高磊

[摘 要]隨著國(guó)家對(duì)住房租賃市場(chǎng)的培育力度逐漸增強(qiáng)，住房改革目標(biāo)正由“居者有其屋”向“住房有所居”轉(zhuǎn)變，住房租賃藍(lán)海市場(chǎng)初步形成。但住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，缺乏相應(yīng)的體制機(jī)制建設(shè)與規(guī)范監(jiān)管，發(fā)展進(jìn)程緩慢。本文通過(guò)分析住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)的解決措施，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]住房租賃市場(chǎng);政府監(jiān)管;銀行業(yè)

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部板塊發(fā)展不均衡，一方面住房銷售價(jià)格居高不下，中低收入者購(gòu)房壓力與日俱增，另一方面住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，無(wú)法有效緩解現(xiàn)階段的住房矛盾。所以，要讓人民安居樂(lè)業(yè)，就要租購(gòu)并舉，大力培育發(fā)展較薄弱的住房租賃市場(chǎng)，在完善相關(guān)制度的同時(shí)，積極探索推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的途徑，彌補(bǔ)購(gòu)房市場(chǎng)的不足，滿足群眾的住房需求。

一、住房租賃市場(chǎng)問(wèn)題分析

（一）住房租賃市場(chǎng)服務(wù)水平偏低

當(dāng)前我國(guó)的信用體系尚處于不斷完善階段，這種發(fā)展的不健全直接制約了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，如房主亂扣租客押金;房屋中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源信息，欺騙承租人或出租人;租戶故意欠費(fèi)或損壞房屋設(shè)施等行為都給住房租賃市場(chǎng)帶來(lái)很大的負(fù)面影響，不利于租房居住觀念的培養(yǎng)。同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的門檻較低，雖然數(shù)量眾多，但資質(zhì)差，從業(yè)人員參差不齊，多為短期經(jīng)營(yíng)，機(jī)構(gòu)間又缺乏信息交流與協(xié)作共贏機(jī)制，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)只是提供房屋信息發(fā)布及撮合交易等簡(jiǎn)單服務(wù)，而像法律咨詢、繳納稅款、房屋評(píng)估等相關(guān)服務(wù)則少有問(wèn)津，缺少綜合型中介機(jī)構(gòu)，且行業(yè)內(nèi)部的惡性競(jìng)爭(zhēng)行為時(shí)有發(fā)生，阻礙了住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

（二）住房租賃市場(chǎng)法律法規(guī)不健全，管理效率低下

雖然《商品房屋租賃管理辦法》已在全國(guó)實(shí)施，為住房租賃市場(chǎng)規(guī)范化及法制化管理提供了重要依據(jù)，但仍缺乏符合各地實(shí)際情況的地方性規(guī)章和實(shí)施細(xì)則，加之各管理部門間缺乏溝通及協(xié)調(diào)機(jī)制，易形成政出多門的狀況，造成住房租賃市場(chǎng)運(yùn)行效率低下、秩序混亂。與此同時(shí)，由于人們?nèi)狈σ婪ㄗ赓U觀念，地下租賃大量存在，想要租房的人很多，公開(kāi)租賃信息的房屋卻很少，一方面阻礙了住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)行，易造成供需失衡，另一方面加大了監(jiān)管部門的管理難度，使其無(wú)法準(zhǔn)確掌握住房租賃市場(chǎng)的整體信息，造成其制定的行業(yè)政策及管理辦法偏離市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行軌跡，監(jiān)管效果大打折扣。

（三）住房觀念與社會(huì)發(fā)展不相適應(yīng)

由于“居者有其屋”等傳統(tǒng)文化的影響，居民在住房消費(fèi)上仍以購(gòu)買房屋為主，對(duì)住房剛性購(gòu)買的需求要遠(yuǎn)高于對(duì)住房租賃的需求。同時(shí)，相關(guān)部門對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要性認(rèn)識(shí)不到位，也在一定程度上導(dǎo)致了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后。

二、住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的措施

（一）銀行業(yè)借助金融科技搭建住房租賃網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)

銀行業(yè)應(yīng)發(fā)揮自身資金、產(chǎn)品、品牌及技術(shù)優(yōu)勢(shì)，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，從供給側(cè)入手，通過(guò)市場(chǎng)化手段，借助金融科技搭建住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)，其涵蓋了住房租賃監(jiān)管、住房租賃服務(wù)共享、企業(yè)租賃服務(wù)管理、住房租賃監(jiān)測(cè)分析、政府公共住房服務(wù)等系統(tǒng)，且不斷將銀行內(nèi)部共享系統(tǒng)與政府監(jiān)管系統(tǒng)及外部系統(tǒng)進(jìn)行銜接，打通與政府、市場(chǎng)等相關(guān)平臺(tái)的系統(tǒng)銜接和數(shù)據(jù)交互，真正實(shí)現(xiàn)全平臺(tái)支撐，將銀行的金融產(chǎn)品與住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展有機(jī)結(jié)合在一起。

（二）不斷完善住房租賃市場(chǎng)的法律法規(guī)建設(shè)和租賃補(bǔ)貼制度

政府應(yīng)調(diào)整實(shí)物配租政策，規(guī)避其弊端，如圖1所示，在2000年，低收入群體處在b點(diǎn)，中收入群體處在d點(diǎn)，高收入群體處在f點(diǎn)，收入上升導(dǎo)致高收入群體追求更高的居住質(zhì)量，其將搬到2010年建的住房g點(diǎn)。由于二手房的市場(chǎng)價(jià)格低于同等居住質(zhì)量的新建住房，因此中收入群體將選擇搬到高收入群體騰出的2000年建的房子f點(diǎn)，再算上房子折舊，即從f點(diǎn)移動(dòng)到e點(diǎn)。同理，低收入群體將選擇搬到中收入群體騰出的1990年的房子d點(diǎn)，再算上房子折舊，即從d點(diǎn)移動(dòng)到c點(diǎn)。政府應(yīng)不斷完善租賃補(bǔ)貼制度，降低實(shí)物配租比例，以貨幣形式提供住房保障，既能滿足中低收入者“住有所居”的目標(biāo)，又有利于住房過(guò)濾，刺激開(kāi)發(fā)商投資激情。

（三）轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀念

政府應(yīng)加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的扶持力度，充分利用輿論的導(dǎo)向作用，對(duì)沒(méi)有住房購(gòu)買能力的人，對(duì)其宣傳租房居住的好處，并可通過(guò)對(duì)其發(fā)放租房補(bǔ)貼的方式，達(dá)到租房居住代替購(gòu)買住房的目的，以減輕中低收入者的購(gòu)房壓力。

結(jié) 語(yǔ)

住房租賃市場(chǎng)要穩(wěn)健發(fā)展，需要政府、銀行等社會(huì)主體共同貫徹“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”精神，通過(guò)規(guī)章制度來(lái)約束各市場(chǎng)主體的行為，加快搭建住房租賃信息發(fā)布及交易平臺(tái)，從戰(zhàn)略層面發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。

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