范圍包括華陽湖濕地、麻三片區(qū)改造），進(jìn)行連片組團(tuán)式改造，以城市更新方式推進(jìn)。值得關(guān)注的是，此次合生創(chuàng)展是首入東莞，也將成為麻涌舊改規(guī)模最大的房企。這是合生創(chuàng)展繼今年9月投資29億元成為番禺新基村舊改合作企業(yè)及4月簽署廣州海珠鷺江村、康樂村舊村改造合作意向協(xié)議后，又一次參與廣州舊村改造。

目前的房地產(chǎn)基本面相比前幾年已開始出現(xiàn)明顯變化，房地產(chǎn)去投資化、去產(chǎn)能化的大背景下，再次選擇加快拿地和銷售節(jié)奏是否可以適應(yīng)未來樓市發(fā)展，依然是件值得商榷的問題。

通過 “舊改”拿下大量土地就是合生創(chuàng)展增加土儲的方式之一。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年，合生創(chuàng)展以3126億元的總土儲貨值排在35位。值得一提的是，排在合生創(chuàng)展后面的中駿集團(tuán)，貨值為3100億元，其于2018年銷售總額也達(dá)到513.58億元，而合生創(chuàng)展同樣體量的貨值，銷售規(guī)模僅有149.75億元，土儲與銷售嚴(yán)重不匹配。其中的一個原因，正是因為合生創(chuàng)展土儲中大部分為城市更新項目。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合生創(chuàng)展通過舊改能夠以較低的成本獲得土地資源，進(jìn)而獲得相對較高的利潤回報。但這些土地的開發(fā)周期比其他類型土地都要長。據(jù)了解， “舊改”項目從簽約到開發(fā)，平均用時就需要8年。

“舊改”項目具有開放周期長、歷史遺留問題多等特點(diǎn)，大量舊改項目也會導(dǎo)致資金承壓，合生創(chuàng)展選擇舊改項目的原因是什么？有哪些風(fēng)險性？在布局舊改的同時，企業(yè)應(yīng)注意哪些方面？

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝認(rèn)為，隨著住房市場步入存量房時代，眾多房企通過持續(xù)進(jìn)行“舊改”，以期獲得未來發(fā)展的先機(jī)。但事實上，舊改項目并沒有想象的那么美好，由于舊改項目持續(xù)周期較長，回報周期也會更長，不確定性風(fēng)險較大。特別是對于一些采用高成本融資方式或現(xiàn)金流緊張的房企來說，資金壓力則會更大。建議房企未來建設(shè)舊改項目時應(yīng)科學(xué)規(guī)劃、多一點(diǎn)精雕細(xì)琢的工匠精神，這對舊改無疑提出了更高的要求。

財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)對《商學(xué)院》記者表示：“舊改”本身可以獲得較多的優(yōu)質(zhì)地塊，若是地方政府支持，“舊改”也可以帶來較好的發(fā)展機(jī)會。但是由于“舊改”背后的拆遷成本以及周期長等問題，也會給企業(yè)造成壓力。嚴(yán)躍進(jìn)建議，合生創(chuàng)展需要關(guān)注后續(xù)地產(chǎn)周期調(diào)控等因素帶來的影響。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，合生的“慢周轉(zhuǎn)”模式，的確并不適合前幾年房地產(chǎn)的快速發(fā)展節(jié)奏，加之大量的高溢價拿地也為后續(xù)開發(fā)銷售帶來一定壓力，這也是合生前幾年規(guī)?；啪彽闹匾蛩?。近幾年高速發(fā)展的品牌房企大都是借助高周轉(zhuǎn)和快速布局取勝，但值得關(guān)注是，目前的房地產(chǎn)基本面相比前幾年已開始出現(xiàn)明顯變化，房地產(chǎn)去投資化、去產(chǎn)能化的大背景下，合生創(chuàng)展再次選擇加快拿地和銷售節(jié)奏是否可以適應(yīng)未來樓市發(fā)展，依然是件值得商榷的問題。

折戟京津新城

曾經(jīng)，合生創(chuàng)展與恒大、碧桂園、富力地產(chǎn)、雅居樂并稱為“華南五虎”，而王石曾將合生創(chuàng)展譽(yù)為“中國地產(chǎn)界的隱形航母”，2004年，恒大銷售額僅為 14.4 億元，碧桂園為 32.4 億元，富力地產(chǎn) 64 億元，雅居樂為 45 億元，風(fēng)頭最盛的萬科，其銷售金額也僅為91億元，但合生創(chuàng)展成為首家破百億的房企。

當(dāng)下，昔日的地產(chǎn)同行紛紛問鼎千億規(guī)模、化身行業(yè)巨擘，而合生創(chuàng)展卻黯然失色。據(jù)克爾瑞2019年1-9月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜顯示，合生創(chuàng)展位列第88位。

從首家破百億房企到跌至第88位，京津新城或許是拐點(diǎn)。

2007年，合生創(chuàng)展在廣州推出的項目均為位于市區(qū)核心地段的大盤，憑借著開發(fā)模式更科學(xué)、規(guī)劃更全面、配套更豐富等大盤優(yōu)勢，合生創(chuàng)展在2007年的廣州樓市引起了強(qiáng)烈的關(guān)注和市場熱度。

大盤模式優(yōu)勢在于通過規(guī)?？捎^的廉價土地，借政策的東風(fēng)，可帶來巨大的盈利空間，享盡高紅利。但同時大盤模式的體量也使其在面臨政策及市場變化時，受力面巨大導(dǎo)致不能及時調(diào)整公司的經(jīng)營策略，從而對企業(yè)未來的發(fā)展產(chǎn)生很深的影響。

資料顯示，在合生創(chuàng)展已開發(fā)的項目中，比如駿景花園、珠江帝景、帝景山莊等項目開發(fā)周期均超過十年，而珠江帝景項目、京津新城項目在開發(fā)18年后仍有大量土地待開發(fā)。

2003年，朱孟依以78元/平方米的超低地價拿下天津?qū)氎嬉粔K2.5萬畝的鹽堿地，并計劃打造“京津新城”。據(jù)悉，這片土地本打算蓋起上千座別墅、900個房間的五星級酒店、溫泉城和雙語學(xué)校，耗資200億元～300億元。

然而，朱孟依的愿景并未如期實現(xiàn)。據(jù)京津新城相關(guān)銷售人員介紹，京津新城可開發(fā)面積4萬畝，合生占地超2.49萬畝，當(dāng)下開發(fā)面積不足30%。

地圖顯示，京津新城位于北京以東，距北京約120公里，位于天津以北，距天津市區(qū)約60公里。近日，《商學(xué)院》記者驅(qū)車從天津市區(qū)出發(fā)，花費(fèi)近2小時才抵達(dá)售樓處，適逢周末，但這座“新城”冷冷清清，項目看房人很少。京津新城周圍，中學(xué)等基礎(chǔ)配套設(shè)施都處于在建狀態(tài)。此外，隨著國家禁止“禁墅令”的出臺，合生在京津新城現(xiàn)在的開發(fā)多為高層建筑。

據(jù)公開資料顯示，合生創(chuàng)展在京津新城的前期投入耗資百億元后，項目于2005年取得營業(yè)額4.37億元，2006年、2007年的合同銷售額分別為3.975億元、6.44億元。2008年之后，京津新城的銷售金額再未出現(xiàn)在公司年報上。“京津新城”項目，極大地牽制住了合生創(chuàng)展的現(xiàn)金流。

彼時，“京津冀一體化”構(gòu)想并未成型。然而，中國的城市發(fā)展從來不單純是市場行為， 3年后天津濱海新區(qū)規(guī)劃出臺，天津城市建設(shè)的重點(diǎn)東移，“京津新城”被置于遺忘的角落。據(jù)此前多家媒體報道顯示，2003年至2013年的十年間，朱孟依在京津新城上累計投入200億元， 這一筆巨大的投資，被認(rèn)為使合生創(chuàng)展錯過在其他城市布局的機(jī)會，從而錯失了規(guī)?；l(fā)展的時機(jī)，牽制了合生創(chuàng)展后續(xù)的發(fā)展。

此后，合生創(chuàng)展京津新城項目幾度換帥，但仍不能解決盤活“京津新城”這個難題。

“慢周轉(zhuǎn)”掉隊同行

說起房地產(chǎn)企業(yè)，“高周轉(zhuǎn)”幾乎是共性，但是合生創(chuàng)展走了一條“慢周轉(zhuǎn)”的路，這也是從昔日首破百億元房企掉隊到80多位的原因之一。

2019年上半年，合生創(chuàng)展?fàn)I業(yè)額為63.41億元，而第一梯隊的碧桂園、中國恒大、萬科的同期規(guī)模都在千億量級，分別為3934.9億元、2269.8億元、3340億元，至少是合生創(chuàng)展同期的35倍；第二梯隊的富力地產(chǎn)（02777.HK），同期的營業(yè)規(guī)模也在合生創(chuàng)展的5.5倍以上。

銷售物業(yè)方面，上半年，合生創(chuàng)展廣惠區(qū)域于2019年上半年共有16個在售物業(yè)項目，合約銷售額為41.03億元，占集團(tuán)合約銷售總額39%。主要項目包括合生湖山國際、合生君景灣、合生熹景花園、合生國際新城及合生小桂；上海區(qū)域有8個在售物業(yè)項目，合約銷售額為人民幣49.49億元，占集團(tuán)合約銷售總額的48%；京津地區(qū)在售項目11個，合約銷售額合共為13.17億元，占集團(tuán)上半年合約銷售總額的13%，其中合生霄云路8號及太原合生國際城為主要銷售額來源。

據(jù)悉，合生霄云路8號于2008年開盤，共有7棟樓，為450-900㎡的高端項目，至今仍在出售，而據(jù)霄云路8號銷售人員向《商學(xué)院》記者表示，該項目最新的一期已經(jīng)建成，共三十層，現(xiàn)今仍未取得預(yù)售證，而原本單價18萬/平米的房源，優(yōu)惠到平均單價13萬元。特價房源價格在6000萬元左右，相當(dāng)于直降2000多萬元，但是要經(jīng)核驗，擁有3000萬元及以上資金才能安排看樣板間。

資深房地產(chǎn)評論員薛建雄認(rèn)為，合生創(chuàng)展在上海的寫字樓和頂級別墅難以出售，導(dǎo)致其現(xiàn)金流很差，其要想快速發(fā)展要走“高周轉(zhuǎn)”的路線，他建議，合生創(chuàng)展成立一個新部門，專門進(jìn)行“高周轉(zhuǎn)”項目的運(yùn)營，而歷史項目的問題留給老團(tuán)隊慢慢解決。

資金規(guī)模的懸殊，也同樣明顯。過去的地產(chǎn) “黃金十年”，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模普遍保持穩(wěn)定增長，頭部房企的資金規(guī)模增速更是令人嘆為觀止。數(shù)據(jù)顯示，2007年合生創(chuàng)展的總資產(chǎn)規(guī)模為億元，而截至2019年6月30日，合生創(chuàng)展的總資產(chǎn)為1848.24億港元，負(fù)債總額為1148.78億港元，分別比2018年底增長13%和19%。而2007年資產(chǎn)規(guī)模在386.34億元的碧桂園，已于2017年問鼎萬億元資產(chǎn)規(guī)模。截至目前，中國恒大、碧桂園、萬科集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模均在萬億元，行業(yè)黑馬融創(chuàng)中國、昔日與其比肩的富力地產(chǎn)總資產(chǎn)規(guī)模均已超過3600億元。

財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，合生創(chuàng)展由于“慢速”，近年來在進(jìn)行全國布局時沒有把握住地產(chǎn)周期新型城鎮(zhèn)化等機(jī)會，而合生創(chuàng)展的“慢速”是難以超過其他以“高周轉(zhuǎn)”的企業(yè)的。

商業(yè)地產(chǎn)是近年來諸多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的重點(diǎn)之一，合生創(chuàng)展亦不例外?？v觀合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依創(chuàng)立合生創(chuàng)展至今，可以發(fā)現(xiàn)，合生創(chuàng)展經(jīng)歷了從普通住宅到高端住宅的探索，此外合生創(chuàng)展也將觸角伸向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。早在2006年年報中，合生創(chuàng)展就提及了商業(yè)地產(chǎn)，表示“本集團(tuán)目前擁有用作商業(yè)用途的土地儲備，未來逐步開發(fā)寫字樓、 購物中心等商業(yè)地產(chǎn)項目，相信商業(yè)地產(chǎn)項目將為本集團(tuán)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和客觀的投資回報率，并在未來幾年成為本集團(tuán)新的盈利增長點(diǎn)。”

合生創(chuàng)展錯過了房地產(chǎn)投資的最好時期，過于強(qiáng)調(diào)盈利指標(biāo)而忽視高周轉(zhuǎn)帶來了一些問題，比如說項目擴(kuò)張的節(jié)奏明顯放緩等。

半年后，即2007年6月，合生創(chuàng)展的商業(yè)地產(chǎn)部門落地運(yùn)行，其主要側(cè)重點(diǎn)為高端別墅和商業(yè)地產(chǎn)。不過，開始三年，不溫不火，直到2010年，合生創(chuàng)展才加碼商業(yè)地產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)路線。2010年3月，時任合生創(chuàng)展總裁的薛虎明確表示，2009年是合生創(chuàng)展發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的起步之年，在北京、上海、廣州等地有11個商業(yè)地產(chǎn)項目啟動開發(fā)，部分項目將在2010年投入運(yùn)營和招商。據(jù)悉，2010年上半年，由朱拉伊、朱孟依、朱慶伊三兄弟持有的合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)以及珠光集團(tuán)聯(lián)手廣州惠潤，組建了一支屬于自己的商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊，合作方廣州惠潤商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司由廣東鼎鼎大名的商業(yè)傳奇人物歐小衛(wèi)創(chuàng)建。然而，合生創(chuàng)展在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)之初沿襲了“慢周轉(zhuǎn)”的風(fēng)格，在2006年合生創(chuàng)展拿下了東二環(huán)的商業(yè)地產(chǎn)項目合生德勝大廈，延宕了8年之久，直至2014年才開業(yè)。

“合生創(chuàng)展錯過了房地產(chǎn)投資的最好時期，過于強(qiáng)調(diào)盈利指標(biāo)而忽視高周轉(zhuǎn)帶來了一些問題，比如說項目擴(kuò)張的節(jié)奏明顯放緩等。”嚴(yán)躍進(jìn)提出，合生創(chuàng)展若想保證持續(xù)且高成長的發(fā)展，適當(dāng)?shù)母咧苻D(zhuǎn)策略還是必不可少的。

去化“壓力山大”

進(jìn)入2019年，鮮少出現(xiàn)在土地招掛拍市場的合生創(chuàng)展，開始頻繁出現(xiàn)在土拍市場。

7月10日，該公司以9.36億元的價格，拿下廣東江門蓬江區(qū)杜阮鎮(zhèn)灝景園西側(cè)、群華路與杜阮北一路交叉口東北側(cè)A、B地塊，獲得土地面積5.92萬平方米；7月22日，合生創(chuàng)展現(xiàn)身廣州土拍市場，拿下廣州增城增江街陸村村3.93萬平方米地塊，總價格11.19億元

此外，合生創(chuàng)展也參與到行業(yè)一些項目的收并購里面。今年2月4日，合生創(chuàng)展收購廣西陽朔四塊地51%權(quán)益，總價格5100萬元，涉及土地面積23.7萬平方米；8月29日，該公司還以13.64億元的總價，收購了新城杭州江干區(qū)的土地，涉及土地面積4.9萬平方米。

資料顯示，截至2018年12月31日，合生創(chuàng)展擁有土地儲備2922萬平方米。而在2015年、2016年、2017年，該集團(tuán)所持有土地分別為3099萬平方米、3013萬平方米以及2933萬平方米。最新數(shù)據(jù)則顯示，2019年上半年，該公司擁有土地儲備2940萬平方米，土地的去化速度加快。

多年以來，合生創(chuàng)展集中布局在廣州、北京、上海等一線城市，但隨著一線城市調(diào)控的持續(xù)趨嚴(yán)，布局區(qū)域結(jié)構(gòu)單一的合生創(chuàng)展的發(fā)展也受到了較大的影響。與此同時，為加快資金回籠，合生創(chuàng)展在主打的高端項目以外，也在開發(fā)改善型及剛需型住宅產(chǎn)品。

隨著房地產(chǎn)市場去化需求日趨強(qiáng)烈，合生創(chuàng)展由“慢周轉(zhuǎn)”到“快周轉(zhuǎn)”換擋加速度的過程中，對合生創(chuàng)展如何消化大量土地儲備，解決運(yùn)營開發(fā)周期長，資金周期速度等方面也提出了新的挑戰(zhàn)。合生創(chuàng)展需在戰(zhàn)略、資本、人才、執(zhí)行、產(chǎn)品、節(jié)奏、品牌全速提高。對于合生創(chuàng)展未來將如何發(fā)展，《商學(xué)院》記者將持續(xù)關(guān)注。